ОПЫТ РАБОТЫ ЗЕМЕЛЬНОГО БЮРО г. ШАНХАЯ

Земельное бюро г. Шанхая управляет земельными ресурсами города от имени государства, в нем работает 400 чел.

Бюро было создано в 1985 г. и приступило к работе в 1986 г. С 1949 по 1954 г. в Шанхае существовало Бюро управления землями, однако в 1954 г. оно было закрыто и земельная служба города от­сутствовала до 1985 г. Этот период называли периодом «трех нет» — нет рынка, нет срока пользования, нет платы за землю.

Основные задачи Земельного бюро.

1. Ведение земельного кадастра и регистрации прав на земель­ные участки.

2. Управление земельными ресурсами.

3. Планирование и контроль за развитием землепользования.

С самого начала восстановления земельной службы города было ясно, что управление земельными ресурсами должно базиро­ваться на учете и оценке земель, что обусловило создание земель­но-кадастровой системы города, проведение инвентаризации и ценового зонирования территории. Это было необходимо также и для реализации земельной политики КНР, основанной на госу-

дарственной или коллективной собственности на землю и воз­можности частных лиц или предприятий арендовать землю у госу­дарства или коллективов, что требовало учета и дифференциации арендных платежей.

Созданию кадастровой системы предшествовал длительный пе­риод изучения зарубежного опыта. К 1992 г. изучение кадастровых систем и систем регистрации было завершено и создана модель собственной системы, а также проведена инвентаризация границ земельных участков города без использования данных аэрофо­тосъемки. Работы в тот период проводили вручную, а затем — на основе автоматизации с использованием ЭВМ.

Для этой цели в качестве делового партнера избрана немецкая фирма Simens. В 1994 г. подписали соглашение О техническом со­трудничестве в области организации управления землей в г. Шан­хае.

После ввода графических и семантических данных с бумажных носителей в компьютеры в городе насчитывалось 16 тыс. листов кадастровых карт.

Кадастровые карты в г. Шанхае ведут в трех масштабах: 1:500 — в центре города, 1:1000 — в пригородных зонах и 1:2000 — в дерев­нях. Кадастровые карты готовят на основе полевой съемки.

Система земельного кадастра города будет закончена к 2005 г.

Благодаря бурному развитию г. Шанхая кадастровые данные обновляют на 30 % в год.

В городе проведено ценовое зонирование территории. Земель­ные участки сдают в долгосрочную аренду на срок до 70 лет по цене от 300 до 1200 долл. США за 1 м-² на весь срок аренды. Воз­можна также и субаренда земельных участков. При этом государ­ственные власти следят только за сохранением целевого использо­вания земли, а не за ценой субаренды.

Стоимость земельных участков оценивают частные оценочные фирмы, действующие по лицензии государства. Деятельность оце­ночных фирм четко отрегулирована. За недобросовестную работу государство имеет право в любой момент отозвать у фирмы лицен­зию и закрыть ее как юридическое лицо.

Оценочные работы в целях налогообложения осуществляют за счет бюджетных средств.

Земельное бюро проводит кадастровую оценку земель, сдает участки в аренду и выдает арендатору соответствующий документ.

База данных земельного кадастра г. Шанхая состоит:

из геодезической съемки границ участков;

регистрации прав на земельные участки;

управления земельными участками.

За 12 лет с 1986 г. в городе было выдано 12 млн свидетельств о пользовании. В 1998 г. было выдано 350 тыс. свидетельств, в 1999—2002 гг. — более 480 тыс. свидетельств в среднем ежегодно.

При городском Земельном бюро создана биржа земельных уча-

стков и квартир. Информацию о выставляемых на торги земель­ных участках и квартирах опубликовывают на специальном элект­ронном табло на первом этаже здания Бюро, где также обслужива­ют клиентов различные специалисты (регистраторы, юристы, оценщики, финансисты, землемеры) [54].

Другая обязанность Земельного бюро — управление земельны­ми ресурсами. В городе принят план использования земельных ре­сурсов. Развивается информационная система управления земель­ными ресурсами.

Земельные участки для строительства выделяют на основании проектов планировки и застройки, а также проектов землеустрой­ства (межевания земель), которые согласовывают с городским Зе­мельным бюро.