Сущность и особенности рынка недвижимости.

Недвижимость – финансовая категория, форма капитала, приносящая доход в будущем.

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами объектов недвижимости. Рынок недвижимости является частью финансового рынка.

Особенности рынка недвижимости:

• Все сделки и операции подлежат регистрации

• Рынок локализован, так как его объекты недвижимы и повержены воздействию окружающей среды.

• Объекты недвижимости дифференцированы, то есть не существует двух абсолютно одинаковых объектов.

• Сделки регулируются различными законами, осуществляются в различных климатических и экономических условиях.

• Рынок сегментирован:

- по функциональному назначению объектов и экон. содержанию: р-к жилья, р-к недвижимости промышленного назначения, р-к с/х назначения, р-к коммерческой недвижимости.

- по географическому признаку: муниципальный, региональный, национальный и мировой.

- по цене и качеству продукта;

- по инвестиционной мотивации:

- по типу прав собственности на недвижимость: неогранич. право собственности, права на недра, на аренду; огранич-ые права собственности по времени, совладение – такая правовая форма собственности, когда объект недвижимости подразделяется на объекты индивидуального пользования и объекты совместного пользования.

Структура рынка недвижимости.

• Рынок товаров: рынок жилья, рынок земли, рынок нежилых помещений.

• Рынок работ: строительство, реконструкция.

• Рынок услуг: посредничество, оценка, маркетинг.

77. Основные этапы оценки недвижимости МПСАП.

МПСАП – метод оценки рыночной стоимости недвижимости, исходя из данных о недавних продажах.

1этап – выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Оценщик должен ответить на след.вопросы:

1.В той ли рыночной зоне находятся сопоставимые объекты, что и оцениваемый объект.

• Он должен убедиться, что они одного и того же возраста и величины.

• Оценщик должен убедиться, сравниваемые объекты предоставляют одни и те же удобства.

• Он должен определить насколько во время продажи сопоставимых объектов экономические условия (включая условия финансирования) были схожи с условиями продажи оцениваемой собственности.

2 этап – проверка инфо о сделках:

• Данные, собранные о проданных сравниваемых объектах должны быть предоставлены одному из участников сделки или уполномоченному агенту

• Продажная цена должна соответствовать сделке «на расстоянии вытянутой руки»(ни одна из сторон не находится в затруднительных обстоятельствах)

• Оценщик должен убедиться, что сделка не является рискованной.

Выделяют 2 группы риска:

1)подозрительные сделки.

2) Сделки, которые должны отвергаться - продажа имущества умерших лиц

3 этап – внесение поправок с учетом различий м/у оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов:

Чтобы определить, за сколько она может быть продана, если бы обладала теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.

Поправки бывают 3-х основных форм:

• Долларовые поправки.

• Процентные.

• Общая группировка.

Одним из способов внесения поправок является метод парных продаж. Парными продажами называют продажи 2-х объектов, которые почти идентичны за исключением одной черты, на которую оценщик делает поправку.

78. Налоговая система РФ: состав, принципы

Налоговая система РФ -это основанная на определенных принципах система урегулированных нормами права общественных отношений, складывающихся в сфере налогообложения.
Понятие "налоговая система Российской Федерации" не имеет легального определения, что следует отнести к недостаткам действующего налогового законодательства РФ. Ранее закрепленное в ст. 2 Закона РФ "Об основах налоговой системы в Российской Федерации" определение было неудачным; законодатель называл налоговой системой РФ систему ее "налогов, сборов, пошлин и других платежей, взимаемых в обязательном порядке", фактически смешивая понятия "налоговая система" и "система налогов и сборов". Между тем второе понятие уже по своему объему. Система налогов и сборов - только часть налоговой системы.
Налоговая система РФ представляет собой совокупность:
системы налогов и сборов РФ;
системы налоговых правоотношений;
системы участников налоговых правоотношений;
• нормативно-правовой базы сферы налогообложения. Таким образом, элементами (подсистемами) налоговой системы РФ называют не только налоги и сборы, но и налого облагающих субъектов, то есть таких субъектов, которые "обременяют подданных" обязанностями по уплате налогов и сборов:
Россия, 89 ее субъектов и около 29 тысяч муниципальных образований;
действующие от их имени налоговые (финансовые, таможенные) органы, органы государственных внебюджетных фондов, сборщики налогов, органы внутренних дел, а также налогопла тельщиков и налоговых агентов, их права и обязанности. Кроме того, к элементам налоговой системы относят принципы ее организации и функционирования, а также нормы налогового права. К основным принципам налоговой системы относятся следующие организационные и функциональные принципы:
принцип единства налоговой системы; принцип организационного единства системы налоговых органов:
принцип справедливости налогообложения;
принцип достаточности налогообложения;
принцип единства нормативно-правовой базы;
принцип подвижности (эластичности) налогообложения;

Состав и структура:

1. Федеральные налоги и сборы (НДС, Акцизы, НДФЛ, Государственная пошлина).

2. Региональные налоги (Налог на имущество организаций, Транспортный налог).

3. Местные налоги (Земельный налог, Налог на имущество физических лиц).

4.Специальные налоговые режимы (Система налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (единый сельскохозяйственный налог - ЕСХН).

79Налоговое планирование: сущность, принципы, методы, этапы

Налоговое планирование для предприятий – составная часть стратегического финансового планирования в предпринимательской деятельности и бизнес – планах. Одна из его главных целей – минимизация налоговых платежей, путем использования всех особенностей налогового законодательства. По видам налоговое планирование подразделяется на корпоративное (для предприятий) и личное (для ФЛ).

Налоговое планирование возможно и реально при соблюдении принципов, основными из которых являются:

1) Принцип разумности. Разумность в налоговой оптимизации означает, что "все хорошо - что в меру". Что - то заплатить придется. Применение грубых и необдуманных налоговых схем будет иметь только одно последствие - применение налоговых санкций со стороны государства;

2) Цена решения. Выгода, получаемая от налоговой оптимизации должна значительно превосходить затраты, которые необходимо осуществить для реализации данного решения.

3) Комплексный подход. Выбрав метод снижения какого - либо налога, необходимо проверить, не приведет ли его применение к увеличению других налоговых платежей;

4) Юридическая чистота. Необходимо проанализировать все используемые в том или ином методе юридически значимые документы на предмет соответствия их требованиям действующего законодательства.

5)Временность. Налоговое законодательство самое подвижное из всех отраслей права. Его обещает изменить любой политик в любой стране идущий на выборы. Фискальные органы специально отслеживают действия предпринимателей с целью создания нормативных документов, запрещающих или ограничивающих наиболее известные способы снижения налогов. Поэтому необходимо оценивать время окупаемости любого метода или способа. И сравнивать это время со временем вероятной жизни метода.

6)Разделяй оборот, имущество, персонал и т.д.Если все разнообразные действия по снижению налогов будут проводить одно лицо (физ-кое или юр-кое), то возможностей по применению большинства способов становится значительно меньше. Разделение различных действий приводит к снижению налогов потому, что имеется возможность для каждого действия создать структуру, которая наиболее эффективно снижает налоги.

7) Индивидуальный подход. Только изучив все особенности деятельности предприятия, можно рекомендовать тот или иной метод снижения налогов. Механически переносить одну и ту же схему с одного предприятия в другое нельзя.

Методы.Налоговое планирование является одной из главных составляющих частей процесса финансового планирования, основной задачей которой является предварительный расчет вариантов сумм прямых и косвенных налогов по результатам общей деятельности, по отношению к конкретной сделке или проекту (группе сделок) в зависимости от различных правовых форм ее реализации.

Налоговая оптимизация -процесс, связанных с достижением определенных пропорций всех финансовых аспектов сделки или проекта. Самый надежный способ оптимизировать налоги - это оптимизировать всю деятельность предприятия таким образом, чтобы она осуществлялась наиболее эффективным способом. Законная оптимизация заключается в уменьшении размера налоговых обязательств посредствомцеленаправленных правомерных действий налогоплательщика, включающих в себя полное использование всех предоставленных законодательством льгот, налоговых освобождений и других законных приемов и способов.

Налоговое законодательство предоставляет налогоплательщику достаточно много возможностей для снижения размера налоговых платежей, в связи с чем можно выделить ОБЩИЕ и СПЕЦИАЛЬНЫЕ методы минимизации:

-К общим методам можно отнести:

а) принятие учетной политики пред-тия с макси-ным исп-анием предоставленных законодательством возможностей б) оптимизацию через договор в) исп-ние различных льгот и налоговых освобождений.

-Специальные методы налоговой оптимизации имеют более узкую сферу применения, однако также могут применяться на всех предприятиях. К специальным методам относятся следующие:

а) метод замены отношений - основывается на многовариантности путей решения хозяйственных проблем в рамках существующего законодательства.

б) метод разделения отклонений - БАЗИРУЕТСЯ НА МЕТОДЕ ЗАМЕНЫ. В данном случае заменяется не вся хозяйственная операция, а только ее часть, либо хозяйственная операция заменяется на несколько операций.

в) метод отсрочки налогового платежа - основан на возможности переносить момент возникновения объекта налогообложения на последующий календарный период

г) метод прямого сокращения объекта налогообложения - преследует цель избавиться от ряда налогооблагаемых операций или облагаемого налогами имущества и при этом не оказать негативного влияния на хозяйственную деятельность предпринимателя.

Этапы налогового планирования.Процесс налогового планирования состоит из нескольких взаимосвязанных между собой этапов, которые не следует рассматривать как четкую и однозначную последовательность действий, обязательно гарантирующих снижение налоговых обязательств. Это связано с тем, что в налоговом планировании сочетаются элементы науки и искусства аналитика.

До регистрации предприятия:

1.Формирование целей и задач нового образования, сферы производства и обращенияПервый этап - появление идеи об организации бизнеса, формулирование цели и задач, а также решение вопроса о возможном использовании предоставляемых законодателем налоговых льгот (например, для малых предприятий, осуществляющих деятельность в сфере материального производства).

2. Решение вопроса о наиболее выгодном месте расположения предприятия и его подразделенийВторой этап - выбор наиболее выгодного с налоговой точки зрения места расположения производств и конторских помещений предприятия, его филиалов, дочерних компаний и руководящих органов.

3. Выбор организационно-правовой формы предпринимательской деятельности.Третий этап - выбор организационно-правовой формы юридического лица и определение ее соотношения с возникающим при этом налоговым режимом.

Текущее налоговое планирование

4. Формирование налогового поля, определение всех предоставленных налоговым законом льгот по каждому из налогов.Четвертый этап предусматривает формирование так называемого налогового поля предприятия. Составляется характеризующая налоговое поле налоговая таблица, в которой каждый налог описывается с помощью определенных показателей (параметров). Далее проводится анализ налоговых льгот. В заключение этапа составляется детальный план использования льгот по выбранным налогам.

5. Анализ всех возможных форм сделок, планируемых в коммерческой деятельностиПятый этап - образование (с учетом уже сформированного налогового поля) системы договорных отношений предприятия и составление журнала хозяйственных операций, который служит основой ведения бухгалтерского и налогового учета.

6. Решение вопроса о рациональном размещении активов и прибыли предприятияШестой этап начинается с анализа различных налоговых ситуаций, сопоставления полученных финансовых показателей с возможными потерями, обусловленными штрафными и иными санкциями. Далее с учетом получения максимальных финансовых результатов осуществляется наиболее рациональное с налоговой точки зрения размещение активов и прибыли предприятия.

Важный элемент, способствующий проведению налогового планирования на предприятии - это организация бухгалтерского учета; выбранная форма, методология, содержание и способы ведения.