Понятие и особенности управления недвижимостью

Управление недвижимостью (property management) – это осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователе (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр. в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью призвано обеспечить максимальную эффективность использования недвижимости в соответствии с интересами собственника.

При этом деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трех аспектах - правовом, экономическом и техническом.

· Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость.

· Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.

· Технический аспект управления состоит в поддержании здания в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

Исходным пунктом для организации управления недвижимостью являются интересы собственника. Они могут быть сведены к следующим вариантам:

· получение максимально высоких доходов от эксплуатации объекта

• получение максимального дохода от перепродажи объекта
• увеличение стоимости объекта(защита от инфляции)
• использование недвижимости для размещения собственного бизнеса с минимизацией издержек по её содержанию

Следует различать управление операционной и инвестиционной недвижимостью.

Операционная недвижимость - недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности - производственной, административной, учебной и т.п.

Инвестиционная недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости.

Операционная недвижимость выступает как составная часть реальных активов предприятия, и ее использование должно быть подчинено общим целям предприятия (организации).

Исходный пункт управления ОН - определение потребностей в количестве и качестве объектов недвижимости - земельных участков, зданий, сооружений, помещений, необходимых для реализации целей и планов, стоящих перед предприятием.

На основе определения потребностей в необходимой для деятельности предприятия недвижимости могут быть рассчитаны издержки по ее приобретению и эксплуатации.

Эффективное управление недвижимостью предприятия предполагает четкое понимание того варианта использования недвижимости, который даст максимальный эффект.

Некоторые здания нужны для организации деятельности предприятия, но неэффективны с точки зрения долгосрочных инвестиционных целей. Другие здания могут быть не очень полезны для деятельности, но хороши для инвестирования и получения дохода от их эксплуатации. С учетом наиболее эффективного варианта использования недвижимости могут быть выделены:

• здания, которыми надо владеть и занимать их (как хорошие для инвестирования и для операционной деятельности);

• здания, которые можно занимать, но не владеть, поскольку они хороши для текущей деятельности, но не имеют инвестиционного потенциала в долгосрочном аспекте;

• здания, которые можно иметь в собственности с инвестиционной точки зрения.

Инвестиционная недвижимость является самостоятельным активом, нуждающимся в управлении для получения дохода от его использования.

Основными целями управления объектами инвестиционной недвижимости являются, как правило:

- максимизация прибыли от объекта недвижимости;

- максимизация стоимости объекта недвижимости.

Достижение этих целей обеспечивается через деятельность управляющего недвижимостью по наиболее полному и эффективному использованию объекта недвижимости для получения дохода от его эксплуатации.

Содержание и последовательность действий по управлению инвестиционной недвижимостью могут быть представлены следующим образом:

1.Экспертиза объекта, его окружения и определение возможностей по его наилучшему использованию с учетом состояния и прогноза развития рынка

2.Формирование команды управления, набор наемных работников, обеспечивающих содержание объекта недвижимости и его эксплуатацию, в том числе оказание услуг арендаторам и контроль за их работой

3.Привлечение арендаторов, проведение переговоров с ними, заключение договоров

4. Поиск и отбор подрядчиков по поставке продукции, выполнению отдельных видов работ по эксплуатации и ремонту

5. Работа с арендаторами по сбору арендной платы, перезаключению договоров, привлечению новых арендаторов

6. Анализ качества работ по содержанию объекта и оказанию услуг арендаторам

7. Анализ фактических доходов и расходов от объекта, внесение корректив в план доходов и расходов

Деятельность управляющего недвижимостью предполагает его эффективное взаимодействие с такими субъектами, как:

- собственники недвижимости; .

- пользователи (арендаторы) помещений;

- подрядчики;

- наемные работники.