МИНИМАЛЬНАЯ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ ЭФФЕКТИВНОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ СИСТЕМ ВЕНТИЛЯЦИИ ЗДАНИЙ И ОБЪЕКТОВ

РАЗДЕЛ 5. ОСОБЕННОСТИ СЕЗОННОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛЫХ И ОБЩЕСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ

5.1. Подготовка зданий к зимнему и весенне-летнему периодам эксплуатацииособенности работы элементов зданий в зимний и весенне-летний периоды

Зимний период является наиболее сложным в эксплуатации здания в целом и отдельных его элементов, особенно отопитель­ных систем, которые работают в этот период с наибольшей на­грузкой. В этот же период вследствие воздействия ветровых на­грузок при отрицательных температурах возможно нарушение тепловлажностного режима помещений здания.

В зимний период должна быть обеспечена бесперебойная ра­бота канализационных выпусков, смотровых колодцев дворовой сети и общих выпусков в торцах зданиях от общего трубопрово­да, проложенного в подвале.

После окончания отопительного сезона оборудование котель­ных, тепловых сетей и тепловых пунктов, всех систем отопления должно быть испытано гидравлическим давлением в соответствии с установленными требованиями.

Выявленные дефекты устраняются, после чего испытания про­водятся снова. Испытания тепловых сетей проводятся в соответ­ствии с установленными требованиями.

подготовка к сезонной эксплуатации конструктивных элементов и инженерного оборудования зданий

Цель подготовки объектов жилищно-коммунального хозяйства к сезонной эксплуатации — обеспечение сроков и качества выпол­нения работ по обслуживанию (содержанию и ремонту) жилищ­ного фонда, обеспечивающих нормативные требования прожива­ния жителей и режимов функционирования инженерного обору­дования в зимний период.

При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период проводятся следующие работы:

— устраняются неисправности: стен, фасадов, крыш, перекры­тий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), про­ездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями;

— приводится в технически исправное состояние территория домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмо­сферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;

— обеспечивается надлежащая гидроизоляция фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжений со смежными конструк­циями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов.

Контроль за ходом работ по подготовке к зиме осуществляют органы местного самоуправления, собственники жилищного фон­да и их уполномоченные, а также главные государственные жи­лищные инспекции.

Подготовке к зиме (проведение гидравлических испытаний, ремонт, поверка и наладка) подлежит весь комплекс устройств, обеспечивающих бесперебойную подачу тепла в квартиры (котель­ные, внутридомовые сети, групповые и местные тепловые пунк­ты в домах, системы отопления, вентиляции).

Котельные, тепловые пункты и узлы должны быть обеспече­ны средствами автоматизации, контрольно-измерительными при­борами (КИП), запорной регулирующей аппаратурой, схемами разводки систем отопления, ГВС, ХВС, приточно-вытяжной вен­тиляции, конструкциями с указанием использования оборудова­ния при различных эксплуатационных режимах (наполнении, подпитке, спуске воды из систем отопления и др.), технически­ми паспортами оборудования, режимными картами, журналами записи параметров и журналами дефектов оборудования.

Выполняется наладка внутри квартальных сетей с корректиров­кой расчетных диаметров дросселирующих устройств на тепловом (элеваторном) узле.

Проводится наладка устройств газового хозяйства (запорно-предохранительные клапаны и регуляторы давления) на зимний период.

Проверяется оборудование насосных станций и систем проти­вопожарного оборудования, в случае необходимости оно укомп­лектовывается основным и резервным оборудованием. При экс­плуатации насосных станций должно быть обеспечено автомати­ческое включение резервных насосов при отказе основных.

В период подготовки жилищного фонда к работе в зимних ус­ловиях осуществляются:

— подготовка и переподготовка кадров работников котельных, тепловых пунктов, работников аварийной службы и рабочих те­кущего ремонта, дворников;

— подготовка аварийных служб (автотранспорта, оборудова­ния, средств связи, инструментов и инвентаря, запасов мате­риалов; проводится инструктаж персонала);

— подготовка (восстановление) схем внутридомовых систем хо­лодного и горячего водоснабжения, канализации, центрального ото­пления и вентиляции, газа с указанием расположения запорной ар­матуры и выключателей (для слесарей и электриков по ликвидации аварий и неисправностей внутридомовых инженерных систем);

— в не отапливаемых помещениях — ремонт изоляции труб во­допровода и канализации, противопожарного водопровода.

Во время подготовки к зимнему периоду проверяются подва­лы. При наличии воды в них ее откачивают, отключают и разби­рают поливочный водопровод, утепляют водомерный узел.

В не отапливаемых помещениях в период подготовки к зиме проверяется состояние и производится ремонт изоляции труб во­допровода и канализации, систем отопления и горячего водоснаб­жения, утепляется противопожарный водопровод.

Продухи в подвалах и технических подпольях на зиму закры­ваются только в случае сильных морозов.

Начало отопительного сезона устанавливается органами мес­тного самоуправления.

Кроме указанных работ в период подготовки к зиме осуществ­ляются:

• утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон, стеклоблоков и балконных дверей, утепление вход­ных дверей в квартиры (работы выполняются нанимателями);

• ремонт и утепление чердачных перекрытий;

• укрепление и ремонт парапетных ограждений;

• остекление и закрытие чердачных слуховых окон;

• изготовление новых или ремонт существующих ходовых Досок и переходных мостиков на чердаках, в подвалах;

• ремонт, регулировка и испытание систем водоснабжения и Центрального отопления, ремонт и утепление бойлеров;

• ремонт печей и кухонных очагов;

• ремонт, утепление и прочистка дымовентиляционных ка­налов;

• замена разбитых стеклоблоков, стекол окон, входных две­рей и дверей вспомогательных помещений;

• ремонт и утепление наружных водоразборных кранов и ко­лонок;

ремонт и укрепление входных дверей, ремонт и постанов­ка пружин на входных дверях;

• консервация передвижных общественных туалетов (очистка, дезинфекция, промывка оборудования, подкраска, снятие прибо­ров и удаление воды, просушка, разгрузка рессор);

• прочистка колодцев;

• подготовка систем водостоков к сезонной эксплуатации;

• очистка кровли от мусора, грязи, листьев.

В летний период проводятся следующие работы:

а) по котельным — ревизия арматуры и оборудования контрольно-измерительных приборов и автоматики, устранение щелей в обмуровке котлов и дымоходов, подготовка операторов, а также завоз топлива: твердого — в расчете 70% потребности в отопительном сезоне, жидкого — по наличию складов, но не менее среднемесячного запаса. Расчет потребного количества топлива производится в соответствии с действующими нормативно-правовыми документами;

б) по тепловым сетям — промывка систем, ревизия арматуры, устранение постоянных и периодических засорений каналов, восстановление разрушенной или замена недостаточной тепловой
изоляции труб в камерах, подземных каналах и подвалах (технических подпольях);

в) по тепловым пунктам — ревизия арматуры и оборудования (насосов, подогревателей, грязевиков и др.);

г) по системам отопления и горячего водоснабжения — ревизия кранов и другой запорной арматуры расширителей и воздухосборников, восстановление разрушенной или замена недостаточной тепловой изоляции труб в лестничных клетках, подвалах, чердаках и в нишах санитарных узлов. При наличии непрогрева радиаторов проводится их гидропневматическая промывка. По окончании всех ремонтных работ для всего комплекса устройств по теплоснабжению проводится эксплуатационная наладка во время пробной топки;

д) по уборочной технике и инвентарю для дворников — проверка, ремонт, замена.

В летний период осуществляется завоз песка для посыпки тро­туаров (из расчета не менее 3-4 м³ на 1 тыс. м² уборочной пло­щади) и соли (из расчета не менее 3-5% массы песка) или ее за­менителя и обеспечивается наличие первичных средств пожаро­тушения.

Нанимателям, арендаторам и собственникам жилых и нежи­лых помещений разъясняются правила подготовки жилых зданий к зиме (установка уплотняющих прокладок в притворах оконных и дверных проемов, замена разбитых стекол и т.д.).

Для эксплуатации здания в весенне-летний период выполня­ются такие работы, как:

• укрепление водосточных труб, колен и воронок;

• расконсервация и ремонт поливочной системы;

• снятие пружин на входных дверях;

• консервация системы центрального отопления;

• ремонт оборудования детских и спортивных площадок;

• ремонт просевших отмосток, тротуаров, пешеходных дорожек;

• устройство дополнительной сети поливочных систем;

• укрепление флагодержателей;

• консервация передвижных общественных туалетов (очист­ка, дезинфекция, промывка оборудования, подкраска, разгрузка рессор, регулировка оборудования);

• работы по раскрытию продухов в цоколях и вентиляции чердаков; осмотр кровель фасадов и полов в подвалах.

Порядок оформления готовности зданий к сезонной эксплуата­ции. Целью осмотров являются установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению, а так­же контроль за использованием и содержанием помещений.

В ходе весеннего осмотра инструктируются наниматели, арен­даторы и собственники жилых помещений о порядке их содержа­ния и эксплуатации инженерного оборудования и правилах по­жарной безопасности.

Различают два вида осмотров: плановые и внеочередные (не­плановые). Среди плановых осмотров жилых зданий — общие и частичные. Общие осмотры предусматривают осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внеш­нее благоустройство. Частичные — это осмотры, которые предус­матривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.

Общие осмотры проводятся 2 раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).

Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмот­ров элементов и помещений зданий приведена в табл. 5.1.

Внеочередные (неплановые) осмотры проводятся после лив­ней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и дру­гих явлений стихийного характера, вызывающих повреждения от­ дельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих усло­вия нормальной эксплуатации.

Таблица 5.1

ПЕРИОДИЧНОСТЬ ПЛАНОВЫХ И ЧАСТИЧНЫХ ОСМОТРОВ ЭЛЕМЕНТОВ И ПОМЕЩЕНИЙ ЗДАНИЙ

Общие плановые, а также внеочередные осмотры проводятся соответствующими организациями по обслуживанию жилищно­го фонда. При осмотрах кооперативных домов, находящихся на техническом обслуживании организации по обслуживанию жи­лищного фонда, в комиссию дополнительно включается предста­витель правления ЖСК.

Частичные плановые осмотры конструктивных элементов и ин­женерного оборудования проводятся специалистами или предста­вителями специализированных служб, обеспечивающих их техни­ческое обслуживание и ремонт.

Особое внимание в процессе осмотров уделяется тем зданиям и их конструкциям и оборудованию, которые имеют физический износ свыше 60%.

Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации кон­струкций или оборудования зданий, которые могут привести к сни­жению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудо­вания, устраняются собственником в сроки, указанные в прил. № 2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.

Организация по обслуживанию жилищного фонда должна принимать срочные меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций, а также не­медленно информировать о случившемся собственника жилищ­ного фонда или уполномоченное им лицо.

Результаты осмотров отражаются в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах и актах.

В журнале осмотров отражаются выявленные в процессе осмот­ров неисправности и повреждения, а также техническое состоя­ние элементов дома (прил. № 3 Правил и норм технической экс­плуатации жилищного фонда).

Результаты осенних проверок готовности объекта к эксплу­атации в зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта.

Результаты общих обследований состояния жилищного фон­да, выполняемых периодически, оформляются актами.

На основании актов весеннего осмотра и обследования в ме­сячный срок составляется перечень мероприятий и устанавлива­ются объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период.

По результатам осмотров уточняются объемы работ по текуще­му ремонту: на текущий год — по результатам весеннего осмотра и на следующий год — по результатам осеннего осмотра. Также определяются неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта. По результатам осеннего осмотра проверяется готовность каждого здания к эксплуатации в зимних условиях.

Устранение мелких неисправностей, а также наладка и регу­лировка санитарно-технических приборов и инженерного обору­дования, как правило, производятся организацией по содержанию жилищного фонда.

составление графиков и актов подготовки зданий к эксплуатации в зимний и весенне-летний периоды

План-график подготовки жилищного фонда и его инженерно­го оборудования к эксплуатации в зимних условиях составляется собственником жилищного фонда или организацией по его об­служиванию и утверждается органами местного самоуправления на основе результатов весеннего осмотра и недостатков, выявлен­ных за прошедший период.

Сроки начала и окончания подготовки к зиме каждого жило­го дома, котельной, теплового пункта и теплового узла утверж­даются органом местного самоуправления по предложению обслу­живающей организации с учетом завершения всех работ: в северных и восточных районах — до 1 сентября, в центральных — к 15 сен­тября, в южных — до 1 октября, включая проведение пробных топок центрального отопления и печей.

Готовность объектов жилищно-коммунального хозяйства к эк­сплуатации в зимних условиях подтверждается наличием:

— паспорта готовности дома к эксплуатации в зимних усло­виях (прил. № 9 Правил и норм технической эксплуатации жи­лищного фонда);

- актов на исправность автоматики безопасности, контрольно-измерительных приборов котельных и инженерного оборудова­ния зданий;

— актов технического состояния и исправности работы про­тивопожарного оборудования;

— обеспеченности топливом котельных и населения до нача­ла отопительного сезона: твердого — не ниже 70% потребности отопительного сезона, жидкого — по наличию складов, но не ме­нее среднемесячного расхода: запаса песка для посыпки тротуа­ров из расчета не менее 3—4 м³ на 1 тыс. м² уборочной площади;

— актов о готовности уборочной техники и инвентаря;

— актов о готовности к зиме с оценкой качества подготовки зданий И квартир и акта по каждому объекту, а также актов на испытания, промывку, наладку систем холодного, горячего водо­снабжения и отопления.

Все акты утверждаются и сдаются до 15 сентября.