Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением

ГК РФ в гл. 33 устанавливает возможность собственникам произвести отчуждение имущества под выплату ренты либо за пожизненное содержание с иждивением. По такому соглаше­нию собственник имеет право передать другому лицу в соб­ственность имущество, а последний в обмен на имущество бу­дет выплачивать бывшему собственнику ренту в виде денежной суммы либо иного содержания. Договориться при этом можно об осуществлении выплат как бессрочно, так и пожизненно. Отсюда деление рентного договора на постоянную (бессроч­ную) и пожизненную ренту.

Жилище, отчуждаемое под выплату ренты, может быть пере­дано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату и бесплатно.

В первом случае к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, во втором — правила о договоре дарения.

Как следует из ст. 586 ГК РФ, в случае отчуждения (напри­мер, продажи) жилого помещения лицом, приобретшим его по рентному договору, обязательства ренты переходят на нового собственника жилья. При этом лицо, передавшее такое жилье, несет субсидиарную с отчуждателем ответственность по требо­ваниям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Нельзя не обратить внимания на то, что в целях обеспечения исполнения выплаты рентных платежей ГК РФ устанавливает правило, по которому получатель ренты приобретает право за­лога на отчужденное жилье, т. е. в данном случае право залога возникает не в силу договора, а в силу закона.

В качестве ответственности за просрочку выплаты ренты закон указывает на обязанность плательщика выплатить про­центы, размер которых устанавливается договором. В тех слу­чаях, когда процент не оговорен, он определяется учетной став­кой банковского процента на день исполнения обязательства.

Наряду с государственной регистрацией соглашения в отли­чие от иных способов возникновения права собственности на жилище закон требует обязательного нотариального удостове­рения договора. Представляется, что законодатель установил данное правило, имея в виду длительность рентных отношений.

Получателями постоянной ренты могут выступать только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует цели их деятельности, закрепляемой в их учредительных документах.

Права получателя ренты могут переходить по наследству ли­бо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором. Кро­ме того, они могут передаваться путем уступки требования в по­рядке, предусмотренном ст. 388 ГК РФ.

Выплата постоянной ренты устанавливается договором в рублях. Между тем в договоре может быть предусмотрена вы­плата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Закон защищает получателя ренты тем, что размер выплачи­ваемой ренты автоматически увеличивается пропорционально повышению установленного законом минимального размера оплаты труда (МРОТ). Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Следует отметить, что правила, касающиеся увеличения раз­меров и сроков выплат, могут изменяться договором.

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от даль­нейшей выплаты ренты путем ее выкупа. В таком случае отказ заявляется плательщиком ренты в письменной форме не поз­днее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок вы-132

купа не предусмотрен договором. Стороны договора могут пре­дусмотреть, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Гражданский кодекс РФ в ст. 593 предусматривает случаи вы­купа постоянной ренты по требованию получателя ренты:

1) если плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

2) если плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

3) если плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обязательства, очевидно свидетель­ствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

4) если жилое помещение, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между нес­колькими лицами.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по ко­торому жилище передано под выплату ренты бесплатно, в вы­купную цену наряду с годовой суммой рентных платежей вклю­чается цена жилого помещения, которая обычно взимается за аналогичное жилье при сходных обстоятельствах в том же насе­ленном пункте. При возникновении разногласий такая анало­гичность подтверждается актом оценки жилого помещения, составляемым профессиональным оценщиком недвижимого имущества.

В отличие от постоянной ренты пожизненная рента устана­вливается на период жизни гражданина, передающего иму­щество под выплату ренты, либо на период жизни другого ука­занного им гражданина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными.

Например, супруги передали по рентному договору принад­лежащее им на праве совместной собственности жилое поме­щение. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим

его получателям, а в случае смерти последнего получателя рен­ты обязательство ренты прекращается.

Размер пожизненной ренты определяется в договоре в виде денежной суммы, периодически выплачиваемой получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, опре­деляемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. При увеличении минимального размера оплаты труда соответ­ственно увеличивается размер пожизненной ренты.

Если сроки пожизненной ренты не установлены договором, то пожизненная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца.

Согласно ст. 599 ГК РФ при существенном нарушении дого­вора плательщиком получатель ренты вправе требовать от пла­тельщика выкупа ренты либо расторжения договора и возмеще­ния убытков. Если под выплату пожизненной ренты жилое помещение отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора потребовать возврата этого жилья с зачетом его стоимости в счет выкупной цены.

Разновидностью пожизненной ренты является договор по­жизненного содержания с иждивением. В связи со смертью прекращаются обязательства, вытекающие из этого договора. Вместе с тем по сравнению с пожизненной рентой договор по­жизненного содержания с иждивением имеет значительную специфику. В частности, плательщик ренты по договору обязу­ется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Пре­доставление содержания с иждивением может включать обес­печение потребностей в жилище, питании и одежде, а если это­го требует состояние здоровья гражданина, то также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена оплата плательщи­ком ренты ритуальных услуг.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждиве­нием. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух МРОТ, установленных законом.

Стороны договора пожизненного содержания с иждивением вправе предусмотреть возможность замены предоставления со-134

держания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

На основании ст. ст. 33 и 34 ЖК РФ гражданин, проживаю­щий в жилом помещении на основании договора пожизненно­го содержания с иждивением, пользуется жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. Дееспо­собный гражданин, проживающий в жилом помещении, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответ­ственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между собственником и гражданином.