Особливості оцінки нерухомого майна. Поняття нормативної та експертної грошової оцінки земельних ділянок.

Нерухоме майно - це насамперед земля та земельні поліпшення, пов'язані зі зміною якісних характеристик земельних ділянок, зокрема з розміщенням на них будинків, споруд, об'єктів інфраструктури.

Нерухомість являє собою основу особистого існування для громадян і слугує базою для господарської діяльності та розвитку підприємств і організацій усіх форм власності. Саме через це процес формування ринку нерухомості в Україні характеризується бурхливим розвитком. Нерухомість є головним предметом дискусій та спорів під час приватизації державного і комунального майна, оренди та купівлі-продажу земельних ділянок, приміщень житлового та нежитлового секторів. За останній час створено багато комерційних структур-посередників, які діють на ринку нерухомості, а саме: біржі нерухомості, брокерські контори та агенції нерухомості, інвестиційні компанії, що вкладають кошти у будівництво житла, ділових центрів та інших об'єктів нерухомості.

Будинки та споруди як об'єкти нерухомого майна характеризуються певними особливостями, що безпосередньо впливають на оцінку їх вартості. До головних з низ можна віднести наступне:

1) будинки та споруди нерозривно пов'язані з землею і не можуть бути переміщені в інше місце без заподіяння невиправного фізичного збитку;

2) вони зношуються;

3) в процесі оцінки їх вартості доцільне застосування узагальнюючих технічних характеристик, наприклад: 1 м² площі, 1 м погонний довжини, 1 м³ обсягу й т. ін.;

4) ринок нерухомості розвивається досить динамічно, тут найбільш сильно діє закон попиту та пропозиції, що сприяє застосуванню середніх цін для оцінки аналогічних об'єктів.

Іншим об’єктом нерухомого майна є земля, яка є специфічним засобом та фактором виробництва. Вона також має низку особливостей, які впливають на специфіку її грошової оцінки.

Загальні особливості оцінки вартості земельних ділянок можна представити наступною послідовністю:

1) як фактор і умова виробництва, земля не є результатом попередньої праці, вона є просторово обмеженою, має постійне місцезнаходження, не заміщується ін­шими засобами виробництва, має фізичну довговічність й за пра­вильного використання не зношується, забезпечує стабільну при­бутковість та менший комерційний ризик проти альтернативних варіантів капітальних вкладень;

2) до площі земельної ділянки, що оцінюється, належать ділянки, які зайняті будовами, виробничими та допоміж­ними спорудами; ділянки, необхідні для їх утримання, сані­тарно-захисні зони об'єктів, технічні та інші зони, які нале­жать підприємству;

3) залежно від методичних особливостей оцінки вартості земельні ділянки підприємств виокремлюються у дві групи: ділянки промислової зони, забудовані в основному вироб­ничими будівлями і спорудами; ділянки, зайняті об'єктами соціального призначення (будинки культури, лікарні, готелі, гуртожитки, будинки відпочинку тощо).

4) оскільки реальний ринок землі ще не сформувався та об'єктивно неможливо забезпечити конкурентоспроможність продажу, типовість фінансування та інші ринкові умови, то й ціни на земельні ділянки не можуть у повному обсязі відповідати за­гальноприйнятій концепції ринкової вартості. Тому їх часто називають «умовно ринкові», «ринкова вартість з урахуван­ням обмежень економічного і цивільно-правового характе­ру», а також «оціночна вартість», саме стосовно можливої ціни, за якою на дату оцінки досягається угода відносно зміни власника ділянки, умови власності або умови вико­ристання власності при підписанні цивільно-правових угод.

Залежно від цілей (призначення) оцінка вартості землі може розглядатися, з одного боку, як основа вирішення законо­давчо обумовлених задач (сплата земельного податку) або виступати економічним регулятором земельних відносин (спадщина, дарування та ін.), що потребує встановлення нормативної вартості (ціни) землі з урахуванням типових, офіційно затверджених інструктивно-методичних документів, а з іншого боку, - існує незалежна експертна оцінка, в ході якої визначається ринкова вартість землі, або право оренди земельної ділянки.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капі­талізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими й затвердженими нормативами.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок про­водиться у разі:

¾ визначення розміру земельного податку;

¾ визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності;

¾ визначення розміру державного мита при міні, спад­куванні та даруванні земельних ділянок згідно з законодавством;

¾ визначення втрат сільськогосподарського та лісогоспо­дарського виробництва;

¾ розробки показників та механізмів економічного стиму­лювання раціонального використання та охорони земель.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок прово­диться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою. За результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, яка затверджується відповідною сільською, селищною, міською або районною радами та підлягає державній експертизі відповідно до діючого законодавства.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок – це результат визначення вартості земельної ділянки та пов'язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків й оформлення результатів у вигляді звіту, який підлягає рецензуванню в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок вико­ристовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них:

¾ відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності;

¾ застави земельної ділянки відповідно до законодавства;

¾ визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвес­тиційного проекту на земельні поліпшення;

¾ визначення вартості земельних ділянок при реор­ганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою чи часткою комунального майна, яке є власником земельної ділянки;

¾ виділення або визначення частки держави чи терито­ріальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності;

¾ відображення вартості земельних ділянок та права користування земельними ділянками у бухгалтерському обліку відповідно до законодавства України;

¾ визначення збитків власникам або землекористувачам у випадках, встановлених законом або договором;

¾ рішення суду.

Підставою для проведення грошової оцінки земель є рішення органу виконавчої влади, органу місцевого само­врядування або договір, який укладається зацікавленими особами в порядку, встановленому законодавством України.

Порівняльні характеристики нормативно-грошової та експертної оцінок земельних ділянок представ­лені в табл. 8.3.

Таблиця 8.3

Порівняльні характеристики нормативно-грошової та експертної оцінок земельних ділянок

Продовження табл. 8.3

Таким чином, особливості нерухомого майна як об'єкта оцінки зумовлюють залеж­ність його вартості від якісних характеристик та властивостей, правового режиму, місця розташування, а також кон'юнктури ринку.