Розрахунок витрат

Витрати власника нерухомості поділяють на три групи: постійні (фіксовані) витрати, операційні (експлуатаційні) витрати і резерви.

Постійними витратами є податки на майно і витрати зі страхування від нещасних випадків. Ці витрати визначаються як фіксовані, тому що вони, практично, не залежать від ступеня завантаженості об’кта нерухомості.

Податки на нерухомість реєструють у податкових органах, і тому інформацію про них достатньо легко отримати.

Страхування від нещасних випадків зазвичай поєднує страхування від вогню, повне страхування від неплатежів, компенсаційне страхування тих, що працюють і страхування від повені. До нього не входить страхування іпотечних кредитів.

Операційні (експлуатаційні) витрати іноді також називають змінними витратами. До них входять витрати типового року на зміст нерухомості, надання послуг для орендарів і підтримку потоку доходу.

Нижче наведений список типових витрат, які потрібно враховувати при складанні операційного звіту.

Список операційних витрат (складений за багатьма об’єктами нерухомості):

- плата за послуги з управління – комунальні послуги (електрика, газ, паливо, вугілля, телефон, вода, каналізація, водопровід);

- вивіз сміття;

- зарплата персоналу (сторож, бухгалтер, двірник тощо);

- податки на зарплату;

- допомога службовцям;

- договірні послуги (протипожежна система, ліфт, внутрішні комунікації, телефон тощо);

- витрати на басейн;

- забарвлення і зовнішній декор;

- наповнення офісу, його прибирання тощо;

- журнали і газети;

- поїздки і представницькі витрати;

- банківські платежі;

- плата за юридичні послуги;

- реклама;

- плата за бухгалтерські послуги;

- витрати на автотранспорт.

Безумовно, не кожний власник майна оплачує всі витрати, наведені в даному списку, але є і такі, які мають витрати, що виходять за межі цього переліку.

Необхідно відзначити, що витрати, які використовують під час оцінки, не є фактичними витратами, а становлять свого роду прогноз витрат наступного року, враховуючи припущення, що він виявиться типовим.

Деякі витрати сильно змінюються рік від року, інші ж – всього один раз за декілька років. Тому необхідно визначити, до якої частини звіту необхідно зарахувати останні. Так, наприклад, якщо типовий термін служби холодильної камери оцінюється 20 років, а вартість нового холодильника складає 12000 грн., то можна встановити щорічні резервні відрахування в 600 грн. для кожного холодильника (12000/20=600 грн.). Використання резервів потрібно ретельно пояснювати в звіті про оцінку, оскільки під терміном «резерв» мається на увазі, що гроші відкладають (резервують). Необхідно зазначити, що більшість власників нерухомості насправді не резервують ці гроші.

Інші (не включені) витрати.Деякі витрати, зокрема, податок на прибуток, а також низка інших не входять в операційний звіт. Це пояснюється тим, що вони або позначаються на ставці капіталізації (додавання їх як витрат або резервів означатиме подвійний облік), або їх не розглядають як витрати, безпосередньо пов’язані з експлуатацією нерухомості.

До них належать :

- відсотки за іпотечним кредитом;

- амортизація основного боргу за іпотечним кредитом;

- страхування іпотечних кредитів;

- амортизаційні нарахування;

- прибутковий податок;

- корпоративні податки;

- винагорода директорського корпусу;

- франшизні податки (податки на монопольні права і привілеї).