Формирование доходов и расходов при управлении недвижимостью

Деятельность управляющего недвижимостью направлена на достижение максимальной эффективности от использования ее объектов, что предполагает ясное понимание процесса формирования доходов и расходов, возникающих в ходе эксплуатации.

Доход от объекта недвижимости как правило существует в форме арендной платы от сдаваемых в аренду помещений, а также в виде дополнительных доходов от услуг, получаемых арендаторами и иными лицами (например, посетителями арендаторов).

Совокупная арендная плата от объекта недвижимости по существу зависит от двух основных факторов - уровня арендной платы и площади, сдаваемой в аренду.

В составе площади объекта недвижимости выделяют полезную площадь, арендную площадь и общую площадь. Полезная площадь - площадь, фактически занимаемая арендаторами. Арендная площадь включает в себя полезную площадь и площади общего использования (коридоры, туалеты и т.п.). Величина сдаваемой в аренду площади (арендная площадь) составляет всегда лишь часть общей площади здания, поскольку такие части здания как лестницы, шахты лифтов и т.д. не могут сдаваться в аренду. Задача управляющего, в частности, состоит в том, чтобы максимально приблизить арендную площадь к общей площади без снижения качества обслуживания арендаторов.

В определенных случаях это может потребовать дополнительных затрат, например, на внесение изменений в планировку помещений. В других ситуациях эти затраты могут и не потребоваться, например, если будут сдаваться площади вестибюлей под размещение киосков, торговых автоматов и др.

Другое важное направление максимизации арендных поступлений - проведение активной политики в области арендной платы, что предполагает установление арендной платы на конкурентоспособном уровне, своевременный пересмотр ее ставок, минимизацию простоев помещений за счет работы по привлечению арендаторов и т.д.

Третье направление формирования услуг от объекта недвижимости — оказание арендаторам и сторонним лицам дополнительных услуг - обеспечение питанием, размножением материалов, курьерской службой и т.д.

Доходы и расходы, формирующиеся при управлении объектами недвижимости, отражаются рядом показателей, каждый из которых имеет свое значение для понимания основных направлений деятельности управляющего.

Основные показатели, отражающие формирование доходов и расходов при управлении недвижимостью:

- потенциальный валовой доход;

- эффективный валовой доход;

- чистый операционный доход;

- операционные расходы.

Потенциальный валовой доход - это доход, приносимый недвижимостью при 100%-й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат. Рассчитывается на ежегодной основе.

Прочие доходы - это доходы, получаемые от функционирования недвижимости сверх арендных платежей, например за пользование дополнительными услугами - прачечной, игровыми автоматами, автомобильной стоянкой и т. д. Не следует включать в прочие доходы результаты предпринимательской деятельности владельца (бизнеса).

Возможны потери арендной платы от вакансий и недосбора платежей, например, вследствие смены арендаторов, нарушения графика арендных платежей, неполной занятости площадей. Потери иногда оцениваются в виде коэффициента недоиспользования, определяемого как отношение потерь арендной платы от вакансий и неплатежей к величине потенциального валового дохода. Такая оценка удобна, когда существуют характерные значения этой величины для какого-либо из видов использования недвижимости.

Действительный валовой доход - это потенциальный валовой доход, уменьшенный на вакансии, недосбор платежей и прочие доходы.

Операционные расходы - это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Операционные расходы состоят из постоянных и переменных расходов и расходов по формированию фонда замещения.

Постоянные операционные расходы не зависят от коэффициента недозагрузки площадей и включают налоги на имущество, страховые отчисления, некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

Переменные операционные расходы - это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей. Наиболее типичны переменные расходы:

· коммунальные;

· на текущие ремонтные работы;

· заработная плата обслуживающего персонала;

· налоги на заработную плату;

· на пожарную охрану и обеспечение безопасности;

· на рекламу и заключение арендных договоров;

· на консультации и юридическое обслуживание;

· на управление.

Расходы на управление включаются в отчет независимо от того, кто управляет объектом - собственник или нанятый управляющий. Оценщик должен из данных по сопоставимым объектам определить, какой вид вознаграждения управляющему типичен на данном рынке для подобных объектов. Иногда оплата труда управляющего определяется в процентах от действительного валового дохода.

Отчисления в фонд замещения необходимы, поскольку владельцу приходится заменять элементы здания, узлы и оборудование, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания. Эти замены требуют значительных единовременных денежных затрат. Стабилизация подобных расходов осуществляется через создание фонда возмещения путем ежегодных отчислений под процент, характерный для местных кредитно-сберегательных учреждений, т.е. создается денежный поток, эквивалентный предстоящим единовременным затратам.

При построении отчета о доходах и расходах полезен анализ такого экономического показателя, как коэффициент эксплуатационных расходов, равный отношению эксплуатационных расходов к потенциальному (или действительному) валовому доходу. Этот показатель специфичен для каждого вида доходной недвижимости, и его величина для конкретного рынка более или менее стабильна. Отклонение этого коэффициента от типичных значений связано, скорее всего, с нестандартным способом управления.

Чистый операционный годовой доход NOI равен действительному валовому доходу за вычетом эксплуатационных расходов за год. Это чистый доход на всю сумму физических, или финансовых, или правовых интересов. Капитализируя этот доход (с учетом реверсии), получаем стоимость объекта недвижимости, или стоимость права собственности.

Доход на собственные средства равен чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодного обслуживания долга или дохода, который приходится на заемные средства.

Доход на собственные средства используется при анализе доходной недвижимости, которая приобретается с привлечением заемных средств.