ГРАДОСТРОИТЕЛЬНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ ПО РЕГУЛИРОВАНИЮ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ В ГОРОДАХ И ИНЫХ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТАХ

Основным документом, регулирующим использование земель в городах и иных населенных пунктах, является генеральный план.

Генеральный план - градостроительный документ, определяющий (в интересах населения и государства) условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территорий городских и сельских населенных пунктов, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.

В генеральном плане определяют:

- основные направления развития территории с учетом социально-экономических особенностей, природно-климатических условий и численности населения;

- зоны различного функционального назначения и ограничения на их использование;

- меры по защите территории от воздействия чрезвычайных природных и техногенных ситуаций, развитию инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;

- соотношение застроенной и незастроенной территории;

- территории резерва для развития и др.

Генеральные планы содержат предложения об установлении границ городов и регулированию правил застройки.

Правила застройки - нормативно-правовой акт органа местного самоуправления, устанавливающий порядок осуществления градостроительной деятельности на территории города или сельского населенного пункта и устанавливающий в отношении объектов недвижимости публичные и частные сервитуты.

Сервитут устанавливается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления на основании градостроительной документации и правил застройки, если это определяется государственными или общественными интересами.

Частные сервитуты устанавливаются в целях ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком, иными объектами недвижимости:

- для строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений и сооружений;

- строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации объектов инженерной и транспортной инфраструктур;

- проведения работ по инженерной подготовке, работ по защите территорий от затопления и подтопления, устройству подпорных стен;

- прохода, проезда через чужой (соседний) земельный участок;

- других нужд собственников объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Порядок использования земель населенных пунктов определяют в соответствии с зонированием территорий.

Используя документы зонирования территории устанавливают основные типы застройки (функциональный, строительный, ландшафтный), вводят четкие требования к параметрам застройки и организации ландшафта.

Функциональный тип застройки включает природные, общественные, жилые и производственные виды застройки, которые, в свою очередь, регулируются положениями строительного зонирования, т. е. зоны застройки зданиями разной этажности с учетом плотности населения.

В соответствии с требованиями ландшафтного зонирования на городских территориях размещают зеленые насаждения.

В практике зонирования применяются специальные термины:

вид использования недвижимости - это определенная деятельность, для осуществления которой земельный участок или иной объект недвижимости предназначен и сформирован;

разрешенное использование недвижимости - это перечень целей, для осуществления которых земельный участок или иной объект недвижимости используется, учитывая все обременяющие его сервитуты и иные ограничения, разработанные на основе правового зонирования территории.

Таким образом, зонирование - это деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территории городов и иных муниципальных образований; разделения этой территории на территориальные зоны с установлением для каждой из них ограничений по использованию недвижимости и параметрам разрешенного строительства на земельных участках, расположенных в этих зонах.

Для населенных пунктов зонирование предусматривает подразделение всей территории в административных границах на определенное число территориальных зон, которые фиксируют в карте зонирования, их границы устанавливают:

- по центральным разделительным линиям магистралей, улиц, проездов;

- границам (красным линиям) планировочных единиц (районов, микрорайонов, кварталов);

- границам земельных участков;

- границам или осям полос отвода линий коммуникаций;

- административным границам районов;

- линиям естественных рубежей;

- иным линиям и границам.

Органы местного самоуправления могут выделять подзоны, особенности использования которых, определяются градостроительным регламентом с учетом ограничений, установленных законодательством. Описание территориальных подзон, выделенных на картах, включает список видов разрешенного использования земельных участков, и объектов недвижимости, характеристику параметров допустимых изменений.

Список видов разрешенного использования земельных участков состоит из основных и сопутствующих, а также видов, для которых необходимо получение специальных согласований.

Для каждой территориальной подзоны устанавливают несколько видов разрешенного использования. Владельцы недвижимости имеют право самостоятельно выбирать или изменять вид (виды) использования недвижимости, разрешенной для соответствующих территориальных зон.

Виды и параметры использования объектов недвижимости, включенных в официальные списки памятников истории и культуры, выбирают в соответствии с законодательством об охране и использовании памятников истории и культуры.

Преобладающая часть территории городов, иных населенных пунктов занята жильем, объектами культурного, рекреационного и др. назначения.

На земельных участках, предоставленных гражданам, возводятся жилые дома, хозяйственные постройки, выращиваются овощи и плодово-ягодные культуры, т.е. одновременно реализуется несколько видов разрешенного использования. При этом функции управления земельными ресурсами осуществляются физическими лицами и органами власти на взаимной основе.

Предоставляя земельные участки под жилищное строительство, органы архитектуры и градостроительства вправе предлагать различные варианты планировок для отдельно стоящих построек, но окончательный выбор управленческого решения остается за правообладателем земельного участка.

Функция управления земельным участком при размещении строений и сооружений может реализовываться в разных вариантах. Архитектурная служба, давая рекомендации по управлению земельными ресурсами в части планировки территории предлагает варианты с разнесенными строениями которые могут применяться при любых типах домов и в любых климатических условиях. Например:

Вариант 1. В данном варианте хозяйственные постройки находятся в разных зданиях, гараж отделён. Сад спланирован в передней и средней частях участка, огород - в глубине (рис. 6.10.1 (А)).

А Б