Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости. Право собственности на объекты недвижимости.

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней». К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью.

Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости: будущие периодические потоки денежных средств; увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов; доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

По характеру использования: жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры. Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса. Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады. Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады. Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений. По целям владения: для ведения бизнеса; для проживания владельца; в качестве инвестиций; в качестве товарных запасов и НЗП; для освоения и развития; для потребления истощимых ресурсов. По степени специализации: специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору; неспециализированная - вся др. недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях. По степени готовности к эксплуатации: введенные в эксплуатацию; требующие реконструкции или капитального ремонта; незавершенное строительство. По воспроизводимости в натуральной форме: не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых; воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).

Право собственности – это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту. Право собственности состоит из трех прав: владение – фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь; пользование – право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимых вещью; распоряжение – определение юридической судьбы вещи путем осуществления динамики имущественных отношений.

Виды операций (сделок) с недвижимостью. Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимостью.

Операция (сделка) – это действия граждан и юр. лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Купля-продажа - при этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Мена - в этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность др. стороне один объект в обмен на др. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества. Дарение - даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому: объект недвижимости в собственность; имущественное право к себе или третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей. Рента - получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Рента имеет несколько подвидов: постоянная – выплачивается бессрочно; пожизненная – выплачивается в течение жизни получателя ренты; пожизненное содержание с иждивением. Аренда - арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой организованную систему взаимосвязанных и взаимодействующих элементов (частей), обеспечивающих факт государственного признания и подтверждения, определенных прав на объекты недвижимости. Гос. регистрация недвижимости дает людям титул собственности - законное право на недвижимость, которое регламентирует права и обязанности ее владельца. Чтобы приобрести права собственности на недвиж. имущество, надо зарегистрировать его установленным способом. Основной нормативный акт, регулирующий отношения по государственной регистрации прав на недвижимость в России это Закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О Гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственную регистрацию прав на недвиж. имущество и сделок с ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регистрации прав - самостоятельные юр. лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции РФ. Факт гос. регистрации возникновения и перехода прав на недвиж. имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвиж. и его параметрах в Едином государственном реестре.