Оренда» земельних часток (паїв) без виділення в натурі

Статистика.Станом на 01.10.2010 укладено 4,59 млн. договорів оренди земельних часток (паїв), з них 4,11 млн. – «згідно з державними актами». Оскільки після видачі державного акту право на земельну частку (пай) припиняється і виникає право власності на земельну ділянку, насправді на звітну дату загальна кількість договорів оренди земельних часток (паїв) (у суворому розумінні) становила різницю двох наведених цифр, тобто біля 0,48 млн. Середній розмір орендної плати на рік за 1 га складає 296,4 грн – суму, на наш погляд, мізерну¹.

Загальна характеристика. Таке явище, як «оренда земельних часток (паїв)», було вперше запроваджене УП «Про гарантування захисту економічних інтересів та поліпшення соціального забезпечення селян-пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай)» від 15.12.1998 №1353, причому передбачалося, що для укладення договору «оренди» достатньо бажання однієї сторони –«селянина-пенсіонера», за змістом Указу, інша сторона («підприємства, установи, організації, які використовують землю для сільськогосподарського виробництва») у цьому випадку була зобов’язана укласти договір. Встановлювався мінімальний розмір орендної плати – 0,5 відсотка вартості земельної частки (паю). На виконання Указу було прийнято ПКМ від 23.04.1999 №672 «Про проведення перерахунку обсягів натуральної та відробіткової форм плати за оренду земельної частки (паю) у грошову».

В подальшому сфера застосування «оренди» земельних часток (паїв) була розширена. УП «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки» від 03.12.1999 №1529 передбачалося (пп.«а» п.1) «запровадження обов'язкового укладання договорів оренди земельної частки (паю) з виплатою орендної плати у натуральній або грошовій формах на рівні не менше одного відсоткавизначеної відповідно до законодавства вартості частки (паю)». Згодом УП від 02.02.2002 №92 (п.1) граничний розмір орендної плати було «встановлено» на рівні не менше 1,5 відсотка, а ще пізніше, УП від 19.08.2008 №725/2008 – на рівні 3 відсотків вартості земельної частки (паю).

На наш погляд, в силу конституційно встановленої компетенції Президента, а також формулювань самих Указів (де містяться не норми загального застосування, а вказівки органам виконавчої влади «вжити організаційних заходів») положення зазначених Указів не мають і не можуть мати обов’язкового характеру. Між тим, на практиці вони частіш за все сприймаються як обов’язкові, і відносини з оренди земельних часток (паїв) набули великого поширення.

У спеціальній літературі зазначалося, що про «оренду» земельних часток (паїв) мова може йти з надзвичайно великою долею умовності, таку «оренду» в жодному разі не можна вважати орендою землі².

На наш погляд, у всьому масиві договорів «оренди» земельних часток (паїв) слід вирізняти випадки, коли «орендарі» є суб’єктами права колективної власності на землю, що виникло в них на підставі положень ЗКУ в ред. 1992 р. – у такому випадку «оренда» фактично передбачає стимулювання суб’єкта права на земельну частку (пай) до того, щоб він утримувався від реалізації свого права на виділення земельної частки (паю) в натурі. Суб’єкт же права колективної власності продовжує використовувати земельну ділянку, що й так належить йому на праві власності. Такі договори, попри некоректно вжитий термін «оренда», закону не суперечать.

NB. Починаючи з листопада 1995 р. в Донецькій обл. здійснювалася реорганізація КСП шляхом створення нових суб’єктів господарювання, що використовували земельні ділянки на підставі т.зв. договору про рентні платежі, що за змістом є практично тотожними описаному варіанту договору «оренди» земельних часток (паїв)³.

Договір оренди земельної частки (паю), що передбачав стимулювання суб’єкта права на земельну частку (пай) до того, щоб не виділяти свій пай в натурі (див. вище п.3.1) (цифрову копію збільшеного розміру див. на сайті www.amm.org.ua)

Між тим, в більшості випадків договори «оренди» земельних часток паїв є саме засобом створення видимості законності землекористування сільськогосподарських підприємств, що утворилися на місці ліквідованих КСП. Фактично, йдеться ні про що інше, як про «звичайну» оренду земельних ділянок, адже, враховуючи наявність схем поділу земель колективної власності (див. вище), практично кожен суб’єкт права на земельну частку (пай) знає, яка ділянка буде йому виділена. А орендар відповідно до договору оренди земельної частки (паю), відповідно, приступає до її використання.

Попри очевидну незаконність подібної практики (договір «оренди земельної частки паю» не відповідає і не може відповідати вимогам до договору оренди земельної ділянки, яка ще не перебуває у власності «орендодавця») вона набула величезних масштабів. За таких умов держава вже не могла формально «відмахнутися» від неї. Навпаки, законодавець став розглядати договори «оренди» земельних часток (паїв) як дійсні та навіть спробував надати їм певної стабільності. Так, абз.1 п.8 розд.Х «Перехідні положення» ЗКУ було передбачено «переважне право» сільськогосподарського підприємства-орендаря «на оренду земельних ділянок у таких громадян на строк, що був обумовлений у договорі оренди земельної частки (паю), або, за погодженням сторін, на інший строк».

Таке право фактично не має механізму реалізації. Напевно, саме у зв’язку із цим у абз.2 розд.ІХ «Перехідні положення» ЗУ «Про оренду землі» в ред. від 02.10.2003 було передбачено, що «[п]ісля виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін». Таким чином, незважаючи на всю сумнівність конструкції «оренди» земельних часток (паїв), законодавець легітимізував відповідні відносини і, більш того, передбачив їх обов’язкову трансформацію у «класичну» оренду після виділення земельної частки (паю) на місцевості.

Між тим, мусимо відзначити, що нещодавно ВСУ чомусь витлумачив процитоване положення ЗУ «Про оренду землі» у зовсім незрозумілий для нас спосіб – він, пославшись на нього, фактично проігнорував його зміст, вважаючи, що «переукладення» договорів оренди після виділення земельної частки (паю) в натурі є нічим не обмеженим правом власника ділянки, а не його обов’язком⁴.

Типова форма. Наказом Держкомзему від 17.01.2000 №5 затверджено Типовий договір оренди земельної частки (паю). У правовій доктрині існує думка (її дотримується, напр., М.В. Шульга), за якою Типовий договір оренди земельної частки (паю) обов’язковим. Існує і судова практика визнання недійсними або ставлення як до нікчемних до договорів оренди земельних часток (паїв), що суперечать Типовому договору⁵.

При цьому не береться до уваги те, що жоден законодавчий акт не уповноважує Держкомзем затверджувати типовий договір оренди земельної частки (паю) чи його форму. Водночас, виходячи із положень ст.19 КУ, Держкомзем як орган державної влади не міг встановлювати правового регулювання, якщо він не уповноважений на це законом. Отже, затверджений Держкомземом типовий договір не може мати правового значення, і визнання договорів недійсними (ставлення до них як до нікчемних) з підстав недотримання т.зв. типового договору оренди земельної частки (паю) не ґрунтується на законі.

Реєстрація. Реєстрація договорів оренди земельних часток (паїв) передбачена УП від 03.12.1999 №1529 (шляхом вказівки КМУ «вжити організаційні заходи» щодо «запровадження спрощеного порядку реєстрації договорів»), порядок реєстрації встановлений ПКМ «Про затвердження Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)» від 24.01.2000 №119. Відповідно до ч.1 ст.210 ЦКУ, «правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом». Згадана ПКМ, а також Указ законом не є, тому, на наш погляд, договори оренди земельних часток (паїв) є укладеними з моменту, коли сторони досягли згоди з усіх істотних умов (ст.638 ЦКУ), нереєстрація договорів правових наслідків не тягне.

¹ Оперативна інформація щодо укладення договорів оренди та плату за оренду земельних ділянок, земельних часток (паїв) (станом на 01.10.2010) // Офіційний сайт Держземагентства / [Електронний ресурс]. – Режим доступу:http://www.dkzr.gov.ua/terra/control/uk/publish/article?art_id=114323&cat_id=97889

² Див, насамперед, Семчик В.І. Земельний пай не може бути предметом оренди // Правова держава. Щорічник наукових праць. – Вип.8. – К.: Інститут держави і права імені В.М. Корецького НАН України, 1997. – С.181-182.

³ Нікітюк Г. Правове регулювання інституту земельної ренти в Україні // Право України. – 1999. - №6. – С.58-60.

⁴ ІРЦ «Реформування земельних відносин в Україні» // [Електронний ресурс]. – Режим доступу:http://myland.org.ua/ukr/13/213/268/2681/4969

⁵ Див., наприклад, справи: №2-127/09, розглянуту Гощанським райсудом Рівненської обл. за позовом М.А.С. до ДСП «ОВАС-агро» про визнання договору оренди земельної частки (паю) недійсним; №2-88/09, розглянуту Гощанським райсудом Рівненської обл. за позовом Д.Г.О. до ДСП «ОВАС-агро» про визнання договору оренди земельної частки (паю) недійсним. Див. також ухвалу ВСУ від 11.03.2004 у справі за позовом Є. до товариства з обмеженою відповідальністю ім. Ведути Березівського р-ну Одеської обл. про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою.

2.3. Відчуження права на земельну частку (пай)

Відповідно до п.15 розд.Х «Перехідні положення» ЗКУ, до набрання чинності законом про ринок земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 01.01.2016 відчуження земельних часток (паїв) «не допускається». Мораторій на відчуження замінив чинну раніше заборону, запроваджену ЗУ «Про угоди щодо відчуження земельної частки (паю)» від 18.01.2001.

Як видається, така заборона є надзвичайно шкідливою: вона блокує створення раціональних за обсягом землеволодінь, сприяє розвитку малоземелля (див. цифри, наведені в епіграфі до теми). Крім того, статистика свідчить, що за п’ять років обігу земельних часток (паїв) до запровадження мораторію на їх відчуження було подаровано лише 95,0 тис., продано – 13,1 тис. земельних часток (паїв)¹ - і це враховуючи, що вже на 01.01.1999 сертифікати видано 6 млн. чоловік².

Між тим, мораторій має все-таки тимчасовий характер, і варто сподіватися, що колись він все-таки буде скасований. Крім того, на наш погляд, мораторій суперечить Конституції та міжнародним зобов’язанням України (див. питання 2.1 теми «Набуття, перехід та припинення права власності на земельні ділянки»), тому є шанс, що ще раніше положення про мораторій або будуть визнані неконституційними, або ж суди просто перестануть застосовувати їх як неконституційні. З огляду на це, розглянемо правове регулювання відчуження прав на земельні частки (паї) по суті.

УП «Про захист прав власників земельних часток (паїв)» від 21.04.1998 №332 (п.2) передбачив, що договори відчуження земельних часток (паїв) «після нотаріального посвідчення підлягають реєстрації районною державною адміністрацією» за місцезнаходженням підприємства «з внесенням відповідних змін до записів у Книзі реєстрації сертифікатів на право на земельну частку (пай)». Порядок реєстрації визначається ПКМ від 12.10.1995 №801 «Про затвердження форми сертифіката на право на земельну частку (пай) і зразка Книги реєстрації сертифікатів на право на земельну частку (пай)». Указ Президента на сьогодні втратив чинність, проте прийнята на його виконання ПКМ продовжує формально діяти. Між тим, враховуючи, що ні Указ, ні ПКМ не є «законом» в розумінні ст.210 ЦКУ, що встановлює правові засади реєстрації правочинів, вважаємо, що реєстрація чи її відсутність жодних правових наслідків не породжує. Натомість, видається, що права на земельну частку (пай) з 01.01.2013 підлягатимуть державній реєстрації як речові права на нерухоме майно згідно із ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

¹ Управління використання земель інформує. 26.04.2006 / Офіційний сайт Держземагентства України // [Електронний ресурс]. – Режим доступу:http://www.dkzr.gov.ua/terra/control/uk/publish/article;jsessionid=D671CC1AE41688C0837CAA664B7B6944?art_id=39058&cat_id=20657

² Новаковський Л.Я. Проблеми здійснення земельної реформи в Україні // Землевпорядний вісник. – 1999. - №2. –С.5.