Прекращение и досрочное расторжение договора аренды. Судьба улучшений арендованного имущества

Расторжение договора аренды может быть как по общим правилам, так и досрочное расторжение на основании решения суда по требованию арендодателя или по требованию арендатора

Смена собственника арендованного имущества не влечет прекращения договора аренды. В случае смерти арендодателя — физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Что же касается ликвидации юридического лица — будь то арендодатель или арендатор — договор аренды в этом случае прекращается.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

►1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора.

►2) существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора;

►3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

►4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом или договором производство кап. ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия происходит существенное ухудшение этого имущества.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

►1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом. К созданию препятствий пользованию имуществом можно отнести, в частности невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такая обязанность возложена на него договором;

►2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или его проверки.

►3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;

►4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора лишь после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При подаче арендодателем искового заявления о расторжении договора аренды к заявлению должны быть приложены как само предупреждение, так и доказательства его отправки арендатору. В противном случае иск арендодателя будет оставлен без рассмотрения. Разумный срок — это срок для устранения нарушений, а не срок ответа на требование о расторжении договора.

Судьба улучшений арендованного имущества:

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

(по улучшениям см. также предыдущий вопрос)

ВОПРОС 63.