Кадастровая оценка земель промышленности и иного специального назначения, особо охраняемых территорий и объектов

Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи,радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения была утверждена приказом Росземкадастра от 20.03.2003 г. № П/49.

В зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков виды использования земель промышленности и иного специального назначения объединяются в шесть групп. Состав этих групп представлен в таблице 9.

Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к первой группе, устанавливается путем проведения индивидуальной рыночной оценки каждого земельного участка.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, начинается с кластеризации объектов, проводимой на уровне субъекта Российской Федерации на основе типового перечня факторов кластеризации.

После разбивки участков на кластеры производится сбор достаточной информации о рыночных ценах на земельные участки по каждому из полученных кластеров. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, рыночная цена которых известна, превышает количество факторов кластеризации.Если собирается информация не только о сделках с вакантными земельными участками, но и информация об арендной плате за земельные участки, рыночной цене единых объектов недвижимости, то рыночная стоимость участков определяется с помощью методов остатка, капитализации, выделения или распределения.

После сбора информации о рыночной стоимости участков необходимо провести статистический анализ связи между рыночной ценой или рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации и составить уравнения данной связи. Данные действия выполняются с помощью стандартных методов корреляционно-регрессионного анализа, например с помощью тех же моделей, которые были рассмотрены выше для первых десяти видов разрешенного использования земель населенных пунктов.

Определение кадастровой стоимости единицы площади земельных участков, входящих в кластер с достаточной информацией о рыночной стоимости земельных участков, осуществляется путем подстановки в уравнение связи значений индивидуальных характеристик земельного участка, определенных в разрезе факторов кластеризации.

Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных ко второй группе (объекты промышленности и железнодорожного транспорта), рассчитывается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости оцениваемых земельных участков на их площадь.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к третьей группе (предприятия дорожного сервиса), также начинается с кластеризации, но затем алгоритм отличается от алгоритма кадастровой оценки земель второй группы. Вместо построения регрессионной модели выделяется эталонный земельный участок в каждом кластере, для которого определяется рыночная стоимость. УПКС земельных участков этой группы в каждом кластере находится путем деления рыночной стоимости эталонных земельных участков на их площадь. Кадастровая стоимость земельных участков находится путем умножения УПКС оцениваемых земельных участков на их площадь.

Таблица 9. - Группировка земель промышленности энергетики, транспорта, связи и иного специального назначения для государственной

кадастровой оценки

УПКС земельных участков, отнесенных к четвертой группе (железные дороги, добывающая промышленность, энергетика), рассчитываются исходя из значений УПКС земельных участков, граничащих с оцениваемыми земельными участками.

УПКС земельных участков, отнесенных к пятой группе (автомобильный, морской, речной, трубопроводный транспорт), в пределах территории административного района рассчитываются исходя из среднего значения УПКС земельных участков, отнесенных ко второй группе, в пределах территории того же административного района.

УПКС земель, отнесенных к шестой группе (объекты Минобороны РФ и др.), в пределах территории административного района рассчитываются исходя из минимального значения УПКС земельных участков категории и (или) вида использования, наиболее близких по функциональному назначению к оцениваемым земельным участкам в пределах того же административного района. Кадастровая стоимость этих участков определяется путем умножения УПКС на их площадь.

Первый тур работ по государственной кадастровой оценке земель промышленности и иного специального назначения был проведен на всей территории Российской Федерации в 2003-2005 годах. По состоянию на декабрь 2008 года во всех субъектах Российской Федерации завершен расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности и иного специального назначения.