Оценка стоимости недвижимости методом прямой капитализации

Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. В рамках данного метода стоимость объекта недвижимости определяется по следующей формуле:

Стоимость недвижимости = ЧОД (чист.операц. доход) / СК (ставка капитализации)

Чистый операционный доход рассчитывается как устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и до учета амортизационных отчислений.

Алгоритм решения:

1. определяем ПВД(потенциальный валовый доход); ПВД = количество квартир*месячная арендная плата * 12 месяцев

2. определяем ДВД(действительный валовой доход); ДВД = ПВД – потери от недоиспользования + прочие доходы

3. ЧОД(чистый операционный доход) = ДВД – расходы – резервы.

В сфере недвижимости расходы подразделяется на:

1Постоянные расходы – это расходы, которые не зависят от степени загруженности оборота недвижимости.

2Операционные расходы – традиционные расходы на содержание недвижимости, на предоставление услуг арендаторам и на поддержку устойчивого потока доходов.

Под резервом понимаются ежегодное откладывание определенной денежной суммы на д/с расходы, т.е. к резервам относятся расходы на такие элементы зданий и сооруж-ий, срок службы которых меньше срока экономической жизни здания.

Для определения общей ставки капитализации (R) необходимо найти 2 показателя:

1 Ri – ипотечная постоянная - это отношение ежегодных выплат по обслуживанию ипотечного долга к основной сумме ипотечной ссуды;

2 Rs – ставка капитализации на собственный капитал – это отношение денежных поступлений до вычета налогов к ∑-е вложенных собственных средств.








Дата добавления: 2015-02-23; просмотров: 551;


Поиск по сайту:

При помощи поиска вы сможете найти нужную вам информацию.

Поделитесь с друзьями:

Если вам перенёс пользу информационный материал, или помог в учебе – поделитесь этим сайтом с друзьями и знакомыми.
helpiks.org - Хелпикс.Орг - 2014-2024 год. Материал сайта представляется для ознакомительного и учебного использования. | Поддержка
Генерация страницы за: 0.005 сек.