СТРУКТУРА И ФУНКЦИИ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНЫХ ОРГАНОВ 6 страница

Участки земельного сектора называют «кратными долями» — aliquot parts. Кратную долю всегда описывают относительно че­тырех сторон света. Заштрихованный участок можно описать как «северо-восточная четверть северо-западной четверти (NE 7₄ NW 'Д) Sec. 14, Т. 2 S., R. 2 W.» плюс название главного меридиана.

Землемерам иногда приходится согласовывать и одобрять ис­пользование земельных участков, на которых не была произведена топографическая съемка. В таких случаях применяют карту, нео­фициально продлевающую государственную топографическую сеть, даже если границы участков еще не определены на местнос­ти. Это позволяет отдавать в аренду участки для разработки не­фтяных и газовых месторождений, а также регистрировать дей­ствия, совершаемые с государственными землями. Такие карты не заменят официальную топосъемку, но они обеспечивают основу для различных видов землеустройства.

6.3. РАЗВИТИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ПЛАНИРОВАНИИ И ОРГАНИЗАЦИИ РАЦИОНАЛЬНОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

Основой организации рационального землепользования в США служит следующая схема (рис. 3).

Без четко определенной политики формулирования ее целей, задач и результатов в стране не проводят ни одно мероприятие, касающееся развития территорий. Эта политика воплощается в широко обсуждаемые перспективные планы использования зе­мель и развития территории на различных уровнях, которые через утверждаемые и финансируемые программы регулирования зем­лепользования и проекты землеустройства осуществляют в конк­ретной местности.

Отличительная черта земельного строя США — его стабиль­ность. В течение длительного периода в стране не происходило каких-либо революционных изменений, затрагивающих его осно­вы. Это касается как законодательства, так и порядка использова­ния земель. По мере освоения территории земельная политика го-

з*

сударства наряду с гарантией абсолютных прав собственности все больше включала элементы общественного контроля за использо­ванием земель. Эта тенденция усиливалась, несмотря на традици­онно минимальное вмешательство в частную собственность со стороны государства, осуществлявшееся в основном на уровне ме­стных властей.

Первоначально законы о распределении земель (включая За­кон о гомстедах) не содержали каких-либо ограничений для пере­вода любых участков в частную собственность. Затем, однако, та­кое положение было пересмотрено, и статус некоторых земель был определен как не подлежащих переводу в частное владение. К их числу были отнесены леса (ставшие впоследствии нацио­нальными) и индейские резервации. Кроме того, значительные площади земель (например, пастбища), которые формально могли быть переданы в частную собственность, так и остались в обще­ственной.

Анализируя государственную политику землепользования в пе­риод освоения земель, можно сделать следующие выводы.

1. Первоначальное сосредоточение земли в общественной соб­ственности и монополизация федеральным правительством права ее распределения стали важным условием развития Американско­го государства. В частности, земельные ресурсы оказались важ­нейшей «расходной статьей» государственного бюджета — с помо­щью их распределения происходило целевое финансирование программ развития общественной инфраструктуры.

2. Передача земельных ресурсов, которые могли быть исполь­зованы в целях производства, в частную собственность было наи­более эффективной мерой из всех возможных в сложившейся си-

i уации. Огромные массивы плодородных земель требовали освое­ния, и в условиях ограниченности государственных средств наи­лучшим способом для этого было создание класса мелких соб­ственников и закрепление за ними земельных участков.

3. Фактически бесплатная раздача земель оказалась оптималь­ным способом их распределения в условиях низкого стартового капитала землевладельцев.

4. Предоставление земель в частную собственность может про­исходить лишь после предварительного обоснования необходимо­сти в этом. Определенные виды земель (рекреационные, особо ох­раняемые, регулирующие состояние экосистем и т.п.) составляют общенациональное достояние, и их передача в частные руки неце­лесообразна.

В США были выработаны и апробированы разнообразные ме­тоды воздействия государства на использование земель, находя­щихся в частной собственности. Для этих целей государство ис­пользует как прямые законодательные ограничения абсолютного права собственности на землю, так и методы косвенного воздей­ствия на принятие решений по использованию земель. К прямым ограничениям можно отнести сохраняющееся за государством право изымать в определенных случаях земельные участки у соб­ственников без выплаты компенсаций, а также ограничения на продажу сельскохозяйственных земель иностранным гражданам.

Началом пересмотра роли государства в системе регулирования землепользования стал Закон о ревизии (Revision Ast), принятый в 1891 г. Этот закон обозначил поворот в государственной политике землепользования от позиции невмешательства к положению, когда государство в лице федерального правительства стало наи­более последовательным хранителем земли — национального дос­тояния. Одним из результатов этого закона стало образование го­сударственного лесного фонда на площади около 61 млн га.

В целях сохранения почв и предотвращения процессов эрозии в 1935 г. был принят Закон о консервации почв. Принятию этого закона предшествовала засуха, охватившая большинство штатов страны в 1934 г., и последовавшие за этим сильные пылевые бури на Великих равнинах. Практическое руководство действиями по принятой тогда программе осуществляла Служба консервации почв, созданная в рамках Министерства сельского хозяйства.

Специалистами этой службы был разработан типовой вариант закона о консервации почв для штатов, в котором предусматрива--лось создание так называемых консервационных районов (conservation districts), что облегчало и повышало эффективность проведения консервационных мероприятий. В результате к 1952 г. все штаты страны приняли соответствующие законодательные акты.

В сельскохозяйственном законе, принятом в 1936 г., были до­полнены и развиты положения закона о консервации от 1935 г.

Предусматривалась классификация всех сельскохозяйственных культур по воздействию на почву — истощающие (зерновые, хло­пок и т. п.) и консервирующие (люцерна, клевер, пастбищные травы и т. п.). Фермерам, согласившимся перевести часть своих посевных площадей из-под культур первого типа под вторые, предлагались определенные субсидии. В соответствии с законом была начата продолжающаяся до настоящего времени (с опреде­ленными корректировками) программа сельскохозяйственной консервации. В соответствии с ней фермерам, внедряющим на своих землях различные сберегающие или консервирующие почву технологии, компенсируется часть издержек.

Наиболее заметно тенденция к усилению государственного ре­гулирования проявилась в начале 70-х годов, совпав по времени с активизацией движения по защите окружающей природной сре­ды, что дало даже повод назвать этот период «тихой революцией». Центр тяжести мероприятий по регулированию переместился с локального уровня на региональный и федеральный. Так, в 1975 г. федеральное правительство израсходовало 40 млрд долл. на про­граммы, в той или иной степени оказывающие воздействие на ис­пользование земель, находящихся в частной собственности. В этом же году федеральное правительство получило в собствен­ность 558,9 тыс. акров частных земель [25].

В соответствии с положениями сельскохозяйственного закона 1996 г. издержки на программы консервации должны были увели­читься в течение 1996—2002 гг. на 2 млрд долл., т. е. в среднем на 300 млн долл. ежегодно. Следует иметь в виду, что государствен­ное регулирование земельных отношений ограниченно. Господ­ствует мнение, что такое регулирование служит не целям эконо­мического планирования, а защите общественных интересов — предотвращению угрозы здоровью, безопасности или благососто­янию граждан.

В США не существует единого федерального законодательства в области планирования и развития городского и сельского земле­пользования. Федеральные власти могут лишь опосредованно сти­мулировать разработку и принятие соответствующих документов на уровне штатов и муниципалитетов, хотя предлагают стандарты и модельные законы в этой области.

Контроль за развитием землепользования и застройкой нахо­дится в компетенции штатов, которые полностью или частично передают свои полномочия местным органам власти через соот­ветствующие законы. Например, Закон Флориды гласит, что каж­дый округ и каждый муниципалитет в этом штате разрабатывает и утверждает комплексный план (развития территории). В шт. Оре­гон Верховный суд записал, что план, утвержденный планировоч­ной комиссией, и инструкция по зонированию, принятая админи­страцией округа, должны быть взаимосвязаны, их используют при контроле за использованием земли.

В США впервые зонирование территории было проведено в Нью-Йорке. В 1916 г. был принят закон этого города о зонирова­нии. В 1928 г. был опубликован «Стандартный закон о возможнос­тях городского планирования» (Standart City Planning Enabling Act) [118], на основании которого графства и муниципалитеты могли принимать нормативные правовые акты о планировании. Практи­ка же показала, что сначала отдельные штаты принимали рамоч­ные законы о планировании и зонировании, в соответствии с ко­торыми графства и муниципалитеты разрабатывали и принимали свои нормативные акты [32].

В 1975 г. Законодательным институтом США был утвержден «Модельный закон о развитии землепользования» (A Model Land Development Code).

В соответствии с Законом о зонировании местные органы на­делены правом разрабатывать и утверждать в качестве обязатель­ных для исполнения документы, местные законы по зонирова­нию.

Законы о зонировании большинства штатов разработаны на ос­нове модельного «Стандартного уполномочивающего закона шта­та о зонировании», поэтому их содержание во многом идентично. Во многих штатах существуют специальные законы о зонирова­нии. Их принимают, когда необходимо расширить полномочия местных властей или требуется законодательно закрепить новые виды зонирования без изменения существующих законов.

Таким образом, если федеральные власти принимают Закон США (Act), то власти штата утверждают свой закон (Resolution), a муниципалитеты, наделяемые Конституцией штата и уполномо­чивающим законом правом разрабатывать и утверждать собствен­ные законы и документы, принимают декреты (ordinance).

Местная нормативная база по зонированию территории состо­ит из законов (декретов) по зонированию, процедурных правил их разработки, утверждения и корректировки.

Закон о зонировании состоит из двух частей: зональных правил и плана (карты) зонирования территории. Зональные правила обычно включают следующие разделы: общие положения, опреде­ление понятий, описание требований к плану землепользования и застройки участка, правил разрешенных видов использования, ус­ловий отклонений от зонального плана и др.

6.4. ПЛАНИРОВАНИЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ

Планирование использования земель в США — мощнейший механизм регулирования землепользования. Оно имеет более чем вековые традиции и изначально связано с ростом и развитием го­родских территорий и их застройкой. В дальнейшем планы ис­пользования и охраны земель стали составлять и на территории,

прилегающие к городам, охватывая сельские местности и целые округа.

Данные планы и проекты, составляемые на их основе, осуще­ствляются в течение 15...25 лет и полностью меняют облик всей территории. Так, превращение сельскохозяйственных земель в полностью застроенную городскую территорию можно видеть на примере местечка Валей Стрим Лонг Айленда (рис. 4).

Планы использования земель имеют различное содержание в зависимости от уровня административно-территориального обра­зования, на котором их разрабатывают (рис. 5).

В городах планы составляют: на территорию всего города — ге­неральный план (Urban General Plan или City Development Plan); на территорию района — районный план (Regional Plan); на тер­риторию муниципалитета — местный план (Community Plan), на территорию конкретных земельных участков — план планировки и застройки (Land Subdivision Plan), строительный план (Construction Plan) и др.

В сельской местности такие планы обычно составляют на тер­риторию округов или графств (County Plan) и муниципалитетов (Community Plan).

Все указанные планы имеют тщательное социальное, экономи­ческое и экологическое обоснование, широко обсуждаются и вза­имосвязаны между собой.

Многие штаты США также имеют стратегические планы своего развития. Для этого существуют специальные отделы, разрабаты­вающие такие планы. Например, в шт. Небраска имеется Государ­ственное управление планирования и программирования (State office of Planning and Programming). Каждый округ создает плани­ровочную комиссию с дирекцией зонирования, отделами плани­рования, земельного контроля, административными подразделе­ниями и комитетом межевания (Subdivision Committee) [160].

В шт. Небраска такая комиссия состоит из 40 чел. планировщи­ков, сотрудничающих с властями, архитекторами, землемерами и поддерживающих более 70 планировочных документов (стратеги­ческий комплексный план, план использования земель, транспор­тный план, план зонирования, план размещения коммуникаций и т.д.).

Типовая структура управления по планированию и развитию землепользования в округе (городе) показана на рисунке 6.

Все разрабатываемые планы составляют с учетом следующих требований:

они должны являться частью физического планирования (Physical planning), т. е. трансформировать земельную политику в конкретную схему развития территории и показывать, как, поче­му, где и когда изменять целевое назначение земельных участков, строить или сносить здания и сооружения, осуществлять природо­охранные и другие меры; это не планы охраны здоровья, социаль-

нои поддержки или экономического развития, это перспективы развития землепользования, хотя и учитывающие вышеперечис­ленные моменты;

разрабатывают их на длительную перспективу: генеральный план — 20...30 лет, план развития территории округа (района — 15 лет, муниципальный план — 5... 15 лет), хотя должны учитывать реальный переход от настоящего к будущему, что может повлечь за собой разработку плана первой очереди с обычным сроком в 5 лет;

данные планы должны быть комплексными, всесторонними (Comprehensive Plan), учитывать не только использование земель, но и развитие строительства, транспорта, коммунальных систем, рекреации и др.;

планы должны проводить в жизнь земельную политику, хотя в ряде штатов США они могут и не приобретать силу закона; в дру­гих случаях они служат юридической основой для зонирования, перепланировки, планирования бюджета и различных улучшений;

данные планов должны помогать властям, планировочным ко­миссиям, мэрам, главам администраций различного уровня, ме­неджерам принимать решения в области развития землепользова­ния.

Основу планирования использования земель в штатах США со­ставляет зонирование территории. Согласно определениям Амери­канской ассоциации планировщиков и Международной ассоциа­ции городского управления (The International City Management Association) под зонированием понимают деление территории му­ниципалитета (или округа) на зоны (районы) для целей регулиро­вания использования земель, находящихся в частной собственно­сти [176]. Зонирование территории закрепляется соответствую­щим местным законом или декретом (Zoning ordinance), который включает в себя план зонирования и правила использования зе­мель в различных зонах.

В США наиболее распространены виды зон: жилая (низкой, средней и высокой плотности застройки); промышленная; ком­мерческая; транспортная, коммуникаций и утилизации; торговая; обслуживания (сервиса); культурная, развлечений и рекреации; использования ресурсов и добычи полезных ископаемых (сельско­хозяйственная, лесная, имеющая отношение к сельскому и лесно­му хозяйству, рыболовства, добычи полезных ископаемых и др.); водные площади, неразвиваемые и резервные территории.

В соответствии со «Стандартной инструкцией кодирования ис­пользования земель» в США предлагалось выделить 9 основных категорий и 99 классов земель для зонирования.

Для каждой зоны устанавливают одинаковый правовой режим, в рамках которого дают перечень основных, вспомогательных и временных видов использования земли и строений, предельные размеры площади участка, ограничения размеров строений и их размещения на участке, плотности застройки, соотношение пло­щади жилой застройки и открытых пространств, условия доступа к дорогам, инженерным сетям и др.

В плане зонирования территории города также показывают: минимальный размер земельного участка, его минимальную про­тяженность (длину) со стороны улицы, предельную высоту заст­ройки, минимальный отступ объектов недвижимости от границы участка, максимальный процент площади занятого зданием (стро­ением, сооружением) земельного участка, минимальную или мак­симальную площадь всех помещений здания в соотношении к размеру земельного участка (соотношение суммарной площади всех помещений к площади участка), совместимость зданий с точ­ки зрения эстетико-архитектурных требований.

В дополнение к плану зонирования разрабатывают правила ме­жевания или перепланировки земель (Land Subdivision Regulation), которые вместе с первым документом используют для контроля землепользования.

Правила межевания или перепланировки содержат требования и стандарты, которые необходимо выполнять при разделении фермерских или резервных (свободных) земель на массивы и зе­мельные участки в ходе развития городских территорий. Эти тре­бования и стандарты определяют размер и форму земельных учас­тков, кварталов, ширину и длину улиц, строительные нормы и правила размещения дорог, обочин, коллекторов, водопроводных магистралей, тротуаров, пешеходных дорожек.

В связи с урбанизацией в США постоянно требуются новые земли для роста и развития городов. Как правило, это прилегаю­щие сельскохозяйственные территории с плодородными землями, которые находятся в частной собственности. Поэтому через меха­низм планирования использования земель и зонирования терри­тории государство ищет компромисс между общественными и ча­стными интересами, между природоохранными требованиями и интенсификацией природопользования, ограничивая изъятие ценных сельскохозяйственных угодий для нужд городов, промыш­ленности, транспорта и иных несельскохозяйственных целей.

Поэтому в США сформировалась система законодательства, ограничивающая перевод сельскохозяйственных земель в иные категории. К ним относятся: федеральный Закон о защите сельс­кохозяйственных земель (1981 г.), Закон о фермах для будущего (1990 г.), законы штатов о сельскохозяйственных районах. После­дние дают земельным собственникам возможность и стимулы войти в эти районы на основе следующих механизмов и льгот: ос­лабления на уровне штатов и местном уровне законодательных правил, которые так или иначе препятствуют сельскохозяйствен­ной деятельности; зонирования сельскохозяйственных земель; дифференциации налогообложения; ограничения на действия, связанные с исключительным владением землей; программ полу­чения «права на развитие». Последние требуют от землевладель­цев (в обмен на получаемые ими льготы) участвовать в программе в течение нескольких лет, что, по существу, ограничивает изъятие сельскохозяйственных земель.

Отношение земель к разряду сельскохозяйственных в плане зо­нирования дает возможность ряду судебных органов запретить не­сельскохозяйственное использование земель.

Фрагменты плана использования земель г. Кингспорт (шт. Теннесси) с зонированием территории и плана размещения зе­мельных участков для строительства показаны на рисунках 7, 8.

Планы использования и охраны земельных ресурсов реализу­ются через специальные программы регулирования землепользо­вания.

6.5. ПРОГРАММЫ В ОБЛАСТИ РАЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ОХРАНЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ

Помимо землеустроительной деятельности, осуществляе­мой федеральными службами, определенную работу по орга­низации рационального природопользования проводят штаты и местные органы власти.

Основной источник финансирования мероприятий по орга­низации использования и охраны земель в США — федераль­ный бюджет," средства распределяют министерства на основа­нии конкретных программ. Важнейшие из них перечислены в таблице 4.

Крупнейшей по объему финансирования и числу участников в 90-е годы стала программа консервационного резерва, осуществ­ляемая Министерством сельского хозяйства и предусматривающая долгосрочный (на 10 лет и более) вывод из хозяйственного оборо­та земель с высоким уровнем эрозии почв.

Основная работа была проведена в период с марта 1986 г. по июнь 1992 г. За это время было заключено 375,2 тыс. договоров по выводу из производства 14,7 млн га, что составило 8 % всей посев­ной площади страны. По условиям программы фермерам выпла­чивали земельную ренту за все выведенные из оборота земли. В 1986—1992 гг. размер компенсаций составил в среднем около 123 долл. в год за 1 га.

Большая часть участников программы консервационного ре­зерва выводила пашню из оборота путем высева многолетних трав и бобовых (около 60 % заключенных контрактов), а также устрой-

ства естественных лугов (23 %). Посадку деревьев предусматрива­ли лишь в 6 % контрактов, столько же контрактов было заключено на оставление земли под паром (устройство естественного покры­тия). Последний способ был наиболее дешевым из всех применяв­шихся: затраты на него не превышали 0,1 долл. на 1 га. Наиболее дорогим было устройство лугов, при котором затраты на 1 га зе­мель составляли около 111 долл. Государство компенсировало фермерам до половины стоимости работ по обустройству выве­денных из оборота земель.

К середине 90-х годов XX в. срок заключенных по программе договоров начал истекать, что создавало возможность возврата в производство больших площадей «отдохнувших» земель. Это мог­ло вызвать чрезмерный рост производства сельскохозяйственной продукции, нарушить сложившееся равновесие на рынке и вновь повысить эрозионную опасность. Поэтому в соответствии с сельс­кохозяйственным законом 1996 г. действие программы было ре­шено продлить. Максимально возможная к выводу из оборота площадь была установлена в размере 14,7 млн га.

После принятия решения состоялся конкурсный тур подписки на участие в программе консервационного резерва, который был проведен в марте 1997 г. К участию в программе было предложено около 9,4 млн га земель, из которых отобрали 6,5 млн га.

Использование больших земельных территорий в США регули­руется также федеральными программами об улучшении качества воды. Законы о чистой воде и об управлении прибрежными зона­ми (1972 г.) периодически (каждые 5 лет) переутверждают. Снача­ла был предусмотрен контроль и регулирование загрязнения вод­ных ресурсов от точечных источников (ферм, животноводческих комплексов, промышленных и коммунально-бытовых предприя­тий и т. п.), а затем принята специальная система использования земель, находящихся в водосборных бассейнах водных источни­ков. Проблема заключалась в том, что в отличие от точечных ис­точников загрязнители другого типа (например, сельскохозяй­ственное предприятие, применяющее пестициды или минераль­ные удобрения) выявить довольно трудно. Поэтому в отношении таких территорий в США реализуют специальные программы «Неточечные источники загрязнения» и «Контроль неточечных источников загрязнения в прибрежных районах».

Первая программа предусматривает, что Агентство по защите окружающей среды выделяет специальные гранты штатам для раз­вития конкретных проектов по контролю за точечными источни­ками загрязнения и ограничению их отрицательного влияния на качество водных ресурсов. В 1995 г. сумма таких грантов составила более 274 млн долл., из которых 107 млн было направлено на про­екты в области сельского хозяйства.

Во второй программе федеральное правительство впервые предприняло попытку прямого контроля за неточечными источ-

никами загрязнения в сельскохозяйственном производстве. От властей всех штатов были затребованы специальные планы ис­пользования земель в прибрежных районах и по контролю загряз­нения. Планы должны предусматривать в первую очередь добро­вольные меры ограничения стоков с сельскохозяйственных уго­дий, а также, если необходимо, принудительные меры.

Важные меры по контролю загрязнения водных ресурсов пре­дусматривает программа консервативного резерва, начатая в 1985 г. В соответствии с ней при выведении из хозяйственного оборота земли, граничащей с территорией источника воды, фер­мер, проводящий природоохранные мероприятия, может получать в качестве компенсации до 4,5 тыс. долл. ежегодно.

6.6. ПЛАНИРОВАНИЕ И ОРГАНИЗАЦИЯ РАЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ В СЕЛЬСКОЙ МЕСТНОСТИ

Функции планирования землепользования в сельской местнос­ти лежат на местных властях, имеющих в своей структуре подраз­деления по планированию, зонированию территорий и контролю за использованием земель.

Общие площади земель сельскохозяйственного назначения, их месторасположение и целевое использование определяют на ос­нове локальных схем развития или зонирования территории дан­ного района. Эти схемы определяют также сельскохозяйственные земли, подлежащие в перспективе изъятию под застройку, для размещения объектов инфраструктуры или включаемые в резерв­ный фонд.

Вместе с тем, учитывая то, что США проводят политику по поддержке сельскохозяйственных товаропроизводителей (прежде всего фермеров) и стремятся повысить эффективность сельскохо­зяйственного производства, соблюдая принципы охраны почв, вопросы организации рационального использования земли в кон­кретных фермерских хозяйствах имеют первостепенное значение.

Благоприятный климат и наличие плодородных почв способ­ствуют развитию сельского хозяйства США. Страна занимает пер­вое место в мире по производству мяса, кукурузы, сои, сорго, вто­рое — по производству сахарной свеклы и табака, третье — по про­изводству пшеницы и хлопчатника. США производят также боль­шое количество фруктов, ягод, овощей и картофеля. Несмотря на высокое плодородие почв, их размещение по территории сильно дифференцированно. Учитывая это, политика развития и поддерж­ки сельского хозяйства страны строится на основе качественного учета сельскохозяйственных земель, проводимого систематически.

Начиная с 1935 г. все работы по качественной оценке сельско­хозяйственных земель были переданы в ведение Службы охраны почв (Soil Survey). С этого времени они стали практическими и

включают конкретные рекомендации для фермеров. Кроме того, Служба охраны почв стала предоставлять фермерским хозяйствам также и необходимую техническую помощь по осуществлению ре­комендуемых мероприятий, обеспечивающих поддержание пло­дородия почв, а также по разработке проектов внутрихозяйствен­ного землеустройства. Эта помощь заключалась в предоставлении фермерам соответствующего оборудования, техники, а также кре­дитов и консультационных услуг на выполнение некоторых тех­нических работ по реконструкции землепользования.

Рекомендации по организации рационального использования фермерских земель основаны на классификации сельскохозяй­ственных угодий по следующим признакам: почвы, их грануло­метрический состав, агрохимические и водно-физические свой­ства, гидрология, степень подверженности эрозии, уклоны и дру­гие характеристики рельефа.

При составлении карт классов земель в США применяют метод так называемого «фракционного кодирования» (Fraction — code). Признак, учитывающийся при полевых обследованиях террито­рии, соответствующим образом зашифровывают, и ему присваи­вают определенное буквенное или цифровое обозначение. Выде­ленному внутри классов ареалу земель, в зависимости от сочета­ния присущих ему особенностей, также присваивают тот или иной комплексный индекс. Таким образом, каждый контур полу­чает конкретную оценку качества земель.

Обычно это небольшие участки, имеющие детальные характе­ристики. Это имеет большое практическое значение, так как зем­лепользователь, располагающий подобными данными, получает возможность дифференцированно подходить к проблеме исполь­зования земель даже в пределах одного и того же класса.

Затем проводят комплексную группировку контуров на топог­рафической основе или по аэрофотоснимкам. В результате этого выделяются классы земель по сложности их хозяйственного ис­пользования. Все их делят на две большие категории. В первую категорию входят земли, относящиеся к I...IV классу и пригодные с той или иной степенью ограничений для выращивания сельско­хозяйственных культур. Ко второй категории относят земли V...VIII класса, пригодные в основном для пастбищного использо­вания. Исключение составляет лишь VIII класс земель, которые можно использовать либо для создания на них зон отдыха, либо заповедников, либо их исключают из использования вообще.