Визначення вартості нерухомості з використанням мультиплікатора валової ренти

Мультиплікатор валової ренти (МВР)застосовують для оцінки житла та інших типів нерухомості у випадках відсутності (або складності отримання) інформації по експлуатаційних (операційних) витратах. Цей метод також називають мультиплікатором валової місячної ренти (МВМР) або мультиплікатором валового доходу (МВД).

Підхід до оцінки нерухомості з використанням мультиплікаторів рентного доходу заснований на припущенні, що існує прямий взаємозв’язок між ціною продажу нерухомості і відповідним доходом від здавання її в оренду (рентним доходом).

У такому разі вартість нерухомості визначають за алгоритмом

, (8.20)

де МВР – мультиплікатор валової ренти;

О_рп – ринкова орендна плата.

Зазвичай місячну орендну плату і відповідні мультиплікатори (МВМР) використовують під час оцінювання односімейних житлових будинків. Щорічні рентні мультиплікатори використовують для більшості інших типів нерухомості.

Мультиплікаторє коефіцієнтом, що відображає постійний взаємозв’язок між величиною валового рентного доходу від об’єкта нерухомості і його ціною продажу. Досвідчені оцінювачі покладаються на цей індикатор вартості, оскільки він безпосередньо ґрунтується на ринкових даних про продажі і інформацію про рентний дохід. Мультиплікатор зазвичай є цілим числом, яке отримують діленням рентного доходу на ціну продажу зіставного об’єкта нерухомості.

Так, наприклад, якщо ціна продажу нерухомості становила 120000 грн., а орендна плата – 1200 грн. на місяць, то після ділення 120000 на 1200 отримаємо значення мультиплікатора, що дорівнює 100. Таку систему розрахунків використовують оцінювачі через її простоту і безпосередній зв’язок з даними ринку.

Під час визначення мультиплікатора не потрібно вводити будь-які поправки. Якщо порівнювані продажі недостатньо зіставні, то їх не беруть до уваги. За певних обставин в зібрані дані можна ввести поправки способом, аналогічним до того, який використовують у підході по зіставних продажах. Проте в практиці оцінки такий підхід зазвичай не рекомендують. Як правило, мультиплікатор розраховують на основі даних по об’єктах нерухомості, для яких існує активний ринок.