Механізм визначення земельних ділянок та об’єктів нерухомості складовими потенціалу підприємств
Об'єктивно необхідним базисом створення будь-якого підприємства, його цілісного майнового комплексу є земельна ділянка та розміщені на ній інші об'єкти нерухомості, оскільки виробничі процеси всіх підприємств переплітаються з природними, що зумовлює необхідність врахування природного чинника за визначення їх потенціалу.
При цьому вартість земельної ділянки, будівель і споруд визначається їхньою специфічною корисністю, унікальністю, довговічністю, місцерозташуванням, а також кількістю ринкових пропозицій. Алгоритм визначення вартості землі чи нерухомості тісно пов'язаний з юридичними процедурами, які формують, визначають, регламентують та обслуговують відносини власності на ці об'єкти.
З метою однозначного визнання об'єктів нерухомості та земельних ділянок підприємства елементами його потенціалу слід дослідити їхні специфічні риси, які можуть підтвердити чи спростувати цю тезу. Засадничим положенням такого дослідження слід вважати необхідність порівняння загальносистемних рис потенціалу підприємства з виокремленими специфічними рисами земельних ділянок та об'єктів нерухомості, які виявляються в господарських процесах.
Визнання земельних ділянок та об'єктів нерухомості складовими потенціалу підприємства базується на таких основних міркуваннях:
1. Згідно з ресурсним підходом до визначення вартості потенціалу підприємства ця вартість дорівнює сумі витрат усіх ресурсно-майнових елементів. З огляду на це, вартість земельних ділянок та об'єктів нерухомості становить найбільшу частку в загальній структурі майна підприємств багатьох сфер бізнесу.
2. 3 позицій організаційно-функціонального підходу до оцінки вартості потенціалу підприємства її величина визначається здатністю матеріально-технічних та соціально-трудових елементів підприємницької діяльності виконувати виробничо-комерційні функції.
3. Можливості окремо взятої земельної ділянки, будівлі чи споруди, так само як і їхня ринкова вартість, суттєво відрізняються від інтегральних можливостей у складі цілісного земельно-майнового та соціально-організаційного комплексу.
4. Процес залучення земельної ділянки чи об'єкта нерухомості до господарських операцій передбачає дотримання певних об'єктивно чи природно обумовлених пропорцій.
5. Можливості та спосіб використання земельних ділянок, будівель і споруд у довгостроковому періоді безпосередньо визначається сучасними ринковими умовами, етапом розвитку економічних відносин і багатьма іншими факторами.
6. Можливості результативного використання земельних ресурсів, будівель чи споруд виступають як інертні чи основоположні компоненти загальної динамічної сукупності елементів потенціалу підприємства.
Зазначені тези дають змогу однозначно віднести земельні ділянки та інші об'єкти нерухомості до ресурсних елементів потенціалу підприємства, оскільки вони відповідають таким його специфічним рисам, як складність, структурність, інертність, відкритість, пропорційність, реальність тощо.
Перш ніж перейти до методології визначення вартості земельно-архітектурних елементів потенціалу підприємства, слід визначитися з основними термінами, що їх уживатимемо надалі (табл. 8.1).
Таблиця 8.1.
Дефініція основних елементів земельно-майнового комплексу потенціалу підприємства
| Термін | Його тлумачення |
| Земельна ділянка | Це частина земної поверхні, яка має фіксовані межі, характеризується визначений місцерозташуванням, природними властивостями, різними фізичними параметрами, правовим і господарським статусом та іншими характеристиками, які забезпечують її використання в економічних відносинах. |
| Фізична площа земельної ділянки | Це площа земної поверхні в межах певної ділянки з урахуванням нерівностей її поверхні |
| Геодезична площа земельної ділянки | Це площа проекції меж ділянки в геодезичній системі координат. |
| Межі земельної ділянки | Це периметр ділянки, що відокремлює її від суміжних ділянок і встановлюється безпосередньо на місцевості згідно з каталогом координат кутів поворотів меж. |
| Юридичний статус | Це сукупність права власності, забудови, застави, сервітутів, переваги придбання та інших законних зобов'язань щодо земельних ділянок, які визначають специфіку їх відчуження та використання. |
| Цільове призначення земельної ділянки | Це встановлені законодавством порядок, умови, критичні межі експлуатації земель для конкретних господарських цілей. |
| Поліпшення земельної ділянки (об'єкта нерухомості) | Це фізичні наслідки будь-яких заходів, що спричинилися до зміни рельєфу, умов освоєння та експлуатації земель, або потенційної прибутковості її використання. |
Продовження табл. 8.1
| Нерухомість | Це усі об'єкти з фіксованим місцерозташуванням у просторі (земній поверхні) та усе, що з ними невід'ємно пов'язано над чи під землею, а також сукупність прав, які визначають їхній юридичний статус. |
| Конструктивна система об'єкта | Це сукупність будівельних елементів і конструктивних рішень, яка визначає можливість об'єкта виконувати корисні функції та запобігає неприпустимим деформаціям у межах встановленого часового періоду й умов експлуатації. Існують три основні типи конструкційних систем об'єктів нерухомості: каркасні, безкаркасні та змішані (комбіновані). |
| Цілісний архітектурний комплекс | Це сукупність об'єктів нерухомості, які нерозривно поєднані на функціональній, естетичній, культурній чи іншій основі. |
| Конструктивний елемент нерухомості | Це елементарна неподільна частина об'єкта, поєднана в загальній системі. |
| Будівлі | Це інженерно-архітектурні споруди, що створюють (чи використовуються) приміщення для перебігу певних бізнес-процесів. |
| Приміщення | Це частина внутрішнього об’єму будівлі, обмежена будівельними елементами з певними функціонально-технічними характеристиками. |
| Споруди | Це будівельні об'єкти, призначені для перебігу спеціальних технічних процесів, а також усього комплексу супровідних процесів. |
Оцінка вартості та потенціалуземельних ділянок і об'єктів нерухомості ґрунтується на використанні системи принципів, що уможливлюють найбільш адекватне визначення втілених у них можливостей (табл. 8.2).
Таблиця 8.2
Принципи визначення вартості земельної ділянки та нерухомості
| Принцип | Коротка характеристика | Пояснення |
| Корисності | Показує залежність вартості об'єкта оцінки від його здатності задовольняти вимоги власників | В економічній практиці корисність визначається величиною, надійністю та строками грошового потоку від використання об'єкта в господарській практиці |
Продовження табл. 8.2
| Заміщення | Базується на можливості альтернативного вибору покупцями об'єктів нерухомості чи земельних ділянок (приблизно однорідних за своєю корисністю), та означає, що вартість окремого об'єкта залежить від наявності на ринку та загальної кількості об'єктів-аналогів | Найбільш повно реалізується за умов розміщення новобудов у районах масового житлового будівництва |
| Елімінованості | Визначає необхідність врахування вкладу кожного з усього спектра факторів, які впливають на вартість об'єкта оцінки | Вартість нерухомості визначається такими основними факторами: чистою вартістю земельної ділянки та чистою вартістю всіх надбудов на ній (з урахуванням їхнього технічного оснащення). Використовується для визначення надлишкових чи невистаючих поліпшень земельних ділянок |
| Очікування | Означає, що вартість об'єкта безпосередньо залежить від суми виручки, яку очікує отримати теперішній власник майна від останньої угоди перепродажу | Наприклад, за визначення вартості земельної ділянки в зоні житлового будівництва слід урахувати можливу суму орендної плати та строки її сплати у разі спорудження житлового будинку |
| Збалансованості | Визначає необхідність пошуку оптимального складу всіх компонентів виробничо-господарських систем для кожного типу землекористування, що зумовлює максимальну вартість нерухомості | Збалансованість досягається у разі, коли об'єкту оцінки відповідає оптимальна комбінація інших навколишніх (у рамках району) об'єктів нерухомості чи земельних ділянок. Збалансованість порушується, якщо окремі об'єкти характеризуються надлишковими чи недостатніми поліпшеннями порівняно з середнім рівнем району |
| Розподілу | Означає, що фізичні елементи нерухомості чи права на користування земельними ділянками можна розподіляти та поєднувати в різних комбінаціях, які уможливлюють досягнення найвищої їх вартості | Принцип виявляється через динамічність земельного ринку та ринку нерухомості |
Закінчення табл. 8.2
| Ринковий | Визначає залежність вартості об'єкта оцінки від рівня ринкових цін на нього | Виражає взаємозв'язок між потребою в об'єктах нерухомості чи земельних ділянках, що зростає, за умови розвитку суспільства, та природною обмеженістю пропозиції таких об'єктів | |
| Оточення | Полягає в необхідності узгодження архітектурної однорідності та відповідного характеру землекористування, що уможливлює досягнення максимальної вартості | Принцип виявляється через місцеві ринки та практично реалізується в прогресії чи регресії вартості об'єкта оцінки | |
| Найліпшого та найефективнішого використання | Означає, що для оцінки вартості об'єктів нерухомості чи земельних ділянок з можливих варіантів їх господарського використання вибирають той, що дає змогу максимально реалізувати функціональні можливості об'єктів | Цей принцип є засадничим для оцінки об'єктів нерухомості та земельних ділянок, оскільки дає змогу врахувати їхній потенціал за оцінювання вартості |
Діяльність по оцінці вартості земельної ділянки, будівель та споруд в Україні почала розвиватися ще з 1995 р., коли був прийнятий метод оцінки вартості майна при приватизації. Уперше було створено Українське суспільство оцінювачів (УСО), були прийняті норми оцінки й обов'язкова для всіх оцінювачів, методика проведення оцінки земель, споруджень, будівель. У 2001 р. був прийнятий закон України «Про оцінку майна, майнових прав в процесі оціночної діяльності в Україні». У цілому вартість і оцінка майна регулюється більш ніж 180 нормативно-правовими актами.
Законодавчо закріплено, що оцінка майна й майнових прав може проводиться у відношенні наступних суб'єктів: резидентів (що володіють майном, зареєстрованим в Україні) та нерезидентів (що володіють майном за межами України). Закон також гарантує право будь-якої фізичної та юридичної особи на проведення оцінки приналежного йому майна.
Оцінка вартості майна й майнових прав проводиться відповідно до процедур, встановлених національними стандартами, а також методиками нормативно-правових актів Кабінету Міністрів України й Фонду державного майна України. Вона здійснюється в наступних випадках:
1) за згодою сторін договору;
2) за вимогою однієї зі сторін;
3) у випадках обов'язковості проведення оцінки, установленої законодавством;
4) для цілей досудового рішення або суперечок за рішенням суду.
Оціночна діяльність здійснюється у таких формах:
1. Тактична діяльність по оцінці - складається в проведенні оцінки майна й супутніх процедур, установлених нормативно-правовими актами.
2. Консультативна діяльність - проводиться у формі допомоги суб'єктам оціночної діяльності в усній та письмовій формах.
3. Рецензування результатів оцінки або акта оцінки майна.
4. Методичне забезпечення оцінки, надання роз'яснень, надання необхідних методик.
Оціночна діяльність здійснюється суб'єктами оціночної діяльності тільки на підставі договору, при цьому суб'єкт оцінки зобов'язаний мати ліцензію. Результат оціночної діяльності оформляється актом оцінки майна.
Дата добавления: 2015-08-26; просмотров: 1165;