Основные характеристики рынка недвижимости. Функции рынка недвижимости.

Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

Особенности: Локализация: абсолютная неподвижность; большая зависимость цены от местоположения. Вид конкуренции: несовершенная, олигополия; небольшое число покупателей и продавцов; уникальность каждого объекта; контроль над ценами ограничен; вступление в рынок требует значительного капитала. Эластичность предложений: низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается; спрос может быть очень изменчивым. Степень открытости: сделки носят частный характер; публичная информация, часто неполная и неточная. Конкурентоспособность товара: во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства; специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей. Условия зонирования: регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права; большая взаимозависимость частной и других форм собственности. Оформление сделок: юридические сложности, ограничения и условия. Стоимость: включает стоимость объекта и связанных с ним прав.

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: Ценообразующая; Регулирующая (рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов). Коммерческая (состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал). Санирования (очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных). Информационная (уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах). Посредническая (рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров). Стимулирующая (выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества). Инвестиционная (рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков). Социальная (проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов). Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.

Управление рынком недвижимости. Формы государственного регулирования рынка недвижимости.

Основные цели управления рынком недвижимости: реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им; установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам; защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц; обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом; создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства; оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и др. общественных целей; справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости; создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Принципы управления: Разделение процедур - применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и др. объектов. Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений. Гласность нормотворчества - публичное обсуждение проектов законов и др. нормативных актов. Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости. Разделение полномочий между регулирующими органами - нормотворчество и нормоприменение - не должны вмещаться в одном лице. Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона. Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников - добросовестных приобретателей от любого произвола. Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска - несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др. Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками - коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов; оценщиков и др.). Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой. Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости. Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти. Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной. Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в т. ч. и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами. Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах: путем прямого вмешательства, т.е. административным способом (включает совокупность приемов: создание нормативной базы; отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости - лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности; установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам; контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил; введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке; выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд. Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения). Косвенным воздействием или экономическими методами управления (осуществляются с помощью: системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них); регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка); выпуска и обращения жилищных сертификатов; предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе; реализации государственных целевых программ; амортизационной политики; внешнеэкономической деятельности).