Разработка схемы перераспределения угодий находящихся в обще-долевой собственности.

С 01 июля 2011 года законодательно был утвержден новый порядок и способы выдела земельного участка в счет земельных долей.

Законодательно установлены два случая образования земельного участка:

– на основании решения общего собрания дольщиков;

– по инициативе собственника земельной доли.

Оба случая требуют предварительную разработку проекта межевания

Анализируя выдел земельного участка по решению общего собрания и по инициативе собственника необходимо обратить внимание на следующее:

В любом из двух случаев проект межевания подлежит обязательному согласованию со всеми участниками долевой собственности.

Предметом согласования является размер и местоположение границ земельного участка (участков).

Порядок согласования в обоих случаях одинаков.

Возражения относительно размера и местоположения границ земельного участка (земельных участков) должны быть обоснованы и документально подтверждены, а при несогласии сторон спор рассматривается в судебном порядке.

Существуют и определенные различия в порядке подготовки проекта межевания. Они обусловлены различными, изначально поставленными целями, а потому отличаются содержанием и объемом выполняемых работ. В случае разработки проекта межевания по инициативе дольщика, целью является выделение одного земельного участка, во втором случае предполагается определить размеры и положение проектных границ различных участков.

Проведение работ по образованию указанных участков с учетом требований землеустройства должны предшествовать работы по формированию специальных массивов под разные виды земельных участков.

Следует отметить, что проект межевания, разработанный по решению общего собрания дольщиков, содержит значительно больше информации и обеспечивает более комплексное решение поставленных задач, при этом значительно дешевле в расчете на одного владельца земельной доли.

В состав подготовительных работ входят действия по сбору, систематизации, анализу и оценке информации, обеспечивающей стартовые условия для разработки и всестороннего обоснования принимаемых проектных решений по формированию земельного участка, выделяемого в счет земельной доли.

В результате подготовительных работ устанавливается качество, достоверность и полнота полученной информации, определяется необходимость в проведении корректировки планово-картографической основы; в установлении (уточнении) границ земельных участков, переданных в собственность, владение, пользование и аренду сельскохозяйственной организации, участникам долевой собственности, иным гражданам и юридическим лицам; в уточнении размера земельной доли, а также определяются объемы и методы проведения выявленных работ.

В Федеральном законе от 29 декабря 2010 г. № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» даны следующие основные тезисы порядка определения размера земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей:

– размер земельного участка определяется на основании данных, удостоверяющих право на эту земельную долю;

– если участок выделяется с учетом состояния и свойств почв, его площадь может быть больше или меньше указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю;

– порядок определения размера участка с учетом состояния и свойств его почвы устанавливается законом субъекта Российской Федерации;

– размеры земельных долей должны быть определены единым способом;

– в результате кадастровых работ площадь земельного участка может отличаться от его площади в утвержденном проекте межевания, но не более, чем на 5%.

Главное в этих положениях то, что земельные участки должны по возможности быть максимально равновелики и не столько по площади, сколько по своей ценности. Очевидно, что равновеликие по площади участки не обеспечивают их равноценность. Для выделения равных по ценности земельных участков применяется кадастровая или экономическая оценка, которая и обеспечивает требуемые законодательством условия. Экономическое обоснование схемы перераспределения базируется на следующих параметрах:

- величине стоимостного эквивалента земельной доли в кадастровых ценах (СЭзд), руб;

- площади земельной доле на рабочем контуре (Sздi), га;

- количества земельных долей на рабочем контуре (Н_ЗДi), штук;

Стоимостной эквивалент земельной доли в кадастровых ценах (СЭ_ЗД) получаем путём деления общей стоимости земли, находящейся в общедолевой собственности на количество земельных долей в общедолевой собственности (Н_ЗД):

,

где: КСi – кадастровая стоимость земель рабочего контура, руб/га; Si – площадь рабочего контура, га.

Количество земельных долей в общедолевой собственности рассчитывается по площади массива общедолевой собственности (S_ОД):

;

где S_ЗД - размер земельной доли по документам, равный у всех сособственников.

По величине параметра СЭзд и кадастровой стоимости земель на рабочих контурах (КСi) ведётся определение количества земельных долей (Н_ЗДi) и их площади (Sздi) в пределах этих контуров: