Порядок и принципы проведения кадастровой оценки

Федеральный закон от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» регламентировал порядок проведения кадастровой оценки, как комплекса административно-организационных действий:

1.Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки

По решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

2. Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке

Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости. Перечень объектов формируется и предоставляется заказчику работ уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости

При формировании перечня указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, а также в иных фондах данных, базах данных и документах, имеющихся в распоряжении органа кадастрового учета.

3. Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки

Исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан заключить договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости на страховую сумму в размере не менее чем тридцать миллионов рублей. Договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости должен быть заключен до подписания договора на проведение оценки.

4. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости

Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (ФЗ 135), актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. Составление отчета об определении кадастровой стоимости осуществляется на бумажном и электронном носителях не менее чем в трех экземплярах.

5. Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости

В течение 30 дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет.

6. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости

В течение 10 рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости заказчик работ утверждает результаты. В течение пяти дней с даты утверждения результатов сведения о кадастровой стоимости и один экземпляр отчета об определении кадастровой стоимости направляются заказчиком работ в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

7. Опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости

В течение 10 рабочих дней с даты утверждения результатов заказчик работ опубликовывает информацию об утвержденных результатах определения кадастровой стоимости, в том числе о кадастровой стоимости, дате проведения последней государственной кадастровой оценки, и иную информацию.

8. Внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости

В течение 10 рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета.

В течение 10 рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости.

9. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - заявители).

Решения комиссии могут быть оспорены в арбитражном суде.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В целях выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости и в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Документы для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости:

- заявление о пересмотре кадастровой стоимости;

- кадастровый паспорт объекта недвижимости;

- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;

- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости, если основанием заявления является недостоверность используемых сведений;

- отчет в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

- положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Преемственность, наследование и реализация принципов налогообложения в системах массовой оценки недвижимости обусловлены вхождением систем массовой оценки недвижимости в состав систем налогообложения, подчиненностью целям налогообложения и призванием обеспечивать реализацию принципов налогообложения. Реализация этих принципов обеспечит целесообразность и эффективность системы массовой оценки недвижимости. К ним можно отнести:

1. Принцип сопоставимости результатов массовой (кадастровой) оценки объектов недвижимости на территории административно территориальных образований Российской Федерации. Для обеспечения единства экономического пространства Российской Федерации, принятия эффективных управленческих решений, обеспечения фискальной и регулирующей функций налогов и сборов необходимо, чтобы кадастровые стоимости объектов оценки были сопоставимы как между собой, так и в разрезе территорий административно-территориальных образований Российской Федерации.

2. Принцип полноты охвата объектов недвижимости. В связи с заявительным характером внесения сведений об объектах недвижимости в государственный кадастр недвижимости, в нем не содержатся сведения обо всех объектах оценки. Очевидно, что если заявительный принцип внесения сведений не будет изменен на обязательный, то объем содержащихся в нем сведений об объектах недвижимости будет не полным.

3. Принцип достоверности сведений, используемых при проведении массовой (кадастровой) оценки и получаемых результатов. Сведения, используемые для проведения государственной кадастровой оценки должны быть достоверны. Это обусловлено тем, что в результате государственной кадастровой оценки рассчитывается кадастровая стоимость объектов недвижимости, являющаяся налоговой базой.

4. Принцип ясности и прозрачности элементов системы оценки для заинтересованных лиц. В связи с тем, что система оценки должна обеспечивать решение комплекса вопросов, связанных с налогообложением объектов недвижимости, при её создании и развитии необходимо предусматривать использование ясных, прежде всего для налогоплательщиков, механизмов и процедур, связанных с расчетом стоимости объектов.

5. Принцип системности. Для реализации принципов системности следует рассмотреть и проанализировать определение системы как совокупности взаимодействующих элементов, находящихся в отношениях и связях друг с другом, составляющих целостное образование; как некоторой условности, состоящей из взаимозависимых частей, каждая из которых вносит свой вклад в характеристики целого. Реализация принципов системности обеспечивает прочность, устойчивость системы массовой оценки недвижимости. В эту группу принципов следует отнести принцип преемственности решений, связанных с созданием и развитием системы оценки, с ранее разработанными для государственной кадастровой оценки земель законодательными, методическими и технологическими решениями.

6. Принципы обеспечения качества функционирования системы массовой оценки недвижимости. При разработке системы массовой оценки недвижимости должны быть заложены основы построения системы менеджмента качества (далее СМК), обеспечивающие адаптацию, развитие и совершенствование массовой оценки недвижимости. Система массовой оценки недвижимости должна содержать эталоны (стандарты) функционирования своих элементов, механизмы контроля соответствия и управления, которые могут стать основой построения СМК, основой оценки ее уровня зрелости. Необходимо внедрять специальные процедуры и активно поощрять внимательное отношение исполнителей работ ко всем аспектам деятельности, что позволит обеспечить согласованность оценки. Отсутствие надежных гарантий качества может привести к малым ошибкам и большим проблемам, начиная от потери данных и кончая неспособностью увидеть или исправить несоответствия, нарушающие принцип справедливости.

Система массовой оценки недвижимости в процессе своего развития должна быть адаптируема к различным изменениям, включая изменения законодательства, структуры органов власти, видов обеспечения и т.д. Существующие системы массовой оценки недвижимости следует оценивать с точки зрения реализации перечисленных принципов, рассматривая их как критерии оценки.

Вопросы для самоконтроля

1. Понятие Государственной Кадастровой оценки (ГКО) земель, ее назначение

2. Принципы проведения ГКО.

3. Система массовой оценки недвижимости, её структура и основные функции.

4. Порядок проведения Государственной Кадастровой оценки земель.

5. Кадастровая стоимость объектов недвижимости, порядок (этапы) её определения.

6. Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих ГКО.

7. Содержание и функции фонда данных государственной кадастровой оценки.

8. Основания для оспаривания результатов ГКО.

9. Порядок оспаривания результатов ГКО.

10. Нормативная база проведения ГКО.

11. Периодичность проведения ГКО в России и в других странах с рыночной экономикой.