Основания для прекращения жилищных отношений

Прекращение жилищного отношения влечет прекращение прав и обязанностей сторон.

При этом стороны не вправе требовать возврата того, что ими было исполнено до момента расторжения договора, если иное не установлено соглашением сторон.

Основаниями прекращения жилищных отношений являются следующие юридические факты:

1) смерть нанимателя жилого помещения — безусловное основание;

2) гибель жилого помещения;

3) непригодность жилого помещения для дальнейшего про­живания в нем;

4) истечение срока действия найма (поднайма) жилого по­мещения;

5) досрочное прекращение договора найма. Согласно ст. 450 ГК РФ договор по требованию одной из

сторон может быть расторгнут только досрочно и в судебном порядке, причем только в случаях, предусмотренных законом. К таким случаям относится односторонний отказ от исполне­ния договора, когда такой отказ предусмотрен в самом догово­ре найма жилого помещения. Он влечет за собой расторжение договора найма жилого помещения в одностороннем порядке.

Согласно ст. 83 ЖК РФ с согласия в письменной форме про­живающих совместно с ним членов его семьи наниматель жи­лого помещения по договору социального найма в любое время имеет право расторгнуть договор социального найма.

Если наниматель и члены его семьи меняют место житель­ства и выезжают в другую местность, договор считается расторг­нутым со дня выезда.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нани­мателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное прожива­ние в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению. Согласно ч. 4 ст. 79 ЖК РФ договор расторгается не во всех

случаях. Наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения в слу­чаях, если поднаниматель жилого помещения, предоставленно­го по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жи­лое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обра­щается с жилым помещением, допуская его разрушение. Нани­матель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жило­го помещения, если рассматриваемые нарушения влекут за со­бой разрушение жилого помещения. Наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помеще­ния и выселить поднанимателя и вселенных совместно с подна­нимателем граждан в случае, если поднаниматель или гражда­нин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помеще­ние не по назначению либо без уважительных причин не прове­дет необходимый ремонт.

Согласно п. 1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе с согласия других постоянно проживающих с ним членов его семьи в любое вре­мя расторгнуть договор найма жилого помещения с письмен­ным предупреждением наймодателя за три месяца.

При существенном нарушении договора одной их сторон по требованию другой стороны договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке. При этом су­щественным признается нарушение условий договора одной из сторон, которое причиняет другой стороне такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рас­считывать при заключении договора найма жилого помещения (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). В соответствии с ч. 4 ст. 83 ЖК РФ

расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шесть месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нани­мателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное прожива­ние в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению. Договор коммерческого найма может быть расторгнут в случае

невнесения платы за жилое помещение за шести месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткос­рочном найме — более двух раз по истечении установленного срока платежа. Также основанием расторжения договора являет­ся разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых отвечает наниматель. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон в связи с существенным изменением обстоятельств. При этом су­щественным признается такое изменение обстоятельств, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли заранее это предположить, договор не был бы заключен.