Источники финансирования недвижимости

Проблема источников и механизмов финансирования является одной из важнейших для развития недвижимости.

По сути она распадается на две задачи:

1. оптимизация соотношения между собственными и заемными средствами при финансировании проекта;
2. использование наиболее эффективных источников и механизмов привлечения внешнего финансирования и возврата привлеченных ресурсов.

Таким образом, одной из важнейших задач, которые необходимо решить девелоперской (строительной) компании, является нахождение оптимального соотношения между собственными и заемными средствами.

К собственным средствам относят:

• Прибыль
• Амортизацию
• Средства от эмиссии акций

У каждого из этих источников есть своя цена, свои плюсы и минусы. Так, прибыль может быть быстро мобилизована для инвестиций, но использована дня инвестирования лишь после уплаты налогов, и, следовательно, каждый рубль, инвестированный за счет прибыли, «стоит» для фирмы столько, сколько необходимо уплатить налога на прибыль до ее использования.

Нередко цена собственных средств оказывается более высока, нежели цена привлечения заемных; кроме того, собственных средств девелопера как правило недостаточно для обеспечения требуемого объема финансирования. Это возвращает нас к задаче определения оптимального соотношения между собственными и заемными средствами. В основу её решения могут быть положены следующие критерии:

1. Соотношение рентабельности проекта и стоимости (цены) заемных средств должно обеспечивать эффективность собственного капитала на требуемом уровне (не ниже общей рентабельности проекта).

Если рентабельность проекта выше платы за пользование заемных средств, то тем самым обеспечивается более высокая рентабельность собственного капитала, чем общая рентабельность проекта. (Следовательно, использование заемных средств является выгодным - эффект положительного финансового рычага). В ином случае эффективность собственного капитала будет ниже, чем общая рентабельность проекта.

2.Соотношение между собственными и заемными средствами должно создавать «налоговый щит» для собственной прибыли. Согласно действующему законодательству, плата за пользование заемными средствами исключается из налогооблагаемой прибыли. Следовательно, использование заемных средств однозначно позволяет увеличивать рентабельность собственных средств до тех пор, пока плата за пользование заемными средствами ниже рентабельности проекта и не превышает лимита включения в себестоимость, установленного действующим законодательством.

3. Соотношение собственного и заемного капитала должно создавать возможность для привлечения внешнего финансирования.

Во-первых, размер собственного вклада в финансирование проекта должен быть достаточен для того, чтобы внешние инвесторы были уверены в серьезности намерений девелопера.

Во-вторых, предлагаемая инвестору доходность должна быть конкурентоспособна по отношению к возможным альтернативным инвестициям.