Договор об ипотеке (залоге недвижимости)

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся креди­тором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к дол­жнику по этому обязательству из стоимости заложенного не­движимого имущества другой стороны — залогодателя. Это право дает ему преимущество перед другими кредиторами за­логодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Существенными условиями договора об ипотеке являются предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполне­ния обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1 ст. 9 Феде­рального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (за­логе недвижимости)»).

Кроме того, существенным условием этого договора являет­ся условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залого­держателя) находится заложенное имущество (п. 1 ст. 339 ГК РФ). В том случае, если стороны не достигли соглашения по

всем или по одному из указанных пунктов в требуемой форме, договор считается незаключенным в силу ст. 432 ГК РФ.

Предмет договора ипотеки определяется в заключаемом до­говоре путем указания его наименования, места нахождения и описания, достаточного для идентификации этого предмета.

Предметами ипотеки могут быть:

1) недвижимые вещи;

2) незавершенные строительством недвижимые вещи. Если предметом ипотеки выступает объект незавершенного стро­ительства, то по окончании его строительства ипотека сох­раняет свою силу и ее предметом является здание (сооруже­ние), возведенное в результате завершения строительства;

3) права арендатора по договору аренды недвижимого иму­щества, поскольку иное не противоречит федеральному за­кону и существу арендных отношений.

Законодатель устанавливает определенные виды недвижимого имущества, которые не могут выступать в качестве предмета по договору ипотеки. К таковому имуществу отнесено:

1) недвижимое имущество, изъятое из гражданского оборо­та (таковым имуществом, например, являются космические аппараты, которые могут принадлежать исключительно РФ и никаким иным субъектам права, государственной соб­ственностью может быть такое недвижимое имущество, как водные объекты, леса, участки недр);

2) недвижимое имущество, на которое в соответствии с фе­деральным законодательством не может быть обращено взы­скание;

3) имущество, которое подлежит обязательной приватиза­
ции либо приватизация которого запрещена. Закон об ипо­
теке регулирует сделки с закладной (выдачу закладной, пе­
редачу прав по закладной и залог закладной).
Закладная представляет собой именную ценную бумагу, ко­
торая удостоверяет права залогодержателя по обеспеченному
ипотекой обязательству и одновременно по договору об ипоте­
ке. Закладная удостоверяет следующие права ее законного вла­
дельца:

1) право на получение исполнения по денежному обяза­тельству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного

в договоре об ипотеке, без представления других доказа­тельств существования этого обязательства (денежное обя­зательство, которое обеспечено ипотекой, — это основное обязательство);

2) право залога на имущество, обремененное ипотекой (ве­щное ипотечное обязательство, которое является акцессор­ным).

Закладную составляют вместе с договором об ипотеке. Правила об обращении взыскания на заложенное иму­щество различаются в зависимости от порядка исполнения обеспеченного обязательства: в установленные сроки или пе­риодическими платежами.

Залогодержателю предоставлено право обращения взыска­ния на имущество, которое заложено по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, обес­печиваемых ипотекой, вызванных неисполнением или ненад­лежащим исполнением обеспеченного обязательства. Это пра­во может быть реализовано при неуплате или несвоевременной уплате суммы долга полностью или его части.

В то же время эта норма является диспозитивной, посколь­ку стороны в договоре могут предусмотреть иное. На практике может иметь место расхождение между условиями договора об ипотеке и условиями обеспеченного ипотекой обязательства в отношении тех требований, которые удовлетворяются путем обращения взыскания на заложенное имущество. В этом случае приоритетному применению подлежат условия, установленные договором об ипотеке.

В большинстве договоров, на основании которых возникает обеспечиваемое ипотекой обязательство, предусматриваются условия о периодических платежах по основному долгу.

Обращение взыскания на имущество, заложенное для обес­печения обязательства, исполняемого периодическими плате­жами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения. Под систематическим нарушением сроков внесения понимается нарушение сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначи­тельна. Эта норма также диспозитивна: стороны в договоре мо­гут установить иное.

Залогодержателю предоставлено право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невы­полнении этого требования — обращения взыскания на заложен­ное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом, в следующих случаях:

1) при ненадлежащем обеспечении сохранности заложен­ного имущества;

2) при нарушении правил об отчуждении заложенного иму­щества;

3) при принудительном изъятии государством заложенного

имущества.

Кроме того, залогодержатель, будучи кредитором, вправе тре­бовать досрочного исполнения обязательства и в иных, предусмо­тренных законом, случаях, например:

1) при реорганизации юридического лица (ст. 60 ГК РФ);

2) при уменьшении уставного капитала общества с ограни­ченной ответственностью (ст. 90 ГК РФ);

3) при уменьшении уставного фонда унитарного предприя­тия, основанного на праве хозяйственного ведения (ст. 114 ГК РФ). Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

по общему правилу является судебным. Это означает, что взы­скание по требованиям залогодержателя обращается на иму­щество, заложенное по договору об ипотеке, только по реше­нию суда.

Существует исключение из этого правила. В частности, во внесудебном порядке обращение взыскания на заложенное имущество допускается на основании нотариально удостове­ренного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Такое соглашение должно быть заключено с учетом много­численных требований, содержащихся в ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Несоблюдение этих требований явля­ется основанием для того, чтобы лицо, чьи права нарушены эт­им соглашением, могло предъявить в суд исковое требование о признании соглашения недействительным.

В случае, если суд примет решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, таковое ре-143

ализуется путем продажи с публичных торгов. Это общее пра­вило. Вместе с тем, принимая решение об обращении взыска­ния на заложенное имущество, суд может с согласия залогода­теля и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации на аукционе. Сумма, вырученная от реа­лизации заложенного имущества, распределяется между заявив­шими свои требования к взысканию залогодержателем, другими кредиторами и самим залогодателем. Однако предварительно из этой суммы удерживаются суммы, необходимые для покры­тия расходов в связи с обращением взыскания на это иму­щество и его реализацией.