ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРОВ ПОДРЯДА НА СТРОИТЕЛЬСТВО

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Основным правовым документом, регулирующим взаимоотношения заказчика и подрядчика, является договор подряда. (При разработке данного раздела использовались материалы Руководства по составлению договоров подряда на строительство в РФ, разработанного Строительной инвестиционной компанией СТИНК-1.). Правовое регулирование в инвестиционном комплексе предусматривает обеспечение приоритета интересов потребителя, налогообложение, финансово-кредитную политику, лицензирование, сертификацию, нормирование, стандартизацию, экологический и санитар­ный контроль, антимонопольные меры и др.

Предметом договора подряда может быть строительство и ввод в действие производственных мощностей и объектов, производство отдельных видов и комплексов строительно-монтажных работ и услуг или других обязательств, пусконаладочных работ, выполнение проектных и изыскательских, научно-исследовательских, опытно-конструкторских работ, а также может заключаться единый проектно-строительный договор подряда на проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию производственных мощностей и объектов.

По договору подряда:

1. подрядчик принимает на себя обязательство за свой риск выполнить своими или привлеченными силами и средствами работы по возведению предприятия, здания, сооружения (объект строительства) в соответствии с условиями договора;

2. заказчик принимает на себя обязательства предоставить подрядчику строительную площадку либо обеспечить фронт работ, принять работы и оплатить их.

Перед оформлением договора каждая из договаривающихся сторон вправе потребовать от другой стороны подтверждение на правомерность его заключения. Заключенный договор не будет иметь силы, если одна из сторон не имела на это право (не зарегистрирована в установленном порядке, не получила лицензию и т. д.). В существующей практике проект договора готовит и представляет заказчику подрядчик.

Заказчиками по строительству могут выступать юридические и физические лица, имеющие финансовые средства и представившие поручительство по требованию подрядчика. Заказчик может передать право управления договором подряда с его стороны другому юридическому или физическому лицу, специализирующемуся на выполнении такого вида работ, которое является доверенным лицом заказчика, действует от его имени и представляет его интересы в течение всего инвестиционного цикла. Имущественную ответственность перед подрядчиком за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору подряда в любом случае несет заказчик.

Подрядчиками могут быть строительно-монтажные, проектно-строительные и другие организации и предприятия независимо от форм собственности, а также отдельные физические лица либо организации-посредники, принимающие на себя функции по координации работ, зарегистрированные и получившие лицензию на строительную деятельность в установленном законодательством порядке. Подрядчик может по согласованию с заказчиком (если это предусмотрено условиями договора) привлекать для выполнения комплекса или вида работ другие организа­ции — субподрядчиков, заключая с ними договоры субподряда. В этом случае ответственность перед заказчиком за выполнение всех работ в сроки, предусмотренные договором подряда, и с надлежащим качеством должен принять на себя подрядчик. В этих условиях подрядчик будет выступать перед заказчиком в качестве генерального подрядчика, а перед субподрядчиками — в качестве заказчика.

Как правило, в строительной практике заказчик заключает договор, как правило, с одним подрядчиком, именуемым генеральным, выполняющим основную часть работ и принимающим на себя обязательство по координации работ и ответственность за своевременное и качественное выполнение всего комплекса работ, предусмотренных договором, и привлекает для выполнения отдельных видов и комплексов работ организации субподрядчиков.

Договор подряда на строительство объекта «под ключ», заключаемый между заказчиком и подрядчиком, предусматривает выполнение последним цикла «проектирование — строительные, монтажные и специальные строительные рабо­ты, предусмотренные строительными нормами и правилами,— сдача объекта в эксплуатацию». По договоренности сторон заказчик может принять на себя часть работ, поставок и других обязательств, но ответственность за сдачу объекта «под ключ» остается за подрядчиком, который обязан сдать заказчику объект, готовый к эксплуатации, в соответствии с условиями договора.

Многосторонний договор подряда заключается всеми участниками инвестиционного процесса (заказчиком, подрядчиками, выполняющими работы по изысканию, проектированию, общестроительные, специализированные и пусконаладочные, предприятиями — изготовителями оборудования, возможными снабженчески­ми организациями и др.) на равноправной основе с учетом всех взаимосогласованных условий.

Итак, договорная документация состоит из договора подряда, оформленного в соответствии с действующим законодательством, и приложений, являющихся его неотъемлемой частью. Приложения включают необходимые пояснения и уточнения положений договора. Ими, как правило, являются различные графики, расчеты, как-то: передачи проектной и технической документации, передачи оборудования, материалов и изделий, оказание услуг, расчеты возможного увеличения или уменьшения стоимости строительства и другие материалы. Перечень и содержание приложений устанавливаются договаривающимися сторонами при заключении до­говора. В Приложении 12-1 приведена типовая форма договора строительного полпяла.

Договор подряда содержит общие и особые условия. Общие условия определены действующими законодательными и нормативными актами и остаются неизменными, как правило, для всех случаев. В особых условиях договаривающиеся стороны отражают специфику конкретного объекта строительства или необычные местные обстоятельства, требующие включения дополнительных согласованных обязательств.

ЦЕНА ДОГОВОРА

В зависимости от метода определения свободной (договорной) цены на строительную продукцию и порядка расчетов договоры подряда могут заключаться:

1. на основе цены, определяемой по законченному проекту и устанавливаемой по согласованию сторон или в результате торгов. Такой договор подряда заключается на строительство объектов при реализации проектов с хорошо отработанной технологией, когда подрядчик имеет возможность достаточно точно определить свои издержки. Кроме того, подрядчику должны быть полностью известны объемы и виды работ, конкретные условия строительства задолго до срока подачи заявки на торги;

2. на условиях возмещения фактической стоимости строительства по текущим ценам на материально-технические ресурсы плюс прибыль подрядчика (открытая цена). В этом случае следует оговорить максимальную стоимость объекта строительства и условия долевого участия сторон в компенсации возможных перерасходов. Такой способ определения стоимости может применяться при строительстве крупных уникальных предприятий (объектов), при сжатых сроках строительства, когда необходимо совмещение процессов проектирования и строительства или когда невозможно определить точную стоимость строительства.

Подрядчик может для полноты информации составить расчет или калькуляцию издержек производства предмета договора. Аналогичную калькуляцию может подготовить и заказчик. При этом можно использовать действующие методические документы, а также собственные и нормативные материалы, включая расчеты стоимости строительства по проекту, ТЭО, расчеты стоимости пусконаладочных работ, прейскуранты на законченную строительную продукцию с корректировкой, при необходимости, применительно к местным условиям, расчетную, фактическую стоимость объектов-аналогов, а также собственные банки данных по ранее строящимся объектам.

Установленная в договоре подряда стоимость может быть изменена в отдельных случаях:

1. при внесении изменений в объемы и содержание работ по предложению заказчика;

2. при изменении по предложению заказчика продолжительности строительства;

3. при изменении номенклатуры материалов и оборудования, поставляемых заказчиком, если договорная цена определялась с учетом их стоимости;

4. при обоюдном согласии заказчика и подрядчика;

5. в связи с текущим изменением стоимости строительных материалов, изделий, оборудования, тарифов и оплаты труда;

6. при остановке работ по причинам, зависящим от заказчика или в связи с обстоятельствами непреодолимой силы, при условии выполнения подрядчиком своих обязательств по сохранности объекта и требований по безопасности ведения работ;

7. при изменении законодательства в период выполнения обязательств по договору подряда, изменяющих его условия;

8. другие случаи.

В договоре следует предусматривать условия, при которых заказчик вправе задержать оплату выполненных работ подрядчику:

неустранение указанных ранее дефектов в работе, представленной к оплате;

причинение ущерба заказчику;

случаи отставания выполнения работ от объемов, предусмотренных графиком производства работ.

ДОГОВОР ПОДРЯДА

Перечень основных статей договора подряда содержит:

1. определения: полное название сторон договора — заказчика и подрядчика с указанием их реквизитов, наименование предмета договора;

2. предмет договора — изложение задания заказчика в общей форме в тексте договора и детализация в приложениях;

3. стоимость предмета договора;

4. сроки начала и завершения работ по договору;

5. порядок и условия расчетов и платежей;

6. обязательства сторон по договору;

7. производство работ;

8. приемка работ;

9. поручительства и гарантии по договору;

10. меры ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств;

11. условия и порядок расторжения договора подряда.

По договоренности сторон статьи договора могут быть дополнены и изменены, исходя из специфики строящегося объекта, его месторасположения и других условий.