IV. Фіскальні механізми державного земельного кадастру

4.1 складання державних актів на право власності і право постійного користування

Державний акт на право власності - це правовстановлюючий документ, який посвідчує Ваше право приватної власності на конкретну земельну ділянку з чітко визначеними межами. Цей документ вказує на точне місцезнаходження та розмір Вашої ділянки. В державному акті також зазначається дата його державної реєстрації. Якщо державний акт на право власності на землю не зареєстрований він є недійсним.

Державний акт на право приватної власності на землю - документ, виданий уповноваженим державним органом, що підтверджує право власності громадянина чи юридичної особи на земельну ділянку. Містить інформацію про власника земельної ділянки; підстави набуття права власності на земельну ділянку; місцерозташування, площу, кадастровий номер земельної ділянки. Також у ньому зазначається опис суміжних землекористувачів, обмеження та обтяження у використанні ділянки. Складається на підставі документації із землеустрою.

Право постійного користування земельною ділянкою — це право володіння і користування зе­мельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення.

4.4.1 ПОРЯДОК ПРОВЕДЕННЯ РОБІТ ЗІ СКЛАДАННЯ ДЕРЖАВНИХ АКТІВ

Одним із актуальних питань реформування земельних відносин на сьогодні є приватизація земель. Згідно із чинним законодавством приватизація земельних ділянок здійснюється за рахунок земель, які перебувають у державній або комунальній власності. Отже, об’єктами приватизації земель виступають земельні ділянки державної та комунальної власності, які надані у користування громадянам України. Згідно з частиною першою ст. 121 Земельного кодексу громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок у таких розмірах:
1. для ведення фермерського господарства — в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство;
2. для ведення особистого селянського господарства — не більше 2га;
3. для ведення садівництва — не більше 0,12 га;
4. для будівництва i обслуговування жилого будинку, господарських будівель i споруд (присадибна ділянка) у селах — не більше 0,25 га, у селищах — не більше 0,15 га, у містах — не більше 0,10 га;
5. для індивідуального дачного будівництва — не більше 0,10 га;
6. для будівництва індивідуальних гаражів — не більше 0,01 га.
Наведені норми поширюються не тільки на приватизацію раніше наданих громадянам земельних наділів, а й на передачу останніх у власність шляхом їх відведення із земель державної та комунальної власності.

Роботи зі складання державного акту на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою виконується в такій послідовності:

1) підготовчі роботи;

2) встановлення або відновлення на місцевості меж земельної ділянки;

3) виготовлення кадастрового плану земельної ділянки;

4) заповнення бланка держакта.

Підготовчі роботи зі складання держакту включають:

- підготовку виписки із рішення відповідної ради або держадміністрації про передачу у власність або надання у постійне користування земельної ділянки;

- аналіз договору купівлі-продажу земельної ділянки або іншого правоустановного документу, що засвідчує перехід прав на земельну ділянку;

- аналіз проекту відведення земельної ділянки;

- підготовка виписки із земельно-облікрвих документів про площу земельної ділянки;

- аналіз висновку державного органу земельних ресурсів про наявні обмеження на використання земельної ділянки;

- аналіз висновку органів і справах будівництва та архітектури про наявні обмеження на використання земельної ділянки;

- підбір планово-картографічних матеріалів.

Роботи зі складання державного акту виконуються відповідно до інструкції ‘Про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку, та на право постійного користування земельною ділянкою’ від 4 травня 1999 року за № 43 із змінами, внесеними згідно із наказом Держкомземом від 29.12.2003р. за №322.

4.1.2 розгляд та затвердження документації про надання земельної ділянки та видачу державних актів.

Технічну документацію зі складання державного акта розробляють державні та інші землевпорядні організації на основі технічного завдання, яке видає районний (міський) відділ (управління) земельних ресурсів Держкомзему України. До технічної документації зі складання державного акта обов’язково додається справа щодо підготовки рішення про передачу земельної ділянки у власність або користування.

Перенесення в натуру (на місцевість) чи відновлення всіх поворотних точок меж земельної ділянки здійснюють геодезичними методами з прив’язкою їх до пунктів державної геодезичної мережі. За результатами виконаних робіт складають технічний звіт.

Технічна документація зі складання державного акту на право власності на земельну ділянку або на право постійного користування земельною ділянкою включає:

1. Виписку з рішення відповідної ради або державної адміністрації про надання у постійне користування, передачу у власність або продаж земельної ділянки, договір відчуження земельної ділянки.

2. Заяву власника землі або землекористувача про складання державного акта.

3. Технічне завдання на розробку технічної документації зі складання державного акта.

4. Висновок державного органу земельних ресурсів Держкомзему України про наявні обмеження на використання земельної ділянки.

5. Висновок органу су справах будівництва і архітектури про наявні обмеження щодо використання земельної ділянки.

6. Журнал польових вимірювань.

7. Кадастровий план земельної ділянки.

8. Збірний кадастровий план суміжних землевласників і землекористувачів.

9. Відомість обчислення площі земельної ділянки.

10. Відомість обробки теодолітного ходу та вирахування координат поворотних точок меж земельної ділянки.

11. Експлікація земельних угідь згідно з формою „6-зем”.

Державну реєстрацію актів, що посвідчують право приватної власності на землю або право постійного користування нею, здійснюють районна, міська, селищна, сільська рада. Забезпечення реєстрації покладається на органи земельних ресурсів.

У випадку припинення права власності чи користування земельною ділянкою документ, який посвідчує це право, повертається до архіву державного органу земельних ресурсів, де зберігається другий примірник цього документа.

4.2 ФОРМУВАННЯ СЕРВІТУТНИХ ВІДНОСИН

Частиною першою статті 98 Земельного кодексу України встановлено, що право земельного сервітуту - це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками).

Тобто, правом земельного сервітуту є належним чином оформлене право певної особи на користування або на володіння і користування чужою земельною ділянкою, тобто тою, що не належить цій особі на праві власності, праві постійного користування чи праві оренди, для задоволення її потреб, які не можуть бути задоволені в інший спосіб.

На даний час сервітутні земельні відносини регулюються нормами Земельного (глава 16), Цивільного (глава 32) та Лісового(стаття 23) кодексів.

Слід відмітити, що формування правового забезпечення сервітутних земельних відносин здійснювалося в рамках проведення кодифікації різних галузей законодавства – земельного, цивільного та лісового.

Статтею 100 ЗК та частиною першою статті 402 ЦК визначено, що сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду.

При цьому зауважуємо, що встановлення земельного сервітуту законом та заповітом стало можливим з 20.06.2007, з дня набрання чинності Законом України «Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів України у зв’язку з прийняттям Цивільного кодексу України» від 27.04.2007 № 997-V.

З 01.01.2002 до 20.06.2007 встановлення сервітут встановлювався виключно договором або рішенням суду.

Згідно з підпунктами 1, 12 і 13 пункту 27 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22.07.2011 № 703, укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, права щодо якого підлягають державній реєстрації, або речове право на нерухоме майно, чи його дублікат; заповіт, яким встановлено сервітут на нерухоме майно; закон, яким встановлено сервітут на нерухоме майно відносяться до документів, що підтверджують виникнення, перехід та припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно.

В контексті питання, порушеного у даних методичних рекомендаціях, варто звернути увагу на договори, якими передбачається встановлення сервітуту.

Так, законодавство не встановлює спеціальних вимог щодо форми договору про встановлення земельного сервітуту. Втім за загальним правилом стосовно форми правочинів, передбаченим статтями 206 та 208 ЦК, для такого договору є обов’язковою дотримання письмової форми. Нотаріальне посвідчення договору сервітуту може бути вчинене за бажанням сторін (стаття 209 ЦК).

При розгляді питання стосовно можливості проведення державної реєстрації земельного сервітуту слід також враховувати, що згідно з частиною першою статті 100 ЗК сервітут може бути встановлений на користь власника (володільця) сумісної земельної ділянки, або будь-якій іншій конкретно визначеній особі (особистий сервітут).

Важливо також, що відповідно до частин четвертої та шостої статті 403 ЦК сервітут не підлягає відчуженню, але зберігає чинність у разі переходу до інших осіб права власності на майно, щодо якого він встановлений.

Підстави припинення сервітуту визначені статтями 406 ЦК та 102 ЗК. Звертаємо увагу на те, що зміна власника земельної ділянки стосовно якої встановлено сервітут, не тягне за собою припинення сервітуту.

4.3 УКЛАДЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ

Закон України "Про оренду державного та комунального майна" досить детально регламентує процедуру укладення договору оренди. Фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди відповідному орендодавцеві. У разі надходження до орендодавця заяви про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), орендодавець у 5-денний термін після дати реєстрації заяви надсилає копії проекту договору та інших матеріалів органу, уповноваженому управляти відповідним майном.
У випадках, якщо підприємство, його структурний підрозділ, щодо цілісного майнового комплексу якого надійшла заява про оренду, або ініціатор укладення договору оренди згідно із законодавством займають монопольне становище на ринку; внаслідок укладення договору оренди підприємець або група підприємців можуть зайняти монопольне становище на ринку; сумарна вартість активів або сумарний обсяг реалізації товарів (робіт, послуг), що належать об'єкту оренди та ініціаторові укладення договору оренди, перевищують показники, визначені законодавством, - орендодавець надсилає копії проекту договору оренди та інших отриманих документів також до органу Антимонопольного комітету України.
Орган, уповноважений управляти відповідним майном державної власності, майном, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, та орган Антимонопольного комітету України розглядають надіслані орендодавцем копії документів і протягом п'ятнадцяти днів надсилають орендодавцеві висновки (дозвіл або відмову) щодо можливості оренди та умов договору оренди. У разі неодержання орендодавцем висновків у встановлений термін укладення договору оренди вважається погодженим із зазначеними органами.
Орендодавець протягом п'яти днів після закінчення терміну погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном, та органом Антимонопольного комітету України, а у випадках, коли заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально-визначеного майна, крім нерухомого), протягом п'ятнадцяти днів після дати її реєстрації дає згоду або відмовляє в укладенні договору оренди майна і повідомляє про це заявника.
Закон України "Про оренду державного та комунального майна" містить примірний перелік підстав відмови у передачі в оренду об'єктів. Це, зокрема:
прийняття рішення компетентним органом про приватизацію цих об'єктів;
включення об'єкта до переліку підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій згідно з рішенням Кабінету Міністрів України чи місцевих органів влади;
відсутність згоди органу Антимонопольного комітету України на оренду;
відсутність згоди органу, уповноваженого управляти відповідним майном, на виділення структурного підрозділу;
інші підстави, передбачені законами;
прийняття рішення орендодавцем про укладення договору оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією.
Надаючи пріоритетне право на укладення договору оренди створеному трудовим колективом підприємства господарському товариству, законодавство передбачає, що укладення договору оренди з іншими фізичними та юридичними особами можливе лише за умови відсутності заяви господарського товариства протягом двадцяти днів з дня направлення ним повідомлення про намір орендувати цілісний майновий комплекс підприємства, структурного підрозділу. За наявності заяв про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу (за умови відсутності заяви господарського товариства, створеного членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу) або заяв про оренду нерухомого майна (за умови відсутності заяви бюджетної установи, організації) від двох або більше фізичних чи юридичних осіб орендар визначається орендодавцем на конкурсних засадах.
Порядок проведення конкурсу встановлюється:
Фондом державного майна України - для об'єктів, що перебувають у державній власності;
органами, визначеними Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим;
органами місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності.
У разі відмови в укладенні договору оренди, а також неодержання відповіді у встановлений термін заінтересовані особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду чи арбітражного суду.

4.4 Державна реєстрація та ідентифікація земельної ділянки

Державна реєстрація земельної ділянки – це внесення до бази даних Державного земельного кадастру відомостей відповідно до Закону України “Про Державний земельний кадастр” про формування земельної ділянки та присвоєння їй кадастрового номера.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно – це офіційне визнання та підтвердження державою фактів виникнення, зміни або припинення права власності або права постійного користування земельними ділянками та обтяження таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав.

Обтяження – це заборона розпоряджатися або користуватися нерухомим майном, яка встановлюється або законом, або актами уповноважених органів державної влади, або яка виникає на підставі договорів.

Дані Державного земельного кадастру в системі реєстрації – це відомості про місце розташування земельної ділянки, її межі, кадастровий номер, грошову оцінку, кількісну та якісну характеристику земель.

В Україні формується єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно, який базується на державному обліку земельних ділянок усіх форм власності. Основою для формування даних реєстру є кадастровий номер земельної ділянки.

База даних обліку земельних ділянок та розташованого на них іншого нерухомого майна повинна містити такі дані ДЗК:

- кадастровий номер земельної ділянки;

- індексну кадастрову карту;

- кадастровий план земельної ділянки;

- дані про категорії земель;

- дані про площу та грошову оцінки земельної ділянки;

- відомості щодо власників та користувачів земельної ділянки;

- дані технічної інвентаризації будівель і споруд, розташованих на земельній ділянці;

- інші дані, передбачені нормативно-правовими актами із земельного кадастру.

Об’єктами реєстраціїє:

- об’єкти землі та нерухомості;

- суб’єкти прав на земельні ділянки на нерухомість;

- права на земельні ділянки (разом з обтяженнями на ці ділянки права);

- документи.

Суб’єктами реєстрації земельних ділянокє уповноважені державою реєстраційні органи (установи). Згідно з „Положенням про реєстрацію землеволодінь та землекористувань”, затвердженим Державним комітетом по земельних ресурсах за №144 від 23.08.2001 року, державну реєстрацію покладено на Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України.

Державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у складі державного реєстру земель. Державна реєстрація земельних ділянок складається з двох частин:

1). Книга записів реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку, на право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі.

2). Поземельної книги, яка містить відомості про кадастровий номер, місцезнаходження, площу, цільове призначення, опис будівель і споруд та земельної ділянки, інформацію щодо власника (користувача земельної ділянки), правовий режим, у тому числі обмеження і обтяження щодо використання землі, вартість земельної ділянки, кадастровий план.