III. Земельно-оціночні роботи

3.1 Природно-сільськогосподарське районування території.

Природно – сільськогосподарське районування служить основою розробки різних видів галузевих і спеціалізованих районувань, особливо земельно – оціночного районування території, яке проводиться, як правило, на обласному рівні.

В Україні виділено 197 природно – сільськогосподарських районів, межі яких співпадають з межами територій сільських рад за станом на момент виконання робіт.

Найбільш досконала форма обліку кліматичних умов – природно-кліматичне районування території, яке враховує наступні показники: теплозабезпеченість; вологозабезпеченість; ступінь континентальності клімату; умови перезимівлі рослин; особливість природної рослинності; рельєф місцевості; повторюваність несприятливих явищ, які наносять збитки сільському господарству (пилові бурі, градобиття, зливові дощі тощо).

Природно – сільськогосподарська зона – основна одиниця районуванн, що характеризується певним балансом тепла і вологи за вегетаційний період, особливостями грунтоутворення і живлення рослин. Це відповідає конкретним типам грунтів, рослинності, співвідношенню між ріллею, кормовими і лісовими угіддями, тій чи іншій структурі агротехнічних і меліоративних заходів.

У межах зон виділяють природно – сільськогосподарські провінції, які характеризуються специфічними особливостями грунтового покриву, пов’язаними з мікрокліматом і річним ходом змін його елементів. Провінції розрізняються змінами агрокліматичних показників: коефіцієнта континентальності клімату, суми температур повітря вище 10° С, коефіцієнта річного атмосферного зволоження, кліматичного індексу біологічної продуктивності в балах відносно середньої продуктивності, суворості та сніжності зими, тепло- і вологозабезпеченості вегетаційного періоду.

Провінції поділяються на природно – сільськогосподарсьі округи, які характеризуються добре вираженими геоморфологічними і гідрологічними особливостями, складом грунтоутворювальних порід, переважіючим типом грунтоутворення, а також макро- і мезокліматом. Виділення округів проводиться на основі врахування узагальнених типів рельєфу, головних типів і підтипів грунтів, їх механічного складу і дренованості.

Природно-економічне районування передбачає виділення земельно-оціночних районів, які характеризуються практичною однорідністю клімату, відносною одноманітністю ґрунтового покриву, приблизно однаковими економічними умовами ведення господарства. Земельно-оціночне районування виконується на основі природно-сільськогосподарського районування країни з врахуванням місцевих природно-кліматичних і економічних умов.

Згідно з природно-сільськогосподарським районування України дана земельна ділянка розташована у природно-сільськогосподарській зоні Полісся, Західній Поліській провінції, Західнополіському окрузі, Турійсько-Ковельському районі.

3.2 Бонітування грунтів.

Бонітування (bonitas – «доброякісний») – це порівняльна оцінка якості грунтів за їх основними природними властивостями, які мають сталий характер та суттєво впливають на урожайність сільськогосподарських культур, вирощуваних у конкретних природно-кліматичних умовах. Бонітування використовується в землеробстві, землевпорядному проектуванні. При оцінці земель дані бонітування використовуються для підвищення родючості.

Бонітет – це показник якості ґрунту і його продуктивності, який є інтегральною величиною різних властивостей та ознак, вимірюваних різними мірами (мм, %, м²), тоді як сам є безмірним.

Обєктом бонітування є одиниці грунтового покриву, які виділені на грунтових картах і обєднані в агровиробничі групи грунтів, відповідно до номенклатурного списку агровиробничих груп грунтів України.

Оцінка родючості грунтів подається у відповідних величинах – балах за 100-бальною замкненою шкалою оцінки.

Шкалаоцінки – прийнята послідовність значень, яка присвоюється фізичній величині в міру її зростання (спадання), визначених для порівняння продуктивності земель.

Бонітування грунтів тісно повязане з економічною оцінкою, оскільки є для неї частиною інформаційної бази. Основне її завдання – визначення виробничої придатності земель.

Залежно від цілей та завдань бонітування поділяють на загальне та часткове (зокремлене). Вони проводиться за єдиною системою і базуються на подібних принципах. Але з обов’язковим врахуванням місцевих і регіональних особливостей ґрунтового покриву, природних умов і способом ведення сільськогосподарського виробництва.

Загальне – передбачає визначення обєктивних показників родючості та показників, які характеризують ефективність використання землі при достатньому рівні інтенсивності землеробства.

Частковепередбачає визначення ступення ефективності вирощування конкретних сільськогосподарських культур на різних грунтах.

Для одержання економічних показників використовують 2 основних показники: урожайність культур і витрати на їх вирощування. Всі інші показники є похідними від них.

За результатами бонітування грунтів розробляється документація з бонітування, що складається по областях і містить бали для всіх наявних агровиробничих груп.

3.2.1 СКЛАДАННЯ ШКАЛ БОНІТУВАННЯ ГРУНТІВ

Для визначення показників бонітету груп ґрунтів складається шкала бонітування ґрунтів – цифрові дані, які відповідають певним значенням величин природних ознак за різними групами ґрунтів.

Необхідно скласти дві оцінні шкали: 1) за властивостями ґрунтів і 2) за урожайністю сільськогосподарських культур або продуктивністю кормових угідь (основну). Бали розраховуються за принципом замкнутої або розімкну тої шкали Якщо за 100 балів взято оптимальне значення ознаки найродючішого ґрунту або максимальну урожайність сільськогосподарських культур, то одержують замкнуту шкалу бонітування ґрунтів. У розімкнутій шкалі за 100 балів беруть значення діагностичної ознаки або урожайність сільськогосподарських культур найпоширенішого ґрунту, який має найбільшу питому вагу в структурі ґрунтового покриву земельно-оцінного району. Бонітування ґрунтів у межах земельно-оцінного району відбувається в такій послідовності: визначення середніх значень показників, що характеризують окремі ознаки і властивості ґрунту, визначення середньої багаторічної урожайності основних сільськогосподарських культур на різних ґрунтах, вибір основних діагностичних ознак, складання шкали бонітування ґрунтів за природними властивостями й урожайністю основних сільськогосподарських культур.

3.2.2 ВИЗНАЧЕННЯ БАЛІВ БОНІТЕТУ

Маючи кількість вирази діагностичних ознак по кожній таксономічній одиниці, переходять до заключного етапу бонітування – визначення якості ґрунтів через бонітувальну оцінку, так звані бали бонітету, за формулою:

Б=(П/П_е ) × 100

де Б – бал бонітету

П_е – показник властивості ґрунту, прийнятого за еталон.

Дану формулу використовують для розрахунку балів бонітету у більшості випадків, оцінюючи якість ґрунтів, як за показниками природних властивостей, так і за показниками врожайності сільськогосподарських культур. З формули очевидно, що якість еталонного ґрунту оцінюється в 100 балів, ця оцінка є найпоширенішою умовною ціною якості ґрунтів, прийнятих за еталон.

Бонітування виконують також за іншими діагностичними ознаками. Якщо, наприклад, критерієм бонітування є кислотність ґрунтів, то за еталон приймаються грунт з нейтральною кислотністю (рН 7.0). для вилужених і закислених ґрунтів бали бонітету розраховують за окремими формулами:

Б=100+((7.0-рН_л)/ 7.0) × 100;

Б=100+((рН_к – 7.0)/ 7.0) × 100,

Де рН_л, рН_к – показники рН солевої витяжки на вилужених і закислених ґрунтах відповідно.

3.3 Економічна оцінка земель.

Згідно із Земельним кодексом України економічна оцінка землі– це оцінка землі як природного ресурсу і засобу виробництва в сільському і лісовому господарстві та як просторового базису в суспільному виробництві за показниками, що характеризують продуктивність земель, ефективність їх використання та дохідність з одиниці площі.

Економічна оцінка земель різного призначення проводиться для порівняльного аналізу ефективності їх використання. Дані економічної оцінки земель є основою грошової оцінки земель різного цільового призначення. Вона визначається в умовних гектарах або у грошовому виразі.

Економічна оцінка є складовою земле-оціночних робіт. Входячи разом із бонітуванням до цих робіт і маючи з ним багато спільного, економічна оцінка земель досліджує земельні території у ширшому й комплексному господарсько-економічному аспекті. Якщо об’єктом бонітування є тільки грунтовий покрив земель, то економічна оцінка пов’язує між собою і грунти, й земельні площі складнішими багатоаспектними залежностями, які утворилися у результаті господарської діяльності людини.

3.3.1 ПОКАЗНИКИ ЕКОНОМІЧНОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ

Залежно від цілей і завдань економічну оцінку земель поділяють на загальну і часткову.

Загальна оцінка земель передбачає визначення об’єктивних показників родючості та показників, які характеризують ефективність використання землі при досягнутому рівні інтенсивності землеробства. Вона включає в себе такі показники:

- вартість валової продукції;

- окупність затрат;

- диференціальний дохід.

Часткова економічна оцінка земель передбачає визначення ступеня ефективності вирощування конкретних сільсько-господарських культур на різних ґрунтах і включає в себе:

- урожайність;

- окупність затрат;

- диференціальний дохід.

Помітно підвищує показники економічної оцінки земель наближеність до великих міст, промислових зон і розвинутих транспортних комунікацій, що сприяє зростанню попиту на сільськогосподарську продукцію та загальному поліпшенню умов господарювання.

Матеріали економічної оцінки земель мають багатоцільове призначення:

- вони є основою науково обгрунтованого планування розподілу земельного фонду між окремими галузями господарства на державному рівні для забезпечення збалансованого й оптимального розвитку всього господарства країни;

- на їхній основі аналізують існуючий рівень ефективності використання земель і розробляють альтернативні варіанти з урахуванням екологічних і соціальних аспектів;

- є основою проведення нормативної оцінки земель різних категорій цільового призначення, насамперед земель сільськогосподарського призначення.

3.3.2 СКЛАДАННЯ ШКАЛ ЕКОНОМІЧНОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ

Зрівноважені показники за оцінюваними групами ґрунтів вважають вихідними для складання шкал економічної оцінки землі.

Вони будуються за принципом побудови шкал бонітування ґрунтів.

Шкали економічної оцінки землі можуть бути замкненими або розімкненими. Якщо за еталон (100) приймають найпоширеніший в земельно-оціночному районі грунт, то одержують розімкнену шкалу: для замкненої шкали еталоном виступають грунти з найвищими показниками. На практиці більшого використання набули замкнені шкали.
Шкала оцінки являє собою таблицю, в якій в абсолютних (крб./ га) і відносних (балах) одиницях відображається рівень родючості, продуктивності та дохідності земель. Шкала будується за різними показниками, які характеризують якість земель. Рівень виробництва визначається розмірами валового продукту та урожайності, ефективність виробництва – окупністю затрат, дохідність – розмірами диференціального доходу.
У шкалі, крім оцінних показників, наводяться ціна бала і розміри рівня інтенсивності виробництва, необхідні для порівняння оцінних показників на території зони, економічного району, країни. Шкали часткової оцінки земель за ефективністю вирощування сільськогосподарських культур розробляють стосовно складу оцінюваних груп грунтів, які використовуються для посіву цих культур. Для порівняння показників склад оцінюваних груп грунтів при частковій оцінці земель приймався єдиним для області, регіону, країни.
В Україні економічну оцінку земель було проведено у 1988 році на площі майже 40 мільйонів гектарів. Виконано загальну економічну оцінку ріллі, багаторічних насаджень, пасовищ, сіножатей. Часткову – за ефективністю вирощування зернових та зернобобових культур, кукурудзи на зерно, цукрових буряків соняшнику, льону, картоплі і кормових культур.

3.4 Грошова оцінка земель СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ.

Згідно із Законом України “Про плату за землю” грошова оцінка – це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки.

Грошова оцінка земель є невід’ємною, обов’язковою частиною існуючої системи заходів земельного кадастру. Дані грошової оцінки земель використовують при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок, при продажу земельних ділянок громадянам та юридичним особам, для обчислення розміру земельного податку, визначення втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо.

Основою для грошової оцінки земельної ділянки є визначення базової вартості 1м² земель у середньому.

Оцінювальні райони виділяються у встановлених межах населеного пункту.

Залежно від призначення і порядку проведення грошова оцінка поділяється на нормативну та експертну.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок – це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок – результат визначення вартості земельної ділянки та пов’язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків та оформлення результатів у вигляді звіту.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них поводиться з метою визначення вартості об’єкта оцінки. Вона використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них, крім випадків, визначених Законом України “Про оцінку земель”

3.4.1 Грошова оцінка земельної ділянки сільськогосподарського призначення.

Для визначення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення по Україні розраховують диференціальний рентний дохід з орних земель за економічною оцінкою 1988 року по виробництву зернових культур за формулою:

де Р_ДН – диференціальний рентний дохід з орних земель, ц/га;

У – урожайність зернових з 1га, ц;

Ц – ціна від реалізації 1 ц зерна, грн.;

З – виробничі витрати на 1га, грн.;

К_НР – коефіцієнт норми рентабельності (К_НР = 0,35).

Загальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями та пасовищами визначається за формулою:

де Р_ДН - диференціальний рентний дохід з орних земель, ц/га;

Р_АН – абсолютний рентний дохід, який утворюється на гірших за якістю землях у сільському господарстві і становить.

Згідно з Методикою і Порядком нормативну грошову оцінку орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями та пасовищами визначають за формулою:

де Г_ОЗ – грошова оцінка 1га орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями та пасовищами, грн.;

Р_ЗДН – загальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями та пасовищами, ц/га;

Ц – ціна 1 ц зерна, грн.;

Т_К – термін капіталізації рентного доходу, який встановлюється на івні 33 років.

Диференціальний рентний дохід з 1га земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями та пасовищами визначається за формулою:

Р_{ДН(б)(с)(п)} – диференціальний рентний дохід з 1га земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями та пасовищами, ц;

Р_ДН – диференціальний рентний дохід з 1га орних земель, ц.

Р_{Д(б)(с)(п)} – диференціальний рентний дохід з 1га земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями та пасовищами, грн. (за даними економічної оцінки земель 1988 року становить:

Р_Д – диференціальний рентний дохід з 1га орних земель за економічною оцінкою 1988р. по виробництву зернових культур, грн. (Р_Д=348,7 грн./га).

Розрахунок нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки

Грошову оцінку окремих земельних ділянок. Що перебувають у власності або користуванні юридичних і фізичних осіб, визначають на основі шкал грошової оцінки агровиробничих груп грунтів, які розраховуються за формулою:

де Г – грошова оцінка 1га агровиробничої групи грунтів, грн.;

Г – грошова оцінка 1га відповідних угідь по сільськогосподарському підприємству, грн.;

Б_агр – бал бонітету агровиробничої групи грунтів;

Б – бал бонітету 1га відповідних угідь по сільськогосподарському підприємству.

Бал бонітету 1га відповідних угідь по сільськогосподарському підприємству обчислюють на основі експлікації агровиробничих груп грунтів за допомогою шкал бонітетів грунтів за формулою:

де Б – бал бонітету 1га відповідних угідь по сільськогосподарському підприємству,

Б_агр - бал бонітету агровиробничої групи грунтів;

П_агр – площа агровиробничої групи, га.

Грошову оцінку окремої земельної ділянки сільськогосподарських угідь розраховують за формулою:

де Г_зд – грошова оцінка окремої земельної ділянки сільськогосподарських угідь, грн.;

Г_агр(j) – грошова оцінка 1га j-ї агровиробничої групи грунтів, грн.;

П_j – площа грунтів j-ї агровиробничої групи грунтів в межах земельної ділянки, га;

N – кількість контурів агровиробничих груп грунтів в межах земельної ділянки.