Основания и порядок досрочного расторжения договора аренды по ГК РФ

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя. Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды через суд в случаях существенного нарушения условий со стороны арендатора. К таким нарушениям относится пользование имуществом с грубым отклонением от условий договора или его назначения, а также систематические нарушения. Существенное ухудшение состояния имущества по вине арендатора также является веским основанием. Систематическая просрочка платежа, выражающаяся в невнесении арендной платы более двух раз подряд после наступления установленного срока, дает арендодателю право на обращение в суд. Невозможность досудебного урегулирования спора влечет за собой судебное разбирательство в арбитражном суде или суде общей юрисдикции.

Основания для расторжения договора по требованию арендатора. Арендатор также наделен правом требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке на основаниях, предусмотренных статьей 620 ГК РФ. Ключевым основанием является непредоставление имущества арендодателем или создание им препятствий в пользовании, не соответствующих условиям договора. Обнаружение скрытых существенных недостатков имущества, которые не могли быть выявлены при надлежащей проверке при заключении договора, также служит законной причиной. Неисполнение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта в установленные сроки или приведение имущества в состояние, непригодное для использования по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, завершают перечень основных оснований.

Преимущественное право арендатора и общие правила прекращения договора. Действующее законодательство предоставляет добросовестному арендатору, надлежаще исполнявшему свои обязанности, преимущественное право на заключение договора на новый срок после его истечения (ст. 621 ГК РФ). В случае отказа арендодателя и заключения договора с другим лицом прежний арендатор вправе требовать перевода прав или возмещения убытков. Общими основаниями прекращения договора аренды являются истечение срока, соглашение сторон или существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Важной гарантией стабильности арендных отношений является правило о сохранении договора в силе при переходе права собственности на арендованное имущество к другому лицу.

Особые случаи: наследование права аренды и выкуп имущества. В случае смерти гражданина-арендатора его права и обязанности по договору аренды недвижимого имущества переходят к наследнику, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст. 617 ГК РФ). Арендодатель не может отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок, за исключением случаев, когда личность арендатора имела существенное значение. Договором или дополнительным соглашением может быть предусмотрена возможность выкупа арендованного имущества арендатором по истечении срока или досрочно. Стороны вправе договориться о зачете ранее уплаченной арендной платы в выкупную цену, если иное не запрещено законом (ст. 624 ГК РФ).

Отдельные виды договора аренды: краткая характеристика. Законодательством выделены специальные виды договора аренды, к которым применяются общие положения, если иное не установлено специальными нормами. К ним относится договор проката (ст. 626-634 ГК РФ), по которому имущество передается для потребительских целей арендодателем, осуществляющим эту деятельность профессионально. Договор аренды транспортных средств с экипажем (ст. 632-641 ГК РФ) предусматривает предоставление не только транспортного средства, но и услуг по управлению и технической эксплуатации. Отдельно регулируются аренда зданий, сооружений и аренда предприятия как единого имущественного комплекса (ст. 656-664 ГК РФ).

Финансовая аренда (лизинг) и найм жилого помещения. Особой конструкцией является договор финансовой аренды (лизинга) (ст. 665-670 ГК РФ). Его специфика заключается в том, что арендодатель (лизингодатель) приобретает имущество, указанное арендатором (лизингополучателем), у конкретного продавца для передачи его в аренду за плату на срок, как правило, сопоставимый со сроком полной амортизации. Совершенно иной правовой режим установлен для договора найма жилого помещения, который регулируется главой 35 ГК РФ (ст. 671-688) и направлен на удовлетворение жилищных потребностей граждан, что предполагает значительное количество императивных норм, защищающих права нанимателя.

Сведения об авторах и источниках:

Авторы: проф. Э.П. Гаврилов, проф. В.И. Гуреев, доц. И.Ф. Зайцев, проф. З.Г. Крылова, проф. Я.А. Куник, доц. Д.П. Ткаченко, доц. Е.И.Лебедева, канд. юрид. наук Н.В. Логвина.

Источник: Основы права

Данные публикации будут полезны студентам юридических специальностей, начинающим правоведам и государственным служащим, а также всем, кто интересуется фундаментальными основами права, государства и их ролью в современном обществе.