Розрахунок чистого операційного доходу

Чистий операційний дохід (ЧОД) є розрахованою величиною очікуваного річного чистого доходу, отриманого від оцінюваного майна після вирахування всіх операційних витрат і резервів, але до обслуговування боргу по іпотечному кредиту і обліку амортизаційних нарахувань.

ЧОД ґрунтується на припущенні, що майно буде здано в оренду на ринкових умовах, а також на тому, що прогнозується для першого року дати оцінювання.

Розрахунок ЧОД починається з розрахунку потенційного валового доходу (ПВД).

Потенційний валовий дохід є очікуваною сумарною величиною ринкової орендної плати та інших доходів першого року після дати оцінки.

Передбачувані збитки через незавантаженість приміщень, зміни орендарів і несплати орендної плати віднімають з ПВД для отримання ефективного валового доходу (ЕВД).

З прогонозованого ЕВД віднімаються всі річні прогнозовані витрати (постійні витрати, операційні витрати, податки). В результаті отримують прогнозований ЧОД.

Для розрахунку ЧОД необхідно підготувати спеціальний звіт про доходи і витрати. Інформацію для цього звіту можна отримати з різноманітних джерел.

ПВДрозраховують з використанням ринкових даних і даних по оренді для оцінюваної нерухомості за минулі роки. Можливі вакансії та недозбирання платежів віднімають від цього показника. Таким чином, отримуютьЕВД від нерухомості, якби вона була вакантна на дату оцінки, а потім здана в оренду типовому орендареві по поточних ринкових ставках орендної плати.

Нарешті складають перелік типових витрат на поточний рік з поділом їх на фіксовані (постійні), експлуатаційні і резерви.

Інші витрати, такі як відсоток по кредиту, його амортизація, нарахування на знос і витрати, безпосередньо не пов’язані з експлуатацією майна, до цього переліку не входять.

Нижче наведений приклад типового звіту про доходи і витрати (12-квартирний жилий будинок).

Дохід від здавання квартир в оренду, грн:

Валовий дохід:

від 6 двокімнатних квартир без кондиціонування

по 3750 грн. на міс. (3750 х 12 х 6)………………………………..270000

від 2 двокімнатних квартир з кондиціонуванням

по 4000 грн. на міс. (4000 х 12 х 2) ………………………………...96000

від 2 трикімнатних квартир без кондиціонування

по 5000 грн. на міс. (5000 х 12 х 2) ……………………………….120000

від 2 трикімнатних квартир з кондиціонуванням

по 5500 грн. на міс. (5500х 12 х 2) ………………………………..132000

Загальний валовий прибуток - 618000

Інші доходи:

плата за користування пральними машинами ……………………12000

доходи від торгових автоматів ..…………………………………….6250

Разом доходи ………………………………………………………..18250

Потенційний валовий дохід, грн ………………………………….636250

Збитки від вакансій і неплатежів (6%), грн ..……………………....37080

Ефективний валовий дохід, грн…..……………………….……….599170