Результат данного этапа — принятие заказчиком-застройщиком решения о целесообразности дальнейшего инвестирования и о разра­ботке проектной документации.

Предпроектная документация.Разработке проектной документа­ции ранее (до 01.07.2008) предшествовал этап предпроектной про­работки. Первым предпроектным документом был технико-эконо­мический расчет (ТЭР), затем Декларация (Ходатайство) о намере­ниях инвестирования в строительство предприятия, зданий и со­оружений (ДОН). Ходатайство разрабатывалось, как правило, заказчиком с привлечением проектных организаций и других юри­дических и физических лиц. Материалы Ходатайства служили ос­нованием для получения решения местного органа исполнительной власти о возможности строительства предприятия, здания и соору­жения. На основе этих материалов выдавались предварительные технические условия.

После получения положительного решения органа исполни­тельной власти по Ходатайству о намерениях заказчик приступал к разработке обоснования инвестиций в строительство предприя­тия, зданий и сооружений (ОИ). Материалы обоснования инвести­ций в строительство (ОИ) были основными из предпроектных до­кументов,. которые проходили Государственную экспертизу и после их одобрения утверждались заказчиком.

На основании утвержденного обоснования инвестиций (ОИ) оформляли решение местного органа исполнительной власти о предварительном согласовании места размещения предприятия или объекта и акта выбора земельного участка для строительства с прилагаемыми к нему материалами. Затем разрабатывались мате­риалы ТЭО (Проект) строительства, которые подвергались (в части потенциально^: опасных и технически сложных объектов) государ­ственной экспертизе с участием федеральных органов исполни­тельной власти, уполномоченных для проведения специализиро­ванной экспертизы (далее именуются — органы специализированной экспертизы).

Окончательное выделение площадки для строительства (земельно­го участка) производилось только после согласования с заинтересованными организациями, прохождения государственной экспертизы и утверждения проектной документации заказчиком-застройщиком.

После ввода в действие с 01.07.2008 Постановления Правитель­ства Российской Федерации "О составе разделов проектной доку­ментации и требованиях к их содержанию" разработка указанных выше предпроектных документов: технико-экономического расче­та (ТЭР), обоснования инвестиций в строительство (ОИ), а также документов ТЭО (Проект) строительства не требуется (рис. 5). Вместо них в настоящее время разрабатываются прединвестицион-ные документы: инвестиционный замысел (цели инвестирования), Декларация (Ходатайство) о намерениях (ДОН), ТЭО инвестиций, инвестиционный проект, исходно-разрешительная документация (для гг. Москвы, Санкт-Петербурга) (рис. 6).

Эти предпроектные документы (прединвестиционные материа­лы), согласованные со всеми заинтересованными организациями, при необходимости прошедшие общественные слушания, экспертизу, служат основанием для предварительного отвода земельного участка и организации финансирования.

Рис. 5. Составные части предпроектной документации (до 01.07.2008)

Рис. 6. Составные части предпроектной документации (пред-инвестиционных материалов) (после 01.07.2008)

Затем эти прединвестиционные материалы утверждает заказ­чик-застройщик, после чего принимается решение о необходимо­сти разработки проектной документации.

Ниже приводятся характеристика и краткое описание предин-вестиционных документов.

Инвестиционный замысел. Создание объекта строительства осу­ществляется в непрерывном инвестиционном процессе с момента возникновения замысла (идеи) до сдачи объекта в эксплуатацию.

Разработка инвестиционного замысла проводится с учетом ус­ловий, данных и положений, содержащихся в градостроительной документации, прогнозах развития территорий (в том числе соци­альных, экологических и др.), материалах ранее проведенных мар­кетинговых исследований и разработанных проектных материалах объектов-аналогов, схемах развития и размещения производительных сил, промышленных узлов, проведенных научно-исследова­тельских и конструкторских разработок и каталожных материалов, а также других информационных данных.

Инвестиционный замысел разрабатывается, как правило, заказчиком с привлечением, при необходимости, на договорной основе проектных, проектно-строительных, консалтинговых орга­низаций и других юридических и физических лиц.

Материалы инвестиционного замысла предназначены для:

принятия инвестором решения о целесообразности инвестиро­вания в строительство объекта;

разработки элементов бизнес-плана, для уточнения источников финансирования, привлечения соинвесторов, заинтересованных в участии реализации инвестиционного замысла;

переговоров с федеральными и местными органами исполни­тельной власти о возможности предоставления ему субсидий, нало­говых и иных льгот и др.

Технико-экономическое обоснование инвестиций.Технико-эко­номическое обоснование инвестиций (ТЭОи) является необходи­мым для инвестора исследованием (документом),,в ходе которого проводится ряд работ по изучению и анализу всех параметров про­екта (объекта и получателя инвестиций) и разработке схемы возвра­та вложенных средств и ресурсов. Технико-экономическое обосно­вание инвестиционного проекта содержит подробную информа­цию обо всех аспектах проведения работ в ходе реализации инвес­тиционной и эксплуатационной фаз. В соответствии со стандарта­ми UNIDO,ТЭОи должно содержать следующую информацию, которую можно представить в виде основных разделов.

1. Структурный план (резюме всех основных положений каждой главы).

2. Общие условия осуществления проекта и его исходные дан­ные (авторы проекта, исходные данные по проекту, уже проведен­ные исследования стоимости и капиталовложений и т. д.).

3. Рынок сбыта, мощности производства и производственная программа [спрос и рынок, прогноз продаж, производственная программа, определение мощности (максимальной загрузки) пред­приятия и т. д.].

4. Материальные факторы производства (сырье и ресурсы, необходимые для производственного процесса), наличие ресурсов и сырья, положение с их поставками в настоящем и будущем, при­близительный расчет годовых издержек на местные и иностранные материальные факторы производства и т. д.

5. Места нахождения и территория (предварительный выбор места нахождения, включая, при необходимости, расчет стоимости аренды земельного участка или помещения и т. д.).

6. Проектно-конструкторская документация (предварительное определение рамок проекта, технология производства и оборудова­ние, объекты гражданского строительства, необходимые для нор­мального функционирования предприятия и т. д.).

7. Организация предприятия и накладные расходы (приблизи­тельная организационная структура, сметные накладные расходы и т. д.).

8. Трудовые ресурсы: предполагаемые потребности в ресурсах с разбивкой по категориям: рабочие, ИТР, служащие, основные специалисты (местные/иностранные); предполагаемые ежегодные расходы на трудовые ресурсы в соответствии с вышеуказанной классификацией, включая накладные расходы на оклады и заработ­ную плату и т. д.

9. Планирование сроков осуществления проекта (предполагае­мый примерный график осуществления проекта, смета расходов на осуществление проекта и т. д.).

10. Финансовая и экономическая оценка (общие инвестицион­ные издержки, финансирование проекта, производственные издер­жки, финансовая оценка, национальная экономическая оценка и т. д.).

С учетом российской специфики в ТЭОи добавляются такие разделы, как:

11. Инвестиционный климат и риски (оценка инвестиционного климата в целом по стране и непосредственно в регионе, возмож­ные риски и т. д.).

12. Достижение необходимого качества и обеспечение конку­рентоспособности (конкурентные преимущества, система обеспе­чения мировых стандартов качества выпускаемой продукции и т. д.).

13. Эффективность бизнеса и возможные перспективы (оценка перспективности данного направления бизнеса, определение воз­можностей для развития данного вида бизнеса в выбранном регио­не и т. д.).

Инвестиционный проект.Реализация инвестиционных проектов представляет собой новую ив недостаточной степени изученную сферу деятельности предприятий на российском рынке. Инвестиционный проект — это процесс осуществления комплекса взаимо­связанных действий, направленных на достижение определенных финансовых, экономических, социальных, инфраструктурных ре­зультатов. Основным инструментом реализации инвестиционного проекта является бизнес-план, который представляет собой техни­ко-экономическое и финансовое обоснование эффективности ин­вестиций.

Инвестиционный проект представляет собой обоснование эко­номической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимой проектно-смет-ной документации, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

Инвестиционный проект — это документ, который описывает все основные аспекты будущего коммерческого предприятия, ана­лизирует все проблемы, с которыми оно может столкнуться, а также определяет способы решения этих проблем. Поэтому правильно составленный инвестиционный проект в конечном счете отвечает на вопрос: стоит ли вообще вкладывать деньги в это дело и принесет ли оно доходы, которые окупят все затраты сил и средств? Конечно, каждый предприниматель-новичок старается продумать эти вопро­сы, но очень важно составить инвестиционный проект на бумаге в соответствии с определенными требованиями и провести специ­альные расчеты. Это помогает заранее увидеть будущие проблемы и понять, преодолимы ли они и где надо заранее подстраховаться.

Овладение искусством разработки инвестиционных проектов (или бизнес-планов) сегодня становится крайне актуальным в силу трех причин:

во-первых, в нашу экономику идет новое поколение предпри­нимателей,¹ многие из которых никогда не руководили хоть каким-нибудь коммерческим предприятием и поэтому плохо представля­ют весь круг ожидающих их проблем в рыночной экономике;

во-вторых, меняющаяся хозяйственная среда ставит и опытных руководителей предприятий перед необходимостью по-иному про­считывать свои будущие шаги и готовиться к конкурентной борьбе, в которой не бывает мелочей;

в третьих, рассчитывая получить иностранные инвестиции для подъема нашей экономики, необходимо уметь обосновывать свои заявки и доказывать инвесторам, что мы способны просчитывать все аспекты использования таких инвестиций.

Назначение инвестиционного проекта состоит в том, чтобы помочь предпринимателям и экономистам решить четыре основные задачи:

. изучить: емкость и перспективы будущего рынка сбыта;

оценить те затраты, которые будут необходимы для изготовле­ния и сбыта нужной этому рынку продукции, и соизмерить их с теми ценами, по которым можно будет продавать свои товары, чтобы определить потенциальную прибыльность задуманного дела; •обнаружить все возможные "подводные камни", подстерегаю­щие новое дело;

определить те сигналы и те показатели, на основе которых мож­но будет регулярно оценивать деятельность предприятия.

Бизнес-план.Бизнес-план не является обязательным предпро-ектным документом и разрабатывается по решению заказчика с целью привлечения финансовой поддержки от внешних инвесто­ров, а также банков, для которых бизнес-план — обязательный документ, подтверждающий коммерческую привлекательность проек­та. Бизнес-план включает разделы, в которых должны содержаться:

описание целей и задач, которые необходимо решить предпри­ятию, способы достижения поставленных целей и технико-эконо­мические показатели предприятия и/или проекта в*результате их достижения; '

анализ рынка и.информация о потребителях продукции и услуг;

определение видов выпускаемой продукции и оказываемых услуг;

план производства продукции и оказания услуг;

план создания основных фондов;

юридический, финансовый планы;

оценка рисков и страхование проекта;

схемы финансирования проекта, включая использование при­влеченных средств;

организационный план (проектирование структуры управления проектом, формирование системы управления, создание команды проекта);

основные выводы по проекту и др.

Состав разделов бизнес-плана может изменяться в зависимости от условий осуществления проекта.

Исходно-разрешительная документация(для г. Москвы). Исход­но-разрешительная документация содержит:

основные требования и рекомендации по размещению, объем­но-пространственному решению объекта;

определение ориентировочных границ земельного участка;

ориентировочные технико-экономические показатели объекта;

совокупные требования и рекомендации согласующих органи­заций для проектирования и строительства;

определение возможности проведения работ по объекту в соот­ветствии с экологическими и санитарно-гигиеническими требова­ниями к размещению объекта, его функциональному назначению, условиям эксплуатации, воздействию на окружающую среду;

рекомендации по стадийности проектирования;

возможность и условия инженерного обеспечения объекта.

Подготовка исходно-разрешительной документации проводится Москомархитектурой в соответствии с утвержденной градостро­ительной документацией или при наличии градостроительного обоснования размещения объекта.

Базовый проект технологии (процесса).Под термином "проект технологии" понимается комплекс научно-исследовательских, про­ектных и конструкторских решений технологического процесса, включая его аппаратурное (машинное) оформление и средства управления, обеспечивающих способ проведения технологического процесса с целью получения определенных видов продукции из заданного сырья с соблюдением мероприятий по утилизации энер­гии и защите окружающей среды.

Базовый проект технологии (процесса) является документом, содержащим данные, необходимые для использования его (при привязке технологии к конкретным условиям) в качестве техноло­гических решений при разработке проектной документации на строительство и реконструкцию объектов капитального строитель­ства.

Расширенный базовый проект (FEED) — Front-end engineering designили предварительный проект. FEED — процесс концептуаль­ной разработки проектов, применяемый в перерабатывающих от­раслях промышленности, таких как разведка и добыча нефти, неф­теперерабатывающая и нефтехимическая промышленность, фар­мацевтическая промышленность и др.

Более подробное описание стадии (FEED)приведено ниже.