Основы управления недвижимостью

1. Понятие процесса управления и характеристика методов управления недвижимостью

управление недвижимостью — это,

во-первых, деятельность, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью. Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционных, строительных, риэлтерских, владения и пользования, залоговых и обменных, определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.

Во-вторых, управление недвижимостью — это осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов)), в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости и имущественные комплексы, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

Методы управления недвижимостью

Выделяют следующие методы управления недвижимостью:

- правовые методы управления - обеспечивают распределение и комбинирование прав на недвижимость;

- экономические методы управления - обеспечивают управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

- организационные методы управления - обеспечивают организационное влияние на процессы управления недвижимости;

- технические методы управления - обеспечивают содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Правовое управление недвижимостьюможет быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью - это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная его собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью это деятельность

государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

Правовые методы управления недвижимостью включают:

- систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

- оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

- отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка
недвижимости через лицензирование, регистрацию, предоставление прав
уполномоченных лиц органами исполнительной и государственной власти по совершению
сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

- установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

- контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

- введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;

- выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Экономические методыуправления недвижимостью осуществляется с помощью:

1) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);

2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);

3) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

4) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе;

5) реализации государственных целевых программ;

6) амортизационной политики;

7) внешнеэкономической деятельности.

Организационные методы управления недвижимостьювключают приемы и средства организационного влияния (воздействия) на процесс управления. К задачам этих методов руководства относится разработка положений, определяющих состав организационно-подготовительных мероприятий и способов их реализации. В этом смысле они равнозначны функции организации. Организационные методы выступают в виде структурных преобразований, нормирования и регламентирования. Структурные преобразования включают разработку и периодический пересмотр структуры строительных организаций и иерархической структуры вышестоящих органов управления. В сферу этих методов входит установление объема полномочий руководителей определенного ранга, их правового положения и соотношений между линейными и функциональными звеньями в аппарате управления. В результате нормирования устанавливаются затраты материалов и энергетических ресурсов на единицу объема работ: нормы времени, выработки; нормативы численности, нормы управляемости; соотношения категорий разных видов работников; размеры рабочего дня и отпусков. Действенность организационного нормирования зависит от его сочетания с материальным и моральным стимулированием, а также с применением соответствующих санкций за нарушение норм.

Регламентирование— это воздействие на деятельность трудовых коллективов и отдельных работников с помощью организационных положений, постановлений, инструкций и правил, административных актов, обязательных для выполнения в течение длительного времени.

С помощью регламентов:

- уточняются границы деятельности различных организаций в
производственном процессе и налаживаются взаимоотношения между ними;

- устанавливается режим выполнения строительных и монтажных работ,
всего производственного процесса в целом;

- правила, регулирующие деятельность коллективов и отдельных должностных лиц (например, Положение о мастере, о производителе работ, об отделах строительного предприятия);

- составляются штатные расписания и должностные инструкции (функции, обязанности, полномочия, взаимоотношения и подотчетность).

Технические методыобеспечиваются в процессе эксплуатации объектов недвижимости и подробно рассмотрены в разделах, касающихся эксплуатации и содержания недвижимости.

2. Система управления недвижимостью. Цели и мероприятия при управлении недвижимостью

Управление объектами недв-сти – последовательный процесс, который можно представить в виде следующих составляющих:

- формирование и определение целей управления применительно к каждому объекту или группе объектов недв-сти;

- выбор способа достижения цели, планирование деятельности по достижению целей управления и построения системы управления, то есть разработка детальных экономически обоснованных планов конкретных мероприятий в отношении объектов управления, на основании которых осуществляется построение системы управления;

- организация деятельности по управлению объектами недв-и;

- обеспечение эффективного управления, что подразумевает достижение целей управления, зафиксированных в форме определенных качественных или количественных результатов деятельности при максимальной экономии ресурсов;

- контроль результатов деятельности.

В рамках данной формулировки процесс управления недв-ью представлен в виде цикла управления объектами, содержащего все выше упомянутые формы. Вместе с тем процесс управления недв-ью обеспечивается взаимодействием большого количества функциональных подсистем управления. При этом сущность управления заключается в обеспечении и поддержании согласованности взаимодействия функц-х подсистем. Как система управление недв-ью представляет собой совокупность элементов, обеспечивающих целенаправленное функционирование объектов недвижимости.

Систему управления недвижимостью необходимо рассматривать как сложную открытую систему, для которой характерны:

- определенные признаки (неоднородность, иерархичность, многофункциональность, гибкость, адаптивность, надежность);

- наличие совокупности регулирующих законов и нормативных актов;

- организационной структуры управления;

- технологической инфраструктуры;

- процедур взаимоотношений субъектов по поводу управления объектов недвижимости.

Для каждой системы характерно наличие совокупности регулирующих законов и нормативных актов, наличие организационной структуры управления, технологической инфраструктуры, процедура взаимоотношения субъектов по поводу управления недвижимостью.

Как управленческая система, она включает в себя такие следующие основные элементы:

- механизм управления (цели, принципы, методы);

-управляющую систему, включающую органы управления, их функции и процессы управления объектами недвижимости;

- подсистемы обеспечения (учет, кадровое обеспечение, контроль
эффективности).

Приоритетами при формировании системы управления недвижимостью являются:

- во-первых, разработка и использование оптимальных форм, методов и способов управления недвижимостью;

- во-вторых, организация и профессионализация практики управления объектами недвижимости.

3. Структура и инфраструктура управления объектами недвижимости на примере управления муниципальной собственностью

Каждая система управления характеризуется своей структурой и инфраструктурой.

Структура управления недвижимостью - это совокупность управляющих подразделений, находящихся между собой в устойчивых отношениях, соподчиненности и обеспечивающих функционирование объектов управления.

Инфраструктура управления недвижимостью - это внешние специализированные организации и государственные органы, занимающиеся вопросами оказания услуг в сфере управления недвижимостью.

Рассмотрим структуру управления недвижимостью на примере типовой схемы управления муниципальной недвижимостью.

Рассматривая иерархию муниципального управления с позиций классической теории управления, необходимо отметить, что в простейшем виде ее можно представить в виде трех элементной линейной композиции: субъект управления - орган управления - объект управления (рисунок 1).

В муниципальном образовании в качестве субъектов управления выступают люди, группа людей или организационные структуры, принимающие решения по поводу способов или методов управления. На муниципальном уровне в качестве субъектов управления выступают: представительный орган местного управления (городская Дума), Глава муниципального образования, контрольно-счетный орган муниципального образования, исполнительный орган муниципальной власти в виде местной администрации, которые в соответствии с уставом муниципального образования обладают соответствующими полномочиями по определению порядка управления и распоряжения муниципальной недвижимостью.

Как видно, на муниципальном уровне субъект управления представлен в форме совокупности структур местной власти, что предполагает коллегиальность принятия решений по стратегическим и наиболее важным вопросам местного значения.

Субъект управления в качестве инструмента реализации своих решений использует орган управления. В качестве органов управления в муниципальных образованиях выступают отраслевые (департаменты, комитеты, управления, отделы и т.д.) и территориальные (районные администрации) структурные подразделения, предусмотренные уставами муниципальных образований и структурными схемами администраций, утвержденными представительными органами местного управления. Органы управления наделены определенными полномочиями и ответственностью за деятельность объектов управления, контроль и обеспечение исполнения решений, оперативную деятельность объектов управления.

Органы управления наделены определенными полномочиями и ответственностью за деятельность объекта управления, контроль и обеспечение исполнения решений, оперативную деятельность об.управления.Органами управления осуществляется подготовка решений, а также реализация и претворение решений, принятых субъектами муниципального управления. При этом субъект управления в некоторых случаях делегирует определенные свои функции органам управления.

Состав объектов управления в структуре муниципального управления недвижимостью формируется:

- за счет объектов муниципального имущественного комплекса(муниципальный жилищный фонд, включая нежилые помещения, объекты муниципальной социальной инфраструктуры);

- земельных ресурсов;

- объектов ЖКХ (объекты водопроводно-канализационного, теплоэнергетического и электросетевого хозяйства);

- городской инфраструктуры (мостовые переходы, дороги и магистрали, подземные переходы);

- объектов территориальной инфраструктуры (объекты благоустройства, внутриквартальные дороги).

Объекты управляются органами управления через управляющие воздействия.

В свою очередь объекты муниципального управления являются поставщиками муниципальных услуг для потребителей, которым является местное сообщество.

В то же время сама структура управления в данном виде является незавершенной. Незавершенность структуры определяется тем, что местное сообщество (потребители муниципальных услуг) через Общественную палату, ТСЖ публичные слушания, сходы, выборы, референдумы образуют еще одну ветвь власти в форме местного общественного самоуправления. Местное общественное самоуправление имеет каналы воздействия на субъекты муниципального управления, образуя обратную структурную связь и обеспечивая при этом завершенность структуры управления на местном уровне (рисунок 2).

Рисунок 2 - Структура управления на местном уровне

К субъектам, организациям и структурам, создающим инфраструктуру управления недвижимостью, относятся:

- органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

- органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.

- инвесторы - лица, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;

- риэлторы (брокеры) - лица, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;

- застройщики - лица, владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости с привлечением подрядчиков и соинвесторов;

- девелоперы - лица, разрабатывающие функциональную концепцию объекта недвижимости, включая надзор за ее воплощением;

-заказчики - лица, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица(инвесторы и др.)

-страховщики - лица, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

- управляющие проектом - лица, которые с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения функциональной и экономической реализации проекта, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества, осуществляют общее планирование, координацию и контроль над реализацией проекта от начала до его завершения;

-управляющие недвижимостью - лица, занимающиеся управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости;

-оценщики объектов недвижимости - лица, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;

-маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе -лица, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке недвижимости.

4. Основные этапы концепции управления недвижимостью

Концепция управления коммерческой недвижимостью представляет собой реализацию системного подхода по созданию, функционированию, развитию, оценке и управлению недвижимостью.

Концепция охватывает мероприятия, связаннее с организацией и проведением всего комплекса технических, экономических, юридических экспертиз объектов недв. имущества, которые обеспечивают получение максимального эффекта и включает функции планирования (стратегического и оперативного) в период до и после начала эксплуатации объекта; координацию действий инж-техн, обслуживающего и административного персонала; контроль и оценка деятельности персонала.

Проведение технической, экономической и правовой экспертиз тесно связано с жизненным циклом объектов и выработкой практических рекомендаций по эффективному управлению конкр. объектами, по их взаимоувязки в единую управленческую систему и по стратегич-му развитию всего комплекса.

Этапы концепции управления недвижимостью:

На 1ом этапе производится анализ имеющихся в наличии объектов недвижимости, оценка их рыночного состояния, изучаются тенденции развития рынка недвижимости. Данный этап предполагает выполнение след-х экспертиз: мониторинг и анализ рынка недвижимости; анализ месторасположения об.недв-и; анализ правового положения об.недв-и; техническая экспертиза состояния об.недв-и; экономическая и управленческая экспертиза.

Правовая обоснованность стратегии управления об.недвиж-сти заключается в его экспертизе с точки зрения действующего законодательства, градостроительных нормативов, перспективных решений порайонной планировки участка, на которой будет располагаться объект; с точки зрения ограниченной местной адм-и требований местного населения.

Техническую экспертизу об.недв-и проводят для оценки физич-ого состояния несущих и ограждающих конструкций, анализа качества архит-ого и объемно-планировочного решения зданий. Не менее важны сведения о материале основных несущих конструкций, данные об обеспеченности зданий инженерными системами, их составе и техн.состоянии. Такое обследование для нового строительства проводится на основании техн-ой документации, для построенного объекта оно вкл-т изучение технических паспортов и осмотр объекта специалистами.

В ходе техн-ой экспертизы необходимо произвести обследование основания с целью выявления потенциально-опасных участков, а также фундаментов здания, представить результаты и рекомендации по усилению конструкций при необходимости, обследование инж-ого оборудования и вывод о том, какое оборудование и когда заменено.

Цель техн.экспертизы – получение информации о функциях объекта и объемно-планировочного решения. Результатом техн-ого состояния объекта недв-сти явл-ся разработка техн-ого заключения о ремонте и восстановлении поврежденных конструкций, о мероприятиях, обеспеч-х безоп-ую эксплуатацию объекта. По величине % износа дается общая оценка текущего состояния здания, затем приводятся все причины, обусл-щие плохое либо негодное состояние конструкции и привод-ся рекомендации по усилению конструкций, технологии ремонтов, восст-ю, устранению неисправностей.

Документация при техническом обследовании: план участка; техн-ие паспорта на здание и оборудования; результаты геодезической съемки; проектно-сметная документация; поэтажные планы; акты приемки объекта от строителей; схемы инж-х внутренних сетей; схемы подземных коммуникаций; исполн. чертежи контуров заземления с актами сварочных работ; акты предыдущих технических экспертиз объекта.

В процессе экономического обоснования на выбранный период планирования прогнозируются доходы и расходы об-та недв-сти, решаются задачи финансирования, определяются денежные потоки от об.недв-сти и ставки дисконтирования, удовлетв-ие требованиям собственника. В ходе экономической экспертизы необходимо провести анализ существующего использования об-та, определить срок планирования бюджета и спрогнозировать размер расходов и доходов от об-та недв-сти, составить перечень всех возможных стратегий управления объектом, перечень мероприятий по основным этапам управления в разрезе потенциально-возможных стратегий управления. Итоговым результатом является составление вариантов бюджета доходов и расходов при разл-х стратегиях упр-я недв-ью.

Бюджет явл-ся основой всех прогнозируемых мероприятий по управлению об-м недв-сти. В нем отраж-ся стратегия и планы управления на запланированный период.

Управленческая экспертиза: управление – фактор, через призму которого пропускаются все возможные варианты развития объекта. Управленческая обоснованность имеет 2 составляющие: соотв-ие стратегии упр-я целям собственника и имеющимся упр-м ресурсам.

2ой этап: разработка стратегии и программы управления недв-ью. Осуществляется планирование процессов управления недв-ю, определяется общая стратегия формирования и управления портфелем недв., планируются процессы развития об.недв-сти, применительно к каждой стадии жизненного цикла объекта, составляется программа управления с вопросами: выбор наил. И наиболее эффективного варианта исп-я объекта недв-сти; определение субъекта, который будет реализовывать программу упр-я; определение осн-х элементов стратегии маркетинга. 3ий этап: реализация программы управления. На 4ом этапе осущ-ся оценка результатов реализации стратегии и программы упр-я об-м недв-сти; деят-сти управляющей компании на пред-х 3ех этапах, собственник вместе с представ-м управляющ.компании сравнивает запланированные результаты с фактическими, при необходимости вносят изменения и корректировки в ранее принятые планы или стратегию или в программу управления, которая на данный момент реализуется.

5. Схема управления коммерческой недвижимостью

Анализ рынка недвижимости (оценка внешней среды) и анализ текущего состояния объекта (всесторонняя оценка объекта недвижимо­сти) позволяют получить исчерпывающую информацию об объекте не­движимости и его окружении (на микро- и макроуровнях), что способст­вует созданию или выбору наилучшей стратегии управления объектом с учетом основных целей собственника и управляющей компании.

Оценка текущего и перспективного (прогнозного) состояния объ­екта может оказывать существенное влияние на цели собственника в от­ношении стратегии управления и на цели управляющей компании — в отношении разработанной и реализуемой программы управления.

Цели собственника и цели управляющей компании могут быть объ­единены в одну общую группу — цели управления недвижимостью. При­чем эти цели в процессе управления недвижимостью подвержены по­стоянной корректировке, что, в свою очередь, отражается на стратегии управления объектом и, соответственно, на ранее разработанной и реали­зуемой программе управления.

Схема управления объектом коммерческой

Тем не менее две принципиальные цели собственника и управляющей компании, как правило, остаются неиз­менными:

- минимизация расходов на этапе эксплуатации недвижимости, максимизация прибыли, что больше характерно для управляющей ком­пании;

- максимизация стоимости объекта недвижимости, максимиза­ция доходности на этане эксплуатации, что скорее характерно для собст­венника, нежели для управляющей компании.

В создании стратегии управления объектом должен принимать активное участие лишь собственник, а управляющая компания может выступать только в качестве консультанта. На этом этапе собственник выбирает наилучший с объективной и субъективной точек зрения вари­ант дальнейшего развития своей недвижимости, в первую очередь ис­ходя из личных целей.

6. Цели управления объектами коммерческой недвижимости

Специфика управления коммерческой недвижимостью определяется задачами, стоящими перед управляющей компанией, организующей менеджмент на объекте. Основная задача любого управленца - это достижение максимальной эффективности управления. Понятие эффективности управления любым коммерческим объектом тесно связано с целями собственника здания и включает следующие параметры.

-обеспечение безопасности и комфорта на объекте;

Достижение целей собственника невозможно без создания комфортных условий. Обеспечение максимально удобного и в то же время безопасного доступа в здание, профессиональное техническое обслуживание, организация дополнительного сервиса на объекте, индивидуальный подход к арендаторам, контроль исполнения договорных обязательств в отношении оказываемых услуг - важные задачи, от успеха реализации которых зависит репутация управляющей компании и имидж объекта недвижимости.

- максимизация доходов;

Стабильный и постоянно растущий доход - основная цель собственника и необходимое условие эффективного управления.

- снижение затрат на содержание и техническую эксплуатацию;

Основная часть средств, выделяемых на содержание здания, расходуется на техническую эксплуатацию. Задача профессионального управляющего -оптимизировать эти издержки за счет грамотной организации работы всех сервисных служб на объекте.

- наращивание активов;

При продаже предметом торгов может являться как непосредственно сам объект недвижимости, так и тот доход, который он приносит. В последнем случае управление выступает в качестве самостоятельного актива. Также отдельным активом может быть профессионально организованная система эксплуатации. В случае продажи наличие на объекте профессиональной управляющей компании с опытом управления не менее 3 лет является дополнительным преимуществом. Отказ покупателя от услуг профессионалов может привести к финансовым и качественным потерям.

- повышение рыночной стоимости объекта;

Профессиональное управление увеличивает рыночную стоимость здания за счет продуманной маркетинговой стратегии и качественного технического обслуживания, одной из главных целей которого является управление показателями физического износа здания.

Средства достижения целей управления.

Любой владелец хочет получить максимальный доход от своей недвижимости. Доходность складывается от максимальной выручки и оптимизированных издержек на его содержание.

Увеличение доходности возможно за счет эффективного управления следующими показателями:

1. Конкурентные арендные ставки

2. Предоставление дополнительных услуг

3. Клининг

4. Наличие телекоммуникаций

5. Рекламные услуги

7. Охарактеризуйте основные принципы теории системного подхода в управлении недвижимостью (сервейинга)

Сервейинг – концепция системного анализа и управления недвижимостью.

Объект недвижи­мости и, тем более, их совокупность представляют собой сложную систему, испытывающую влияние разнохарактерных факторов в течение жизнен­ного цикла. Определение стоимостного эквивалента в этом случае стано­вится возможным лишь в результате применения системного подходак анализу, недвижимости. Концепция такого подхода в западной практике получила название сервейинга(от англ. — межевание, обследование, инспектирование).

Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода к развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды плани­рования (генеральное, стратегическое и оперативное) в целях эффектив­ного функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального эф­фекта.

Сама разработка концепции сервейинга как системы является предме­том мстапланпрования, включающего генеральное целевое планирование и планирование функциональных стратегии по становлению и развитию объектов недвижимости. Такой подход позволяет определять иерархию элементов системы, вид и число подсистем, их содержание, постоянные и временные взаимосвязи. При этом должны учитываться особенности и возможности каждого объекта недвижимости в отдель­ности.

Сложность экономических, организационных и технических взаимосвя­зей между элементами систем и подсистем предопределяет необходимость учитывать при исследовании процесса функционирования сервейинга как системы специфические особенности недвижимости, а именно:

— во-первых, свойства системы не: являются простой суммой свойств ее элементов, система обладает и другими свойствами, возникающими именно из-за наличия взаимосвязей между ее элементами (закон эмерджентности);

— во-вторых, сложность становления и развития недвижимости, как реально существующего объекта исследования, требует упрощения, отобра­жения лишь важнейших, с точки зрения конкретной задачи исследования, свойств и взаимосвязей элементов и системы в целом;

— в-третьих, сервейинг как система не может функционировать вне взаимосвязей с внешней средой, оказывающей на условия и результаты становления и развития недвижимости весьма существенное влияние. Поэтому сервейинг является открытой системой, находящейся в непре­рывном взаимодействии с другими системами, являясь подсистемой более общей (макроэкономической) системы.