Договор купли-продажи жилого помещения

Самой распространенной сделкой, направленной на отчужде­ние жилья, является договор купли-продажи жилого помещения. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную де­нежную сумму. В качестве сторон по данному договору могут выступать граждане, юридические лица и органы местного сам­оуправления. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи выступает собственник жилого помещения .

В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государ­ственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, другая сторона на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав.

Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести ре­шение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызван­ные задержкой регистрации. Договор должен содержать харак­теристику продаваемого жилого помещения: полный адрес, ко­личество комнат, общую площадь (на практике указывают и жилую площадь). При отсутствии этих данных договор счита­ется незаключенным. Представляется, что для квартир необхо­димо указывать и этаж продаваемого жилья.

Передача жилого помещения продавцом и принятие его по­купателем осуществляются по подписываемому сторонами пе­редаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать жилище считается исполненным после вручения его покупате­лю и подписания соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о переда­че жилья на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилое помещение, а покупателя — его принять.

При передаче жилого помещения, не соответствующего усло­виям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

1) соразмерного уменьшения покупной цены;

2) безвозмездного устранения недостатков жилого помеще­ния в разумный срок;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища. Если же обнаружены существенные нарушения требований

к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, ко­торые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, выявляются неоднократно, проявляются вновь после их устранения и другие подобные недостатки), по­купатель вправе по своему выбору:

1) отказаться от исполнения договора купли-продажи и по­требовать возврата уплаченной за жилое помещение денеж­ной суммы;

2) потребовать замены жилья ненадлежащего качества по­мещением, соответствующим договору.

Из статьи 552 ГК РФ можно сделать вывод о том, что одно­временно с передачей права собственности на жилище переда­ются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования. В статье 558 ГК РФ устанавливается, что существенным условием договора прода­жи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняю­щие право пользования им после его приобретения покупате­лем (например, члены семьи собственника), является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жи­лым помещением.