Тема 3. Функциональная организация зданий, основные блоки

Помещений гостиниц и туристских комплексов, требования к ним

Порядок ввода в эксплуатацию зданий и сооружений

Срок службы здания

Система планово-предупредительного ремонта

Конструктивные элементы зданий

Порядок ввода в эксплуатацию зданий и сооружений

Все объекты туристских учреждений принимают в эксплуатацию при

условии выполнения работ, предусмотренных проектно-сметной

документацией, и возможности их нормального функционирования.

По окончании строительства (реконструкции) зданий их принимают

рабочая, государственная и ведомственная комиссии. Генеральная подрядная

организация в письменном виде сообщает об окончании работ. Заказчик в

пятидневный срок создает рабочую комиссию. В ее состав входят

представители заказчика, генерального подрядчика, субподрядных

организаций, проектной организации, органов санитарного надзора,

инспекции пожарного надзора и других организаций. Задача рабочей комиссии

- определить готовность к эксплуатации зданий или комплекса.

Комиссия проверяет готовые объекты со всеми необходимыми

сетями и оборудованием, сопоставляет их с проектом, сравнивает фактические

затраты по документам. Генеральный подрядчик должен представить все

необходимые документы: комплект чертежей и смет, акты промежуточной

приемки ответственных конструкций, акты испытаний сетей водопровода,

канализации, горячего водоснабжения, отопления и другого оборудования.

Рабочая комиссия определяет сроки устранения недоделок, передает

всю документацию заказчику.

В состав государственной комиссии входят представители

архитектурного комитета, инспекции Государственного санитарного и

пожарного надзора, могут быть включены представители дорожных

организаций, банка, финансирующего строительство.

Открытие построенных комплексов или отдельных объектов

допускается только после проверки специальной приемочной ведомственной

комиссией технической и хозяйственной готовности к обслуживанию

туристов. В течение предпускового периода ведомственная комиссия

осуществляет контроль за своевременностью проведения работ.

Срок службы здания

Способность здания длительное время сохранять прочность и

устойчивость называется долговечностью. Долговечность здания зависит от

качества строительства и используемых материалов, а также от условий

эксплуатации. По сроку службы здания подразделяют на три группы:

• более 100 лет;

• от 50 до 100 лет;

• от 20 до 50 лет.

Здания, возводимые на срок службы менее 20 лет, по долговечности

не нормируются (например, временные сооружения).

С течением времени здания и сооружения утрачивают свои

первоначальные качества и стоимость. Происходит физический и моральный

износ.

Физический износ - потеря зданием с течением времени прочности,

устойчивости, снижение водо- и воздухопроницаемости, тепловых,

звукоизоляционных и других свойств.

На физический износ влияют:

• природный фактор - воздействие внешней среды;

• качество строительно-монтажных работ и материалов при строительстве и

ремонте;

• соблюдение норм и правил эксплуатации;

• качество и своевременность текущего и капитального ремонтов;

• использование здания по назначению;

• период нахождения здания в эксплуатации.

При соблюдении норм и правил эксплуатации здания, своевременном

выполнении качественного ремонта интенсивность физического износа

снижается и происходит нормальный физический износ, который должен

соответствовать нормативному усредненному сроку службы здания.

Период, в течение которого здание должно полностью отвечать

своему назначению и может эксплуатироваться без нарушения условий

обслуживания проживающих в нем людей (за исключением времени

выполнения реконструкции или капитального ремонта), называется

нормативным усредненным сроком службы здания.

Физический износ устраняют путем выполнения всех мероприятий

технической эксплуатации, включающих в себя капитальный ремонт, при

проведении которого заменяют изношенные детали конструкций и частей

здания.

Моральный износ можно ликвидировать частично при капитальном

ремонте, а полностью только при проведении реконструкции.

Система планово-предупредительного ремонта

Эффективность организации обслуживания в туристских учреждениях

зависит непосредственно от технического состояния основных фондов. По

техническому состоянию зданий, сооружений определяют, насколько

рационально их используют, правильно ли осуществляют необходимые

мероприятия по предупреждению преждевременного износа, аварийного

состояния.

Каждое туристское учреждение должно проходить техническую

паспортизацию. Паспорт должен иметь каждый объект, находящийся на

балансе.

Чем полнее и тщательнее составлен паспорт, тем легче планировать

и осуществлять мероприятия по эксплуатации. В паспорт вносят все изменения

по техническому состоянию основных фондов, так как данные паспорта

используют при выполнении мероприятий по эксплуатации и решении

вопросов по реконструкции и перспективному развитию туристского

учреждения.

В Рекомендациях по организации технической эксплуатации зданий и

сооружений туристских учреждений определено, что задачей технической

эксплуатации зданий и сооружений является обеспечение их

бесперебойной работы в пределах нормативного срока службы, обеспечение

благоустройства и санитарно-технического состояния зданий, сооружений и

прилегающих к ним участков.

Техническая эксплуатация отражает комплекс организационных и

технических мероприятий.

Совокупность организационных и технических мероприятий по

надзору и уходу за основными фондами, периодическому проведению всех

видов ремонта (текущий, капитальный) по заранее составленным планам в

целях предупреждения износа, предотвращения аварий и поддержания

основных фондов в постоянной эксплуатационной готовности называется

системой планово-предупредительного ремонта основных фондов. В данную

систему входят:

• наблюдение за сохранностью зданий, сооружений и оборудования;

• технические осмотры;

• выполнение норм и правил эксплуатации;

• ремонт.

Определяющим фактором назначения комплексного капитального

ремонта является техническое состояние капитальных стен и фундаментов.

Если физический износ стен и фундамента составляет 25 и 35 %

соответственно, а в целом по зданию - 60 %, то целесообразно проводить

комплексный капитальный ремонт. На период комплексного ремонта

обслуживание туристов прекращается.

Выборочный капитальный ремонт - ремонт, при котором

ремонтируют (заменяют) отдельные конструктивные элементы, части здания

или инженерного оборудования. В этом случае он может быть

остановочным (когда функциональная деятельность здания прекращается) или

безостановочным.

Для осуществления капитального ремонта должны быть разработаны

проектно-сметная документация и план капитального ремонта. Во время

его проведения должен осуществляться контроль качества ремонтно-

строительных работ и приемочный контроль. Приемка объекта проводится

приемочной комиссией, которая составляет акт приемки.