ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, ПРИОБРЕТЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Имущественный налоговый вычет на новое строительство, приобретение жилых домов, квартир, комнат, земельных участков, доли (долей) в указанном имуществе предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на приобретение (строительство) одного или нескольких объектов указанного имущества. Его общий размер не может превышать 2 000 000 руб. (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

В такой редакции положения ст. 220 НК РФ действуют с 1 января 2014 г.

Как видим, они предоставляют налогоплательщику возможность получать вычет без ограничения количества приобретенных (построенных) объектов недвижимости (до полного использования его предельного размера). Дополнительно см. Письма Минфина России от 21.08.2013 N 03-04-05/34150, от 14.08.2013 N 03-04-08/32992, УФНС России по г. Москве от 05.08.2013 N 20-14/077727@.

Например, С.М. Трофимов в феврале 2014 г. купил долю в праве собственности на квартиру за 600 000 руб., а в апреле этого же года - жилой дом за 900 000 руб. Он вправе заявить имущественный вычет и по приобретенной доле в квартире, и по расходам на покупку дома (общая сумма вычета составит 1 500 000 руб.).

С.М. Трофимов также имеет право в будущем при приобретении или строительстве жилья, приобретении земельного участка заявить вычет в сумме 500 000 руб. (2 000 000 руб. - 1 500 000 руб.).

Приведенные правила применяются к правоотношениям по предоставлению вычета, возникшим после вступления в силу Закона N 212-ФЗ, т.е. после 1 января 2014 г. (ч. 2 ст. 2 данного Закона).

Информация о том, что понимать под правоотношениями по предоставлению имущественного вычета и как определить, когда эти правоотношения возникают, в Законе N 212-ФЗ отсутствует.

Согласно разъяснениям контролирующих органов под правоотношениями по предоставлению имущественного вычета в сумме фактически осуществленных расходов понимается возникновение у налогоплательщика права на вычет. Также уточнено, что право на вычет, предоставляемый в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, возникает в налоговом периоде, в котором оформлены документы, являющиеся основанием для вычета (Письмо Минфина России от 13.09.2013 N 03-04-07/37870 (направлено Письмом ФНС России от 18.09.2013 N БС-4-11/16779@)). См. дополнительно Письма Минфина России от 29.01.2014 N 03-04-05/3251, от 21.08.2013 N 03-04-05/34150, ФНС России от 18.09.2013 N БС-2-11/621@.

Примечание

Подробная информация по перечню таких документов содержится в таблице в разделе "Ситуация: Как определить, когда (в каком налоговом периоде) возникли правоотношения по предоставлению имущественного налогового вычета в сумме расходов на приобретение (строительство) жилья, приобретение земельных участков".

В указанном разделе также представлена альтернативная точка зрения по вопросу определения периода возникновения правоотношений по предоставлению имущественного вычета.

Таким образом, по мнению Минфина России, получить имущественный вычет по нескольким объектам имущества (до достижения его общей суммы 2 000 000 руб.) могут только те налогоплательщики, у которых документы о праве собственности (акт приема-передачи объекта долевого строительства) оформлены после 1 января 2014 г., при условии, что раньше они не получали вычета, предоставляемого в связи с приобретением (строительством) жилья, приобретением земельных участков (пп. 3 п. 1, п. п. 3, 11 ст. 220 НК РФ, п. 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ). См., например, Письмо Минфина России от 09.08.2013 N 03-04-05/32324.

Если же такие документы оформлены до 1 января 2014 г., то, по мнению контролирующих органов, к правоотношениям по поводу получения вычета применяются положения ст. 220 НК РФ в редакции до 2014 г. (п. 3 ст. 2 Федерального закона N 212-ФЗ, Письмо Минфина России от 09.08.2013 N 03-04-05/32363). Напомним, что согласно предыдущей редакции ст. 220 НК РФ имущественный вычет в сумме произведенных расходов на строительство или приобретение жилья, а также земельных участков предоставлялся только в отношении одного объекта имущества и в сумме не более 2 000 000 руб. (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). См., например, Письмо Минфина России от 09.08.2013 N 03-04-05/32363.

Например, Н.П. Тимофеев в 2011 г. купил однокомнатную квартиру, а в 2013 г. - двухкомнатную квартиру. До 2014 г. он не обращался за получением имущественного вычета, предоставляемого при приобретении недвижимого имущества. Н.П. Тимофеев планирует обратиться за вычетом в 2014 г.

В данном случае заявить вычет он сможет только по одной из двух приобретенных квартир, поскольку право на вычет по обеим квартирам у него возникло до 2014 г. и на него не распространяются положения ст. 220 НК РФ в редакции Закона N 212-ФЗ (Письмо Минфина России от 09.08.2013 N 03-04-05/32324).

СИТУАЦИЯ: Можно ли получить имущественный налоговый вычет повторно в связи с принятием Закона N 212-ФЗ, если налогоплательщик заявлял вычет раньше?

В соответствии с Законом N 212-ФЗ ст. 220 "Имущественные налоговые вычеты" НК РФ с 1 января 2014 г. представлена в новой редакции. Ее положения (в отличие от предыдущей редакции) позволяют заявлять имущественный вычет при приобретении нескольких объектов имущества до достижения общей суммы вычета 2 000 000 руб. (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

У многих налогоплательщиков возник вопрос: вправе ли они применить данные положения, если ранее (до 2014 г.) они заявляли имущественный налоговый вычет в сумме меньше 2 000 000 руб.? Могут ли они в связи с принятием Закона N 212-ФЗ получить вычет по другим приобретенным объектам, чтобы общая сумма предоставленного им вычета составила 2 000 000 руб.?

Минфин России разъясняет, что возможность получения имущественного вычета по нескольким приобретенным объектам имущества, установленная пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ, применяется только теми налогоплательщиками, которые до 2014 г. не заявляли имущественного вычета, предоставляемого при приобретении (строительстве) жилья, приобретении земельных участков.

Физическое лицо, которое уже заявляло имущественный вычет до 2014 г., не вправе заявить вычет по новым правилам (т.е. по нескольким объектам имущества). Получить вычет в виде разницы между его максимальным размером (2 000 000 руб.) и уже полученной суммой вычета оно не сможет. Закон N 212-ФЗ такой возможности не предусматривает. См. Письма Минфина России от 22.10.2013 N 03-04-05/44076, от 22.10.2013 N 03-04-05/44064, от 09.10.2013 N 03-04-05/42217, от 04.10.2013 N 03-04-05/41350, от 25.09.2013 N 03-04-05/39785, от 20.09.2013 N 03-04-05/39119, от 17.09.2013 N 03-04-05/38420, от 04.09.2013 N 03-04-05/36358, от 21.08.2013 N 03-04-05/34150, от 16.08.2013 N 03-04-05/33537, от 16.08.2013 N 03-04-05/33539, от 14.08.2013 N 03-04-08/32992, от 09.08.2013 N 03-04-05/32333, от 09.08.2013 N 03-04-05/32362.

Например, Н.С. Беляев в 2009 г. получил имущественный вычет в сумме 900 000 руб. по приобретенной квартире. В 2013 г. он купил другую квартиру за 1 000 000 руб.

Н.С. Беляев не вправе заявить вычет по второй приобретенной квартире.

Такого права ни Закон N 212-ФЗ, ни ст. 220 НК РФ ему не предоставляют.

В Письмах Минфина России от 01.04.2014 N 03-04-05/14436, от 24.03.2014 N 03-04-05/12807 также указано, что внесение в ст. 220 НК РФ изменений, касающихся распространения положений Закона N 212-ФЗ на налогоплательщиков, использовавших свое право на получение имущественного налогового вычета, установленного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в редакции до 2014 г., не планируется.

Сказанное в полной мере относится и к ситуации, когда налогоплательщик приобретает право собственности на жилье в период действия новой редакции ст. 220 НК РФ (т.е. в 2014 г.). Он также не вправе заявить вычет по новым правилам, если ранее его уже заявлял (Письма Минфина России от 24.10.2013 N 03-04-05/44997, от 09.08.2013 N 03-04-05/32329, от 09.08.2013 N 03-04-05/32362).

Например, Ф.А. Морозов в 2012 г. получил имущественный вычет в сумме 600 000 руб. по приобретенной доле в однокомнатной квартире. Предположим, что он в 2014 г. купит двухкомнатную квартиру за 1 300 000 руб.

Ф.А. Морозов не вправе заявить вычет по расходам на покупку двухкомнатной квартиры в 2014 г., поскольку своим правом на получение имущественного вычета он уже воспользовался в 2012 г.

СИТУАЦИЯ: В каком размере может быть предоставлен имущественный вычет, если в договоре на покупку (приобретение) жилья (квартиры, комнаты, дома) занижена его стоимость (цена)

Обратите внимание!

Текст настоящего раздела соответствует действующим положениям ст. 220 НК РФ.

Приведенные в разделе судебные акты, относящиеся к предыдущей редакции ст. 220 НК РФ, по нашему мнению, актуальны и с 2014 г., поскольку внесенные Законом N 212-ФЗ изменения по существу не затронули рассмотренного вопроса.

Продавцы жилья, у которых оно находилось в собственности менее трех лет, часто с согласия покупателей занижают в договорах купли-продажи его стоимость (цену) по сравнению с фактически полученной суммой. Это делается для того, чтобы не платить НДФЛ с полученного дохода или же максимально уменьшить налог.

В таких случаях следует предостеречь покупателей. Налоговые органы при предоставлении имущественного вычета на приобретение жилья, как правило, учитывают его стоимость, которая обозначена в договоре.

Например, М.П. Синицын продал квартиру С.П. Сомову. В договоре купли-продажи указана цена квартиры 1 000 000 руб. Фактически С.П. Сомов передал за нее М.П. Синицыну 1 500 000 руб., что подтверждается расписками последнего.

С.П. Сомов заявил имущественный вычет в размере 1 500 000 руб., представив в инспекцию договор и расписки продавца. Налоговый орган, который исходил из стоимости квартиры по договору купли-продажи, подтвердил право С.П. Сомова на вычет в размере 1 000 000 руб.

Однако это не означает, что налогоплательщик для целей применения вычета не сможет доказать фактический размер расходов на покупку жилья, представив в инспекцию платежные документы, подтверждающие произведенные затраты (абз. 8 пп. 6, пп. 7 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Конституционный Суд РФ в Определении от 25.02.2013 N 298-О указал, что размер имущественного вычета при приобретении квартиры определяется на основании договора купли-продажи, а также иных представленных налогоплательщиком документов.

Скорее всего, если у вас возникнет подобная ситуация, отстаивать право на вычет в размере действительной стоимости приобретенного жилья вам придется в суде.

На практике встречаются случаи, когда при рассмотрении споров, касающихся предоставления вычета в размере фактических затрат на покупку жилья, суды принимали сторону налогоплательщика. В качестве примера можно привести Постановление Президиума Самарского областного суда от 31.03.2011 N 44Г-13/2011. Налогоплательщик сумел не только доказать факт занижения договорной стоимости квартиры, но и подтвердить сумму денежных средств, уплаченную за нее продавцу. Рассмотрим аргументы налогоплательщика и доказательственную базу по данному делу.

Во-первых, в суд был представлен отчет сторонней организации об определении ретроспективной рыночной стоимости приобретенной квартиры, подтверждавший, что цена, указанная в договоре, была ниже рыночной стоимости.

Во-вторых, суд учел наличие предварительного договора купли-продажи, в котором стороны указали фактическую стоимость жилья, а также сделали оговорку, что в основном договоре купли-продажи стоимость квартиры будет занижена.

В-третьих, в материалах дела имелась расписка, подтверждавшая получение продавцом от покупателя суммы в размере большем, чем цена квартиры по договору.

В-четвертых, о занижении стоимости купленной квартиры свидетельствовал ипотечный договор покупателя с кредитной организацией, в котором сумма займа превышала стоимость квартиры по договору.

С учетом изложенного налогоплательщикам, которые соглашаются на фиктивные условия договора купли-продажи жилья в части указания его цены, следует иметь в виду, что получить вычет в размере реальных расходов будет непросто, а в некоторых случаях невозможно.

В заключение отметим, что возникновение подобных споров налогоплательщиков (приобретателей жилья) с налоговыми органами обязательно привлечет внимание инспекторов и к продавцу жилья.