Определение рыночной стоимости участков сельскохозяйственных угодий

Рыночная оценка земель, в соответствии с применяемым методом капитализации земельной ренты, предполагает деление годового рентного дохода по варианту наиболее эффективного использования почв рабочего контура на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка

Срi = Рdo/ Rk

где Рdo – годовой рентный доход по варианту наиболее эффективного использования контура почв с учётом уровня их плодородия и транспортной доступности участка; Rk – коэффициент капитализации.

Вариант наиболее эффективного использования контура почв (под пашню или пастбище) определяется по соотношению величины годового рентного дохода на этих угодьях. В расчётах рыночной стоимости принимается тот вариант использования рабочего контура, который обеспечивает наивысшую величину рентного дохода. Этот вариант может не совпадать с фактическим использованием. На пашне рентный доход рассчитывается как средневзвешенное значение дифференциального дохода – Рdi по отдельным сельскохозяйственным культурам с учетом относительной доли их площади в структуре посевов (dS), используя результаты частной экономической оценки по формуле:

Рентный доход на рабочем контуре при использовании его под пастбище (Рdп ) рассчитывается в соответствии с разработанной автором моделью (Янюк В.М., Майорова В.В., 2007) по формуле:

,

где Lмх - расстояние хозяйственного центра по пункта сбыта животноводческой продукции, км; Lвх - расстояние рабочего участка до хозяйственного центра, км; Упi - нормативная продуктивность почв при использовании их под пастбище, (ц к. ед/га), определяемая по агроэкологическому потенциалу агроклиматического района и свойств почв в ц/га и преобразованная в ц к. ед/га с коэффициентом 0,48.

Валовой доход для товарных культур (зерновые, подсолнечник, сахарная свёкла) рассчитывался по сложившимся за последние 3-5 лет рыночным ценам их реализации в регионе. Для кормовых культур (однолетние травы на сено) цена реализации (Црк) определяются на основе расчетной структурной цены реализации 1 центнера кормовых единиц ( ) исходя из закупочных цен на реализацию животноводческую продукцию по формуле:

,

где: - расчетная структурная цены реализации 1 ц к.ед.; Вк.ед – коэффициент перевода массы урожая в центнеры кормовых единиц.

Цена реализации 1 ц к.ед. (Цк.ед. ) для производства отдельного вида животноводческой продукции рассчитывается по формуле:

,

где: Дкγ – доля кормов в себестоимости отдельного γ-го вида животноводческой продукции; Ркγ – расход кормов (ц к.ед) на производство одного центнера животноводческой продукции; Цγ – закупочные цены на животноводческую продукцию, руб/ц.

Расчетная структурная цены реализации ( ) – является средневзвешенной ценой реализации 1 ц к.ед. рассчитываемой по формуле:

,

где dγ – доля γ-го вида продукции в общем объеме реализации животноводческой продукции в земельно-оценочном районе.

Для оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий необходимо определять коэффициент капитализацииисходя из типичных условий рынка в конкретном секторе экономики и понимания экономической сути данного коэффициента.

Основными способами определения коэффициента капитализации для участков сельскохозяйственных угодий являются методы рыночной выжимки и кумулятивного построения. Первый способ определения коэффициента капитализации является самым надежным и предпочтительным. Он предполагает деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи. Однако в настоящее время из-за отсутствия информации о сделках с сельскохозяйственными угодьями его применение ограничено или невозможно. Поэтому при оценке земель сельскохозяйственного назначения преимущественно применяется второй способ.

Считается, что коэффициент капитализации для земли должен быть равен норме доходности по альтернативным инвестициям без учета нормы возмещения капитала, так как земля не «изнашивается», то есть не теряет своих свойств со временем. Она может приносить доход и, соответственно, создавать стоимость в течение бесконечного периода времени при правильном ведении хозяйства.

Коэффициент капитализации ( ) включает следующие составные части:

,

где r_b - безрисковая ставка доходности; r_л- поправка на низкую ликвидность рынка; r_сх- систематический риск (для сельскохозяйственных угодий это риски аграрного производства); r_нс- несистематический риск, связанный с конкретным объектом.

Основная сложность возникает с определением систематического риска. Этот риск связан с возможностью возникновения потерь от ведения аграрного бизнеса. Хотя Саратовская область - одна из крупнейших в Российской Федерации, где сложилась система производства зерна, подсолнечника, продуктов животноводства, но климат характеризуется своим непостоянством. При принятии величины риска сельского хозяйства, также следует учесть то, что размер прибыли, которую получит сельскохозяйственный производитель напрямую зависит, от многих факторов: величина предложения на открытом рынке за сельскохозяйственную продукцию, рост цен на горюче-смазочные материалы, семена, удобрения. Помимо всего выше перечисленного на рентабельность сельскохозяйственного производства большое влияние оказывает общая экономическая ситуация, сложившаяся в стране.

Вопросы для самоконтроля

1. Определение цен на реализуемую продукцию, ресурсы производства.

2. Определение цен на реализуемую продукцию кормовых культур.

3. Определение нормы прибыли для расчёта цены производства.

4. Виды рисков, учитываемые при оценке сельскохозяйственных земель и способы их определения.

5. Определение коэффициента капитализации земельной ренты для реализации доходного подхода

6. Особенности экономической оценки пастбищ.

7. Способ учёта местоположения участков пастбищ при их экономической оценке.

8. Особенности экономической оценки многолетних насаждений