Правовая характеристика и условия договора аренды в российском законодательстве

Понятие и правовая природа договора аренды. В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), договор аренды (или имущественного найма) представляет собой соглашение, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо только во временное пользование. Все плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования переданного имущества, становятся его собственностью. Данный договор носит консенсуальный, взаимный и возмездный характер. Он широко применяется в отношениях между юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, а также с участием граждан (например, прокат, наем гаража). Правом сдачи имущества в аренду наделен его собственник или лицо, уполномоченное законом или собственником.

Предмет договора и существенные условия. Предметом договора аренды могут быть только непотребляемые вещи, то есть имущество, не теряющее своих натуральных свойств в процессе использования. К нему относятся земельные участки, здания, сооружения, предприятия, оборудование, транспортные средства и другие обособленные природные объекты (ст. 607 ГК РФ). Законом могут устанавливаться ограничения на аренду отдельных видов имущества. Существенным условием договора является точное указание данных, позволяющих однозначно идентифицировать передаваемое имущество. При несогласованности этого условия договор считается незаключенным. Срок аренды определяется сторонами, а при его отсутствии договор считается заключенным на неопределенный срок, что позволяет любой стороне отказаться от него с предупреждением за 1 месяц (для недвижимости — за 3 месяца).

Форма договора и государственная регистрация. Договор аренды, заключенный на срок более одного года, а также если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, должен быть облечен в письменную форму. Договор аренды недвижимого имущества в большинстве случаев подлежит обязательной государственной регистрации в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено законодательством. Это требование обеспечивает публичную достоверность прав арендатора и защищает его интересы в отношениях с третьими лицами. Несоблюдение требования о государственной регистрации влечет недействительность договора в части передачи прав на недвижимость, хотя обязательственные отношения между сторонами могут сохраняться.

Основные права и обязанности арендодателя. Ключевая обязанность арендодателя — предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению вещи. Имущество передается со всеми принадлежностями и необходимыми документами (технический паспорт, сертификат). Арендодатель несет ответственность за скрытые недостатки переданного имущества, которые полностью или частично препятствуют его использованию, даже если не знал о них при заключении сделки. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе требовать их устранения, соразмерного уменьшения арендной платы или расторжения договора (ст. 612 ГК РФ). Также арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество (например, о праве залога).

Обязанности арендатора по внесению платы и использованию имущества. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке, размере и форме, установленных договором. Плата может устанавливаться в виде твердых платежей, доли продукции или доходов, предоставления услуг либо передачи определенной вещи. Закон допускает изменение размера платы не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором или законом (ст. 614 ГК РФ). Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с его назначением и условиями договора. Он вправе, с согласия арендодателя, сдавать имущество в субаренду (поднаем), передавать арендные права в залог или в качестве вклада в уставный капитал. Однако ответственность перед арендодателем по основному договору сохраняется.

Распределение обязанностей по ремонту и улучшениям арендованного имущества. Если иное не предусмотрено договором, обязанность по проведению капитального ремонта лежит на арендодателе. Текущий ремонт и поддержание имущества в исправном состоянии являются обязанностью арендатора (ст. 616 ГК РФ). Отдельно регулируется судьба улучшений, произведенных в арендованном имуществе. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, и он вправе их демонтировать при прекращении договора. Неотделимые улучшения, сделанные с согласия арендодателя, переходят в его собственность, но арендатор имеет право на возмещение их стоимости. Улучшения, произведенные без согласия арендодателя, а также за счет амортизационных отчислений, возмещению не подлежат и становятся собственностью арендодателя (ст. 623 ГК РФ).

Прекращение договора и ответственность сторон. Договор аренды прекращается по истечении срока, по соглашению сторон или в судебном порядке. Основаниями для досрочного расторжения по требованию одной из сторон являются существенные нарушения договора контрагентом. Арендатор несет риск случайной гибели или повреждения арендованного имущества, если оно произошло вследствие нарушения им условий договора или назначения имущества. При прекращении договора арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Нарушение этой обязанности влечет ответственность в виде возмещения убытков.

Сведения об авторах и источниках:

Авторы: проф. Э.П. Гаврилов, проф. В.И. Гуреев, доц. И.Ф. Зайцев, проф. З.Г. Крылова, проф. Я.А. Куник, доц. Д.П. Ткаченко, доц. Е.И.Лебедева, канд. юрид. наук Н.В. Логвина.

Источник: Основы права

Данные публикации будут полезны студентам юридических специальностей, начинающим правоведам и государственным служащим, а также всем, кто интересуется фундаментальными основами права, государства и их ролью в современном обществе.