Лекция 4-5 Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости 3 страница

8. Наличие или отсутствие необходимых или желательных элементов сервиса, включая дополнительные компоненты, не относящиеся к недвижимости, может оказывать существенное влияние на цену сделки.

8.1. Отсутствие или недостатки телефонных линий, центральной или местной системы отопления, системы газо-, водо- и энергоснабжения, канализационных систем приводит к снижению ценности объекта. При наличии этих недостатков у объекта-аналога цену сделки надлежит корректировать в сторону увеличения. Если эти недостатки присущи объекту оценки, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в сторону уменьшения. При наличии магистральных коммуникаций соответствующего профиля вблизи объекта величина корректировки определяется затратами на подключение к этим коммуникациям с учетом прибыли предпринимателя. При отсутствии магистральных коммуникаций корректировки определяются затратами на создание автономных систем обеспечения объекта ресурсами и удаления отходов (также с учетом прибыли предпринимателя).

8.2. Для реализации большинства доходных функций весьма важным условием является наличие парковки для автотранспорта. При этом эталонным считается вариант, когда минимальное число парковочных мест не меньше максимально возможного. Любое отклонение от требования «эталона» приводит к необходимости соответствующей корректировки цены сделки (как правило, путем капитализации будущих затрат покупателя на постоянную или временную аренду части прилегающих территорий).

8.3. Наличие или отсутствие на объекте технических средств систем безопасности (в достаточном количестве и должного качества), а также договорных отношений с надежной службой безопасности оказывают (за редкими исключениями в нетипичных случаях) влияние на сумму сделки. В этом случае корректировку цены сделки можно выполнить путем добавления (исключения) затрат (с прибылью предпринимателя) на установку (ремонт, замену) оборудования и поиск партнера из числа фирм, специализирующихся на обеспечении безопасности.

8.4. Нередко в цену продажи объекта-аналога включаются предметы собственности, не являющиеся элементами объекта недвижимости: торговле или офисное оборудование, личное имущество собственника или управляющего (первый вариант). Иногда такого рода элементы оказываются в составе недвижимого имущества, являющегося объектом оценки (второй вариант). В таких случаях скорректированная цена сделки (расчетная цена объекта оценки) находится путем уменьшения цены (в первом варианте) или увеличения (во втором варианте) цены сделки с объектом-аналогом на расчет.

Реализация факторов данной группы ведет к увеличению ставки арендной платы. Если эти элементы присущи только объекту-аналогу и не реализуемы для объекта оценки, то ставка арендной платы объекта-аналога подлежит корректировке в сторону уменьшения. Размеры корректировок определяются сравнительным анализом рыночных сделок по договорам аренды, а также оценками дополнительных затрат на приобретение сервисных услуг арендаторами самостоятельно, «на стороне».

Последовательность внесения корректировок осуществляется следующим образом [4]:

корректировки с первого по четвертый элемент сравнения осуществляются всегда в указанной очередности, после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам);

последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке, после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта заново не пересчитывается.

Единицы сравнения для объекта-аналога и объекта оценки (удельные характеристики) используют в противовес заметному дефициту надежных данных о рыночных сделках.

Выделяют следующие единицы сравнения:

1. для земельного участка без улучшений используются удельные характеристики (удельные цены):

1.1. цена за единицу площади участка:

квадратный метр – для участков под застройку в населенном пункте;

«сотка» (сотня кв. м) – для участков под садоводство или индивидуальное жилищное строительство вне населенного пункта;

гектар (десять тысяч кв. м) – для сельскохозяйственных и лесных угодий;

1.2. цена за единицу длины (погонный метр) границы участка вдоль «красной линии» (транспортной или пешеходной магистрали) – для объектов торгового, складского, производственного назначения, успешность бизнеса которых зависит от доступности объектов для посещения их покупателями и пользователями, для доставки и отправления грузов;

1.3. цена за участок площадью, стандартной для данного типа функционального использования;

2. для земельного участка с улучшениями в качестве удельной характеристики принимается удельная цена единицы измерения количества ценообразующего фактора для компонента собственности, вносящего наибольший вклад в стоимость всего объекта. Если стоимость строения заведомо больше стоимости земельного участка, то в качестве основной единицы сравнения для всего объекта используется удельная цена для строения:

2.1. цена за единицу полезной (арендной, общей) площади строения (кв. м);

2.2. цена за единицу объема строения;

2.3. цена за квартиру или комнату;

2.4. цена за один элемент объекта, приносящий доход (посадочное место в ресторане или театре, место или номер в гостинице);

3. для характеристики удаленности объекта от какой-либо точки «притяжения» целесообразно использовать промежуток времени, в течение которого можно доехать от объекта до этой точки общественным или индивидуальным транспортом (в зависимости от назначения объекта). В этом случае в качестве единицы сравнения можно рассматривать цену единицы измерения упомянутого промежутка времени.

В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости можно выделить два метода:

метод моделирования рыночного ценообразования;

метод сравнительного анализа сделок.

Метод моделирования рыночного ценообразования, предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостей соответственно типа (32) или (33) путем статистической обработки достаточно большого массива данных о состоявшихся сделках с объектами сравнения:

или

где P* – рыночная стоимость (равновесная цена); fj – элемент сравнения; fj и fej – количественные характеристики j-гo фактора сравнения соответственно для любого объекта сравнения и для некоторого специально подобранного «эталонного» объекта; pj = Pfj/fj – удельная характеристика ценности фактора единицы измерения, где Pfj – цена j-гo фактора размером fj.

Указанная зависимость предназначается для длительного использования в оценке множества объектов, что требует обеспечения корректировки этой зависимости во времени на основе мониторинга рынка недвижимости. При этом упомянутый набор ценообразующих факторов (элементов сравнения) включает в себя не только факторы, характеризующие сами объекты, но также и факторы, определяющие единую для всех объектов физическую, юридическую, экономическую и социальную среду их функционирования.

Метод моделирования рыночного ценообразования требует весьма больших затрат ресурсов, применяется он лишь в массовой оценке для целей государственного управления (при определении базы налогообложения недвижимости [4] или ставок арендной платы для сдачи в аренду государственного имущества [2]).

Метод сравнительного анализа сделок опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором (как в методе моделирования рыночного ценообразования), но и величинами характеристик ценообразующих факторов. При этом объекты сравнения называются также объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости.

Реализация метода сравнительного анализа сделок предполагает следующую последовательность этапов:

анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки.

Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже.

Итоговые значения скорректированных цен продаж сравнимых объектов могут не совпадать. В связи с этим выбор значения скорректированной цены продажи в качестве базиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основан на выборе итоговой скорректированной цены продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажи наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Метод сравнительного анализа продаж реализуется двумя группами техник, различающихся инструментами анализа и способами «приведения» цен сделок с объектами-аналогами к цене объекта оценки:

техники количественного анализа;

техники качественного анализа

Техники количественного анализа:

техники компенсационных корректировок цен;

техники факторного анализа.

Техники компенсационных корректировок цен предусматривают внесение поправки в цену сделки с объектом-аналогом, обладающим некоторым недостатком в сравнении с объектом оценки. При этом поправка считается равной расчетной прибавке к этой цене, обеспечивающей «компенсацию» упомянутого недостатка объекта-аналога.

Рассмотрим несколько вариантов реализации этих техник, опираясь на техники доходного подхода к оценке стоимости.

Корректировка цен в связи с обременением объекта-аналога или объекта оценки договором аренды рассчитывается на основе определения упущенной (дополнительной) выгоды от продажи объекта недвижимости в соответствии с заниженной (завышенной) контрактной арендной платой, а также при необходимости уровнем потерь от недогрузки и неплатежей.

Пример 19. Определить величину скорректированной цены проданного относительно оцениваемого склада, если известно что: юрисдикция проданного склада – полное право собственности, обремененное договором аренды (объект полностью сдан до продажи в долгосрочную аренду на 5 лет, сумма контрактов составляет 1 200 тыс. руб.; площадь проданного склада – 4000 м2; цена реализации проданного склада – 1 000 тыс. руб.; площадь оцениваемого склада – 3000 м2; юрисдикция оцениваемого склада – полное право собственности; анализ местного рынка недвижимости выявил следующие показатели: рыночную арендная плату составляет 125 руб. за 1 м2, ставка дисконтирования – 25%

Решение:

В качестве единицы сравнения объектов примем цену за 1 м2 складского помещения;

1. Определим величину контрактной арендной платы за 1 м2 складского помещения:

тыс. руб./м2,

где 0,37185 – взнос на амортизацию одной денежной единицы (см. таблицы сложных процентов)

2. Определим величину упущенной выгоды на 1 м2 складского помещения от продажи склада в соответствии с заниженной расчетной (контрактной) арендной платой:

тыс. руб. /м2,

где 2,68928 – коэффициент текущей стоимости единичного аннуитета.

Таким образом, величина корректировки цены продажи склада составляет 35 руб. на 1 м2 складского помещения.

3. Определим величину скорректированной цены проданного склада относительно оцениваемого:

тыс. руб.

Корректировка цен в связи с различными условиями финансовых расчетов при приобретении объекта-аналога или объекта оценки аренды рассчитывается на основе определения платы за кредит, полученным покупателем у финансовой структуры, или на основе дисконтирования денежных потоков ипотечного кредита, полученным покупателем у продавца, при рыночной норме процента.

Пример 20. Определить величину скорректированной цены проданного относительно оцениваемого объекта недвижимости, если известно что: цена реализации проданного объекта – 500 тыс. руб.; вариант финансового расчета по проданному объекту – 200 тыс. руб. покупатель выплатил продавцу на дату регистрации сделки, а остальные 300 тыс. руб. согласно договору между покупателем и продавцом оформлены как ипотечный кредит, полученный покупателем от продавца на 10 лет при ставке 10% годовых на условиях ежемесячного погашения задолженности; площадь проданного и оцениваемого объекта – 1000 м2; вариант финансового расчета по оцениваемому объекту – расчет покупателя с продавцом производится за счет собственных средств и на дату продажи; анализ финансового рынка на дату продажи показал рыночную ставку процента, равную 15.

Решение:

1. Определим ежемесячный платеж по предоставленному покупателю проданного объекта ипотечному кредиту:

тыс. руб.,

где 0,01321 – взнос на амортизацию одной денежной единицы на срок 10 лет при ставке 10% годовых при ежемесячных платежах (см. таблицы сложных процентов)

2. Определим текущую стоимость всех ежемесячных платежей при рыночной норме процента:

тыс. руб.,

где 61,9829 – коэффициент текущей стоимости единичного аннуитета при ставке 15% годовых на срок 10 лет при ежемесячных платежах (см. таблицы сложных процентов)

3. Определим величину скорректированной цены проданного объекта относительно оцениваемого:

тыс. руб.

Таким образом, величина корректировки цены продажи объекта составляет 54,3 тыс. руб.

Уровень этой корректировки цены продажи предопределяется занижением договорной ставки процента (10%) относительно рыночной ставки дисконтирования (15%).

Корректировка цен в связи с различным временем совершения сделки купли-продажи рассчитывается на основе выявления тенденции изменения стоимости недвижимости либо с помощью индексов, отражающих стоимость строительной продукции, либо с помощью хронологической статистики, показывающей прямую динамику изменения цен на недвижимость.

Пример 21. Определить величину скорректированной цены проданного относительно оцениваемого объекта недвижимости, если известно что: цена реализации проданного объекта – 700 тыс. руб.; время сделки по проданному объекту – 7 месяцев до даты оценки; площадь проданного и оцениваемого объекта – 1000 м2; анализ рынка недвижимости показал устойчивую тенденцию роста цен на данный тип недвижимости на 0.5% ежемесячно.

Решение:

1. Определим относительную величину корректировки на время продажи:

%

2. Определим величину скорректированной цены проданного объекта относительно оцениваемого:

тыс. руб.

Таким образом, величина корректировки цены продажи объекта составляет 24,6 тыс. руб.

Техники факторного анализа:

техника парного сравнения цен сделок;

техника построения трендов;

техники линейной алгебры;

техника множественного регрессионного анализа.

Техника парного сравнения цен сделок заключается в том, что цена объекта оценки рассчитывается путем корректировки цены сделки с соответствующим объектом-аналогом по каждому элементу сравнения с использованием поправки, размер которой определяется как разность цен сделок для пар объектов-аналогов, отличающихся только этим элементом сравнения.

Пример 22. Определить стоимость дома с бассейном с использованием техники парного сравнения цен сделок, если известно что: цена реализации аналогичного дома, но без бассейна, – 800 тыс. руб.; на местном рынке зафиксированы следующие сделки c объектами недвижимости:

Решение:

1. Определим величину поправки:

Среднее значение – 158,4 тыс. руб., медиана – 160 тыс. руб., мода – 160 тыс. руб., установленная поправка – 160 тыс. руб.

2. Определим стоимость объекта недвижимости:

тыс. руб.

Техника построения трендов основана на описании регрессионным уравнением данных о ценах рыночных сделок с объектами-аналогами, различающимися величиной количественной характеристики только одного из ценообразующих факторов, – при наличии монотонной зависимости цены от количественной характеристики указанного фактора.

Пример 23. Определить стоимость объекта недвижимости, если известно, что на местном рынке зафиксированы следующие сделки c аналогичными объектами недвижимости:

Решение:

1. Определим регрессионные уравнения:

Результаты подбора регрессионного уравнения и расчет коэффициента определенности приведен на рис. 2.

Рис. 2 Результаты подбора регрессионного уравнения и расчет коэффициента определенности

2. Определим стоимость объекта недвижимости:

с использование линейного тренда ≈348 тыс. руб.;

с использование экспоненциального тренда ≈353 тыс. руб.

Техники линейной алгебры основаны на применение замкнутых систем алгебраических уравнений (число сделок превышает число элементов сравнения).

Пример 24. Определить стоимость объекта недвижимости, если известны следующие сведения об объекте оценки и объектах-аналогах:

Решение:

1. Определим систему уравнений:

Преобразуем исходные данные, оценив время в месяцах, а превышение количественной характеристики каждого из элементов сравнения над некоторым базовым (минимальным) значением ее в баллах по схеме: (обрем.; полн.)=(0; 1); (льгот.; рын.)=(0; 1):

Вычитая из величины характеристики элемента сравнения для объекта-аналога такую же величину для объекта оценки, получим необходимые для построения системы уравнений величины коэффициентов:

Таким образом, получаем следующую систему уравнений:

P0 – p2 = 185

P0 + p1 – p2 – p3 = 142

P0 + p1 – p3 = 164

P0 – p2 – 4p4 = 175

P0 + p1 – p2 = 195

2. Решим систему уравнений:

p1 = 10; p2 = 22; p3 = 53; p4 = 2.5; P0 = 207

Таким образом, стоимость объекта недвижимости составляет 207 тыс. руб.

Техника множественного регрессионного анализа основана на применение дифференцирования для расчета коэффициентов замкнутых систем алгебраических уравнений.

Рассмотрим пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости на основе количественного анализа сравнимых продаж.

Пример 25. Определить стоимость объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объекте оценки и объектах-аналогах:

Примечание: в скобках приведены абсолютные величины завышения (+) или занижения (-) цены продажи объекта аналога относительно объекта оценки.

Решение:

В качестве единицы сравнения объектов примем цену продажи 1 м2 объекта недвижимости. Расчеты представлены в следующей таблице:

1. Корректировка на качество прав.

Для объекта 4 корректировка на наличие обременения права собственности составит:

тыс. руб./м2,

2. Корректировка на условия финансирования

По сравниваемым объектам 3 и 5 условия нерыночные (цены завышены). Проводим соответствующую корректировку цен продаж 1 м2:

по объекту 3:

тыс. руб./м2,

по объекту 5:

тыс. руб./м2,

3. Корректировка на особые условия

Особые условия по всем сравнимым объектам не выявлены. Корректировка отсутствует.