Формы и способы управления многоквартирным домом

Единого понятия «управление многоквартирным домом» отсутствует в законодательстве, хотя в Жилищном Кодексе РФ посвящен данной теме целый раздел. Чтобы дать определение данному понятию, необходимо выделить его признаки:

1) осуществляемая деятельность (управление);

2) объект управления (многоквартирный дом);

По объекту управления выделяют формы управления:

- управление жилищным фондом;

- управление общим имуществом в доме.

3) субъект управления (лицо или группа лиц, которые своими действиями воздействуют на объект управления);

4) целенаправленность (субъект, осуществляя свою деятельность, имеет определенные цели и задачи);

5) согласованность (управление может осуществляться только на основе согласованных условий между собственниками помещений).

Исходя из признаков управления многоквартирным домом, можно сказать, что это определенная согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан.

В соответствии с ЖК РФ собственники помещений обязаны в течение года со дня проведения конкурса по выбору управляющей организацией органами местного самоуправления выбрать способ управления домом:

1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3. управление управляющей организации.

Выбор способа управления зависит от количества квартир в доме, какие управляющие организации существуют на рынке жилищно – коммунальных услуг и т.д.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений, возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями:

1) договоры на поставку коммунальных услуг заключаются с каждым собственником помещений в доме от своего имени;

2) договоры оказания услуг по содержанию, выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Данный договор заключается со всеми собственниками помещений или с большинством собственников помещений. При этом большинство выступает в договоре в качестве одной стороны;

3) заключение договоров на жилищно- коммунальные услуги от имени всех собственников помещений одним из собственников, действующего на основании доверенности.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищные кооперативы (ЖК), потребительские кооперативы (ПК)- это юридические лица, которые вправе заключать договоры управления многоквартирным домом, договор об оказании коммунальных услуг и другие договоры. Здесь возможны следующие варианты:

1) собственники помещений дают право заключения договоров ТСЖ, ЖК, ПК. Данное право может быть закреплено в решении общего собрания собственников помещений;

2) собственники помещений дают право заключения договоров на поставку жилищно- коммунальных услуг ТСЖ, ЖК, ПК, которые в свою очередь заключают договоры управления с управляющей организацией, а организация осуществляет поиск поставщиков и заключает с ними договоры.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений заключают договоры управления, где указывается:

- состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, адрес такого дома;

- перечень услуг, предоставляемые данной организацией;

- порядок определения цены договора, порядок внесения платы.

Договор управления по признакам совпадает с договором оказания возмездных услуг.

Договор управления заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме органов управления ТСЖ, ЖК, ПК) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. Изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Таким образом, действующее жилищное законодательство представляет собственникам помещений выбрать наиболее удобный способ управления многоквартирным домом.

Техническое обслуживание и ремонт инженерного оборудования

содержатся в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г., №170^[23].