Ипотека земельных участков. Залог права аренды земельных участков.

Правовое регулирование залоговых отношений в землепользовании осуществляется совместно нормами гражданского (ГК; Закон Республики Беларусь «Об ипотеке» от 20 июня 2008 г. № 345-З; Закон Республики Беларусь «О залоге» 24 ноября 1993 г. № 2586-XІІ) и земельного законодательства, которые находятся между собой в определенном соотношении в зависимости от вида залога.

В земельных отношениях применяется два вида залога, из предусмотренных Законом Республики Беларусь «О залоге»: залог земельного участка как недвижимости (ипотека) и залог права аренды земельных участков. При этом земельный участок остается у залогодателя, который сохраняет на время действия договора о залоге все свои права по использованию данного земельного участка. Такой вид залога как заклад не применяется.

Ст. 50 Кодекса о земле и Закон «Об ипотеке» ограничивает обязательства, которые могут обеспечиваться залогом в земельных отношениях, только обязательствами по кредитному договору, заключенному с банком, который является разновидностью договора займа. Законодательство не увязывает залог земельных участков и права аренды земельных участков с какими-то конкретными целями, для которых предоставляется кредит, поэтому залогом может быть обеспечен любой кредитный договор.

В соответствии со ст. 310 ГК залог рассматривается как один из способов обеспечения обязательств. Включение земельных участков в гражданский оборот и предоставление субъектам земельных участков правомочий по распоряжению этими участками позволяет применять этот способ обеспечения обязательств к земельным отношениям.

В соответствии со ст. 47 Кодекса о земле предметом договора ипотеки могут являться земельные участки, находящиеся в частной собственности юридических и физических лиц. В соответствии со ст. 69 Кодекса о земле сделки по предоставлению права аренды земельных участков в залог могут совершать арендаторы земельных участков, за право заключения которых взималась плата. Таким образом, залогодателями в этих отношениях являются лица, которые получили земельные участки на возмездной основе.

Ипотека земельных участков, находящихся в государственной собственности, не допускается.

Залог сохраняет свою силу при переходе земельного участка или права на земельный участок к другому лицу, а также при уступке требования, обеспеченного залогом (ст. 20 Закона «О залоге»).

Залогодержателями земельных участков и права аренды земельных участков могут быть только банки, соответствующие требованиям, определяемым Президентом Республики Беларусь (ст. 50 Кодекса о земле), а именно, банки, имеющие специальное разрешение (лицензию) на осуществление банковской деятельности в части осуществления банковской операции по размещению привлеченных денежных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности и срочности (Указ Президента Республики Беларусь от 2 июня 2009 г. № 276).

Предметом ипотеки является земельный участок вместе с расположенными на них капитальными строениями или незавершенными законсервированными капитальными строениями, кроме случаев, если на это строение в соответствии с гражданским процессуальным законодательством не может быть обращено взыскание по исполнительным документам (Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, содержащийся в ГПК). На обращение взыскания на земельный участок ограничений нет.

В случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой или залогом обязательства банк-залогодержатель имеет право от имени залогодателя произвести отчуждение земельного участка или права аренды земельного участка в порядке, установленном законодательством, и из вырученной суммы удовлетворить свои претензии к залогодателю.

Кодекс о земле связывает отчуждение с невыполнением обязательств, поэтому под отчуждением в данном случае необходимо понимать обращение взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, в порядке, установленном ГК (ст. 330, 331) и Законом «Об ипотеке», который предусматривает применение судебных или внесудебных процедур.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, являющееся предметом ипотеки, по решению суда в общем порядке, установленном гражданским процессуальным или хозяйственным процессуальным законодательством.

Особенности обращения взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, установлены Законом «Об ипотеке» и предусматривают:

при обращении взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, его продажа и приобретение на публичных торгах (торгах) осуществляются с соблюдением установленных законодательными актами в области охраны и использования земель ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие земельные участки, и целей его использования;

обращение взыскания на земельный участок и находящиеся на нем капитальные строения или незавершенные законсервированные капитальные строения, являющиеся предметом ипотеки, осуществляется одновременно путем продажи на публичных торгах (торгах) одному покупателю.

Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, являющегося предметом залога (при ипотеке и залоге права аренды), без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки.

В соответствии с Декретом Президента Республики Беларусь от 1 марта 2010 г. № 3 реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание без обращения в суд производится путем его продажи на публичных торгах залогодержателем, если предметом залога являются земельный участок, находящийся в частной собственности, или право аренды земельного участка, в том числе с расположенными или возводимыми на них капитальными строениями, либо капитальные строения с одновременным залогом земельного участка, находящегося в частной собственности (права аренды земельного участка), на котором расположены эти капитальные строения.

Особенности проведения публичных торгов (торгов) по реализации земельных участков, являющихся предметом ипотеки, устанавливаются Советом Министров Республики Беларусь (постановление от 28 октября 2008 г. № 1599).