Под управлением как деятельностью понимается процесс решения проблем в ходе достижения целей, выражающийся в получении, перера­ботке и передаче информации.

Задача принятия решения в системе сервейинга

Функция принятия решений есть постоянно выполняемая задача в процессе управления системой сервейинга. Задача принятия решения в условиях риска применительно к системе сервейинга состоит из последовательности этапов, процедур и направлена на решение проблемной ситуации.

В процессе принятия решений формируются альтернативные (взаимо­исключающие) варианты решений и оценивается их предпочтительность. Оценка альтернатив по степени достижения ими важнейших целей пре­дусматривает:

- оценку прогнозируемого воздействия альтернатив па достижение количественных и качественных целей в условиях как однозначных, так и многозначных ожиданий будущей ситуации с учетом внешних условии;

- моделирование последствий реализации альтернатив, основанной на объективном анализе и субъективном понимании ценности, эффективности решений (возможное изменение самих целей, мероприятий и ограниче­ний).

Конечным результатом задачи принятия решения является выбор альтернативы, требующей реализации и определения его эффективности через интегральную оценку качества решений.

Решение называется допустимым, если оно удовлетворяет ограничени­ям: ресурсным, правовым, финансовым, производственным и др.

Решение называется рациональным (оптимальным), если оно обеспечи­вает субъекту предпринимательской деятельности требуемый экстремум (максимум или минимум). Работать реальная система может в области допустимых значений (зона допуска).

_ Обобщенной характеристикой принятия решения является его эффек­тивность (например, интегральный показатель экономической надежности, уровень рентабельности и др.)

Для системы сервейинга в процессе принятия решений выделяют четыре этапа: постановка проблемы, подготовка и формирование решений, выбор решения, выполнение решения.

На этапе постановки проблемы выполняются следующие процедуры:

— формирование и описание проблемной ситуации;

— определение времени, необходимого для принятия решения;

— определение необходимых ресурсов.

Этап постановки проблемы должен дать ответы на вопросы: какую проблему и в каких условиях нужно решать? когда нужно ее решать? какими силами и средствами будет решаться проблема? для кого эта проблема решается? чьи интересы найдут отражение в решаемой проб­леме?

На этане подготовки и формирования решений выполняются:

— анализ проблемной ситуации;

— поиск и подбор альтернативных ситуаций;

— формирование и выбор альтернатив, подлежащих детальному изу­чению;

— формирование целей - стоимостных, потребительских, социальных;

— определение ограничений;

— оценка альтернатив но степени достижения ими важнейших целей.

На этапе выбора решений выполняются следующие процедуры:

— определение допустимых (приемлемых) решений;

— формирование критериев выбора решения;

— определение эффективных решений;

—определение единственного решения исходя из теории экономиче­ской надежности.

8. Дайте понятие аренды недвижимости. Основные принципы аренды недвижимости.

Аренда – основанный на договоре имущественный найм, предполагаемый срочное возмездное владение и пользование или временное пользование имуществом путем передачи его арендодателем арендатору за плату. Правовые основы регулирования арендных отношений зафиксированы в ГК РФ (ст.606 – ст.670). Понятие аренды и имущественный найм тождественные и различия между ними имеет место лишь в отношении жилых помещений, которые могут передаваться в найм (социал. и коммерч.) гражданам и в аренду юридическим лицам (ст.671 – 688). В качестве одного из элементов системы хозяйствования аренда выполняет ряд важных функций по становлению и развитию предпринимат-ой деятельности. Арендной форме произв-ной деят-сти присущи след-щие основные принципы и организации.

В зависимости от степени экономической состоятельности и особенностей произв-х взаимосвязей в арендных отношениях можно выделить след. виды аренды:

Арендная деятельность допускается в мобильной сфере предпринимательства, незапрещенным законом с использованием недвижимого имущества всех форм собственности( частная, государственная, муниципальная, коллективная): земельных участков, других обособленных объектов, отдельных зданий и сооружений и т.д. Запрещено сдавать в аренду недвижимое имущество, изъятое из оборота или оборотоспособность которого ограничена (ст. 129 ГК РФ) – атомные электростанции, жд. Установлены ограничения и для сдачи в аренду природных объектов, как пользование участками недр, водными объектами и аренда лесного фонда допускается только на основании лицензии, выданных уполномоченными государственными органами.

9. Арендная плата как одна из экономических форм реализации права собственности: состав и размер платежей, способы расчетов

Наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей. Арендная плата заключает в себе единство и противоречие между собственником недвижимости, арендатором и обществом т.к. произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимателя либо наносит ущерб собственнику и государству. Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим доходам одних или банкротству других. Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты из производственного использования.

Арендная плата - это форма экономических отношений равноправных партнеров (арендодателя, собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, основанной на перераспределении доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности .

В механизме арендной платы выделяют три существенных момента:

- состав платежей;

- размер платежей;

- способы (методы) расчетов.

Наиболее распространенным методом установления арендной платы является определение твердой суммы платежа, исчисленной исходя из стоимости всего арендуемого имущества или стоимости каждой его составной части. Платежи вносятся, как правило, в установленные договором сроки. Однако возможна и единовременная выплата. При сдаче в аренду зданий и сооружений арендная плата обычно устанавливается на единицу площади исходя из фактического размера арендуемого объекта.

Арендатор является собственником продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Арендная плата может вноситься путем передачи части продукции или посредством оказания

определенных услуг. В качестве платы за пользование имуществом* на арендатора могут быть возложены затраты на улучшение арендуемых объектов. Таким образом, арендная плата определяется как в денежном, так и в натуральном выражении. Используются также различные сочетания данных форм оплаты.

В случае сдачи действующими предприятиями в аренду отдельных объектов основных средств арендная плата включается в состав доходов от вне реализационных операций. Амортизационные отчисления начисляются арендодателем и возмещаются за счет полученной арендной платы с отнесением их в состав расходов от вне реализационных операций. Исключение составляют амортизационные отчисления, производимые арендатором по имуществу по договору аренды предприятия. В этом случае арендатор включает плату в затраты на производство.

При установлении размера арендной платы учитываются наряду с другими факторами средний уровень арендной платы, сложившийся в данном регионе на аналогичные объекты.

Арендная плата не останется постоянной на протяжении договора, а изменяется в связи с изменением условий функционирования объекта, и в первую очередь - с изменением рыночных цен на оборудование и коммунальные услуги.. Вместе с тем частый пересмотр арендной платы не способствует созданию стабильных условий для эффективного использования арендованного имущества. Однако размер арендных платежей может пересматриваться не чаще одного раза в год (табл. 1.). При передаче в аренду зданий и сооружений арендная плата должна включать стоимость пользования земельным участком, на котором оно расположено.

При заключении договора аренды на арендатора возлагаются обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии и ведению текущего ремонта для обеспечения сохранности и возврата арендуемых объектов по истечении срока аренды в первоначальном состоянии с учетом нормального износа. В свою, очередь, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду объекта. В случае если арендатор с согласия арендодателя произвел отдельные улучшения арендуемого имущества, они становятся его собственностью - в противном случае ему выплачивается их стоимость. Капитальный ремонт объекта аренды, как правило, осуществляется арендодателем.

Арендная плата

Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входят четыре экономических составляющих:

- амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);

- средства на капитальный * ремонт объекта в зависимости от участия собственника в его проведении (Ск);

- налог на имущество (Ни);

- часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент – Па)

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вз):

Вз = Ам + Ск + Ни, аАп = Вз + Па.

Методологической основой определения размера арендной платы, установленного соглашением сторон явл-ся теория распределения продукта, созданного арендатором, которая обеспечивала бы взаимовыгодное сочетание его интересов и интересов собственника при средней норме прибыли. При умелом использовании недвижимости арендатор должен иметь возможность после внесения арендных платежей не только возместить из своей выручки произведенные затраты, но и получить доход для развития предпринимательской деятельности и личного потребления. Собственнику также необходимы накопления для восстановления объекта и определенный процент на вложенный капитал. Поэтому в методическом отношении следует различать верхнюю и нижнюю границы АП.

Верхняя граница – максимально возможный уровень АП, при котором достижимо простое воспроизводство при средней отраслевой норме прибыли у арендатора. То есть АП = возвратная стоимость + макс. Нпр.

Нижняя граница – минимально возможный уровень АП, при котором достигается простое воспроизводство имущества, сдан. В аренду, т.е. АП = возвратной стоимости.

Конкретная величина АП обычно предмет торга сторон, но в принципе она не должна выходить за пределы обозначенных экономических границ по любому виду недвижимого имущества.

10. Систематизация видов услуг при реализации комплексного подхода к управлению в соответствии с жизненным циклом

В соответствии с принципом комплексности управления недвижимостью полноценный процесс управления недвижимостью возможен только при условии охвата всего жизненного цикла объекта. Деятельность, связанная с управлением коммерческой недвижимостью, предусматривает систематическое принятие решений, направленных на достижение целей собственника или арендатора, и их выполнение на всех стадиях ее жизненного цикла.

Тем не менее оказание сервейинговых услуг возможно как в течение всего жизненного цикла объекта недвижимости, так и на отдельных стадиях.

Участниками процесса управления коммерческой недвижимостью являются компании оказывающие услуги, владельцы или арендаторы объектов, государственные и муниципальные органы, поставщики, подрядчики, а также посетители объектов соответствующего функционального назначения.

Поскольку при реализации комплексного подхода управление недвижимым имуществом осуществляется в течение всего его жизненного цикла, то целесообразно выделить проблемы, возникающие при управлении объектами коммерческой недвижимости на различных его этапах.

1) На стадии проектирования объекта недвижимости могут возникнуть проблемы со сбором необходимой информации, анализом рынка, проведением соответствующих технических и экономических экспертиз, осуществлением предварительной экономической оценки инвестиций, связанных с реализацией проекта в сфере коммерческой недвижимости.

2) На стадиях проектирования и создания объекта недвижимости сервейинговая компания может создать условия, позволяющие обеспечить потенциальным инвесторам приемлемые гарантии при организации финансирования проекта. Экономия времени на данном этапе достигается в результате эффективного взаимодействия сервейинговой компании с государственными и муниципальными органами при получении разрешительной документации.

З) На стадии создания объекта недвижимости возможны проблемы, связанные с обеспечением контроля качества строительных работ, с подготовкой исполнительной документации по объекту для сдачи в эксплуатацию, с согласованием исполнительной документации с различными организациями.

4) На стадии эксплуатации объекта недвижимости возникают проблемы, связанные с поддержанием в должном виде состояния объекта, минимизацией эксплуатационных затрат и увеличением стоимости недвижимости. На данной стадии компания, оказывающая сервейинговые услуги, осуществляет при необходимости подбор административного персонала, управление арендными отношениями, планирование и регулирование эксплуатационных расходов. Также она оказывает услуги, связанные с управлением инфраструктурой, обеспечением безопасности жизнедеятельности, техническим обслуживанием, санитарным содержанием объекта. Экономия на данном этапе образуется в результате сокращения удельных затрат.

5) На стадиях прекращения использования и сноса объекта встает вопрос об оценке стоимости недвижимости и обосновании ее ликвидации. В данном случае задачи компании, оказывающей сервейинговые услуги, сводятся к высвобождению объекта и подготовке здания к сносу. На данном этапе она берет на себя функции, связанные с проведением экономической экспертизы, обоснованием продажи или сноса объекта.

Систематизация видов сервейинговых услуг в соответствии с жизненным циклом объекта недвижимости.

Процесс оказания сервейинговых услуг включает три основных этапа: анализ, планирование, реализацию и оценку. Содержание каждого этапа зависит от того, на какой стадии жизненного цикла находится объект.

Функционирование компаний, специализирующихся на оказании услуг в области консалтинговой, оценочной, маркетинговой деятельности в сфере коммерческой недвижимости, представляет собственникам недвижимого имущества возможность выбора. Однако в случае передачи объектов в управление компаниям, оказывающим сервейинговые услуги, собственники освобождают себя от проблем, связанных с оперативным управлением зданием. При их участии затраты собственников недвижимости значительно меньше на различных стадиях жизненного цикла объекта, чем при самостоятельном управлении. При этом стратегию управления определяют собственники.

Таким образом, оставаясь полноправными владельцами недвижимого имущества, собственники используют свое время для решения задач, связанных с основным бизнесом.

Система комплексного управления недвижимостью

Реализация сервейинговых услуг построена на том, что компании выполняют функции только оперативного управления, при этом стратегию управления объектом определяет собственник.

В зарубежной практике применяются четыре подхода к управлению недвижимостью.

При этом следует отметить, что далеко не все услуги, широко используемые в зарубежных странах, активно применяются в российской практике управления коммерческой недвижимостью. Так, например, в настоящее время в России не востребованы услуги, связанные с управлением финансовыми потоками собственника недвижимости. Это связано в большей степени с особенностями менталитета российских собственников, которые пока не готовы воспринимать Аsset Маnаgеmеnt как подход к управлению коммерческой недвижимостью. Для них этот подход означает потерю контроля над своим имуществом и связанными с ним доходами. Кроме того, в российской практике управления пока не так заметны различия между Facility Маnаgеmеnt и Ргорегtу Маnаgеmеnt. Все это говорит о том, что в России рынок услуг по управлению коммерческой недвижимостью находится в начале своего формирования. Сервейинговые услуги включают в себя все аспекты управления недвижимостью, характерные для каждого из подходов, рассмотренных на рисунке ниже.

Тем не менее, в российских условиях в полной мере востребованы услуги только для решения текущих хозяйственных задач. При этом услуги по управлению недвижимостью, подразумевающие повышение эффективности объекта, характеризуются ограниченным спросом.

11. Понятие «управление эксплуатацией недвижимости», семь определяющих факторов

Собственники при использовании коммерческой недвижимости с целью получения дохода несут затраты по ее эксплуатации и техническому обслуживанию либо самостоятельно, либо опосредовано, через подрядчиков: управляющие и эксплуатирующие организации. К сожалению, на сегодняшний день не существует даже рамочных стандартов по управлению эксплуатацией. Именно поэтому участники рынка недвижимости не всегда знают, что понимать под «управлением эксплуатацией недвижимости». На практике специалистам управляющих компаний приходилось сталкиваться с ситуациями, когда после долгой беседы с клиентом и обмена мнениями о стоимости эксплуатации, приходилось возвращаться в начало беседы и договариваться о том, что же понимать под эксплуатацией, и какую терминологию в связи с этим использовать. По теме эксплуатации недвижимости написано много, но, к сожалению, это разрозненная информация, которая содержится в разных источниках.

Можно выделить следующие функции:

1. Плановое обслуживание инженерной инфраструктуры строительных конструкций и элементов

2. Аварийное обслуживание инженерной инфраструктуры строительных конструкций и элементов

3. Модернизация существующих инженерных систем

4. Интегрирование новых инженерных систем

5. Учет потребления и расходования энергоресурсов

6. Технический консалтинг

В зависимости от целей, которые преследуют участники рынка коммерческой недвижимости (собственник, девелопер, инвестор, управляющая компания, бизнес-консультант, арендатор), и от жизненного цикла объекта недвижимости, под эксплуатацией понимается совершенно разный состав работ. Поэтому для определения составляющих понятия «эксплуатация недвижимости» было проведено маркетинговое исследование. В ходе исследования были опрошены различные категории потребителей эксплуатационных услуг.

На основании анализа полученных ответов были сформированы и сформулированы семь составляющих понятия «эксплуатация недвижимости»:

1. Мониторинг технического состояния объекта недвижимости: контроль жизнедеятельности инженерной инфраструктуры и конструкций посредством проведения ежедневных, плановых, сезонных и внеплановых технических осмотров профильными специалистами.

2. Техническое обслуживание:

2.1 Ежедневное техническое обслуживание: комплекс работ по ежедневному поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы его инженерных систем.

2.2 Планово-предупредительные и регламентные работы - комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы инженерных систем, имеющих сезонную или нормативную периодичность.

2.3 Текущий ремонт с целью восстановления исправности (уменьшения физического износа) систем инженерной инфраструктуры и поддержания заданных эксплуатационных показателей с периодичностью в один - два или пять и более лет.

3. Нормативные мероприятия: выполнение требований законодательных и отраслевых нормативных актов по эксплуатации, ведение технической документации.

4. Клининг: обеспечение заданного стандарта чистоты, проведение санитарно-гигиенических мероприятий.

5. Технический консалтинг: консультирование по вопросам модернизации старых и интеграции новых инженерных систем, представление интересов собственника перед поставщиками коммунальных услуг, взаимодействие с профильными контрагентами.

6. Обеспечение ресурсами: снабжение процесса эксплуатации расходными материалами и оборудованием.

7. Планирование и бюджетирование: разработка плана мероприятий и бюджета эксплуатации.

Вне зависимости от того, кто вы на рынке коммерческой недвижимости: собственник, арендатор, управляющая или эксплуатирующая организация, вам необходимо обеспечить сочетание семи составляющих. Если этого не происходит, например, процесс эксплуатации не обеспечен необходимыми ресурсами или не планируется должным образом, - эксплуатация получается ущербной. Для того, чтобы выяснить причины недоработок, стоит определиться с целями эксплуатации, с ее стратегией и тактикой.

12. Цели и задачи управления эксплуатацией объектов недвижимого имущества

Стратегической целью управления эксплуатацией является обеспечение увеличения стоимости недвижимости путем управления показателями физического износа посредством ежедневной реализации режимов и стандарта эксплуатации, которые обеспечивают текущую жизнедеятельность ОН.

Существуют функции управления эксплуатацией:

1. Плановое обслуживание инж инфраструктуры строит конструкций и элементов

2. Аварийное обслуживание

3. Модернизация существующих инж систем, интегрирование новых инж систем

4. Учет потребления и расходования энергоресурсов

5. Технический консалтинг

Следующие цели и задачи управления:

1. Обеспечение безопасности. Комфорта и сервиса на объекте
2. Увеличение рыночной стоимости объекта
3. Обеспечение исправного состояния элементов
4. Ежедневная реализация режимов и стандартов эксплуатации
5. Эффективное использование финансовых ресурсов

Инструментом для реализации целей и задач является комплекс из 7 составляющих:

1. Мониторинг (контроль жизнедеятельности инженерной инфраструктуры и конструкций посредством проведения ежедневных, плановых, сезонных и внеплановых технических осмотров профильными специалистами)
2. Техническое обеспечение (ежедневное техническое обслуживание, планово-предупредительные и регламентные работы, текущий ремонт)
3. Нормативные мероприятия (выполнение требований законодательных и отраслевых нормативных актов)
4. Клининг (обеспечение заданного стандарта чистоты)
5. Технический консалтинг (консультирование по вопросам модернизации старых и интеграции новых инженерных систем, представление интересов собственника перед поставщиками коммунальных услуг)
6. Обеспечение ресурсами процесса эксплуатации
7. Планирование и бюджетирование (разработка плана мероприятий и бюджета эксплуатации)

Таким образом, управление эксплуатацией недвижимости – замкнутый производственный цикл, обеспечивающий доходность или способствующий доходности недвижимости.

13. Структура управления эксплуатацией недвижимости

Управление эксплуатацией объектов недвижимости представляет собой комплекс взаимосвязанных технических, организационных и нормативных мероприятий, направленных на обеспечение функционирования объектов в течение всего периода использования по назначению, и включает в себя материальные, трудовые и финансовые ресурсы.

1. Мониторинг технического состояния объекта.

Осуществляется путем проведения систематических плановых и регламентных ежедневных, ежемесячных, полугодовых и внеплановых осмотров и обследований сотрудниками инженерно-эксплуатационной службы визуально и с использованием средств технической диагностики.

Контролю технического состояния подлежат следующие элементы, конструкции и системы:

- прилегающая территория (благоустройство, ландшафт, дорожное покрытие, газоны, озеленение, парковка, разметка, ограждения, рекламоносители);

- фасад (отделка и конструктивные элементы);

- конструкции и покрытия кровли;

- элементы внутренней отделки (пол, потолок, стены);

- системы отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации (элеваторный узел, водомерный узел, сантехническое оборудование, канализационные стояки, колодцы);

- электротехнические системы (проводка, электрораспределительные щиты, ГРЩ, освещение, электрооборудование);

- системы вентиляции и кондиционирования;- противопожарные, охранные
системы диспетчеризации;- системы внутренних коммуникационных сетей.

2. Техническое обслуживание.

Техническое обслуживание включает три важнейшие составляющие.

1) Ежедневное техническое обслуживание (ЕТО)- комплекс работ по ежедневному поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы его инженерных систем.

2) Планово-предупредительный ремонт (ППР) и регламентные работы -комплекс профилактических работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы инженерных систем, носящих сезонную периодичность.

3) Текущий ремонт (ТР) - ремонт с целью восстановления исправности (работоспособности) отдельных конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания их эксплуатационных показателей. Эксплуатационные показатели здания - совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик, обусловливающих его эксплуатационные качества.

3. Нормативные мероприятия.

К нормативным мероприятиям относятся:

1) ведение технической документации и технического паспорта объекта;

2) выполнение законодательных нормативных актов, предписаний и инструкций по эксплуатации, принятых на территории РФ.

Вот перечень некоторых из них:

- правила по устройству и эксплуатации электроустановок; правила технической эксплуатации электроустановок; правила техники безопасности при эксплуатации электроустановок; правила эксплуатации теплопотребляющих установок и тепловых сетей; правила техники безопасности при эксплуатации теплопотребляющих установок и тепловых сетей потребителей; правила пожарной безопасности (ППБ); правила по охране труда (ОТ); правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда; положение проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений; положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий коммунального и социально-культурного назначения.

Выполнение нормативных документов является неукоснительным требованием законодательных органов. При этом проведение всех работ системы технического обслуживания (ЕТО, ППР, ТР) невозможно без соблюдения требований указанных правил.

На основании правил и положений разрабатываются инструкция по ЕТО, ППР, ТР, ОТ, ППБ.

Создание инструкций необходимо для обеспечения законности хозяйственной деятельности объекта.

Для ОТ, ТР, ППР предусмотрено создание должностных инструкций, регулирующих выполнение каждым сотрудником его должностных обязанностей применительно к конкретному объекту, конкретной профессии или виду работ. Это, в свою очередь, обеспечивает внутреннюю логику производственного процесса.

Инструкции по охране труда (ОТ) необходимы для обеспечения здоровых и безопасных условий труда, что повышает трудоспособность работающих, снижает риск возникновения профессиональных заболеваний и несчастных случаев на производстве. Инструкции по ППБ - это одно из средств обеспечения требований пожарной безопасности. Эти документы объясняют, как пользоваться первичными средствами пожаротушения и что делать в случае возникновения пожара.

3) Соблюдение поверочных интервалов.

Соблюдение поверочных интервалов обеспечивается у оборудования:

счетчиков воды; электрических счетчиков; счетчиков газа и тепловой энергии; электроинструмента; технич средств обеспечения охраны и пожарной безопасности; основных и вспомогательных защитных средств.

4. Санитарно — гигиенические мероприятия.

К санитарно-гигиеническим мероприятиям относятся:

- проведение (в случае необходимости) мероприятий по дезинсекции и
дератизации по договору с санитарной службой и вывозу ТБО;

- клининг (комплексная уборка - КУ).

Состоит из ежедневной утренней, вечерней или ночной уборки (выбранной исходя из удобства и технологии применения), поддержания чистоты в течение рабочего дня, генеральной уборки, уборки прилегающей территории, сезонных работ (мойка фасада) и работ по защите поверхностей отделочных материалов (нанесение защитного слоя).

5. Технический консалтинг.

Технический консалтинг включает в себя следующие элементы.

1) Взаимодействие с государственными органами контроля и надзора. Предусматривает переоформление договоров, переоформление/получение актов допуска, консультирование по проектам и согласованиям, достижение договоренностей на компромиссной основе по поводу предписаний и актов,

проведение переговоров и встреч с целью уменьшения затрат на исполнение предписаний госорганов.

2) Представление интересов собственника перед поставщиками коммунальных услуг. Предусматривает взаимодействие с представителями энергетических снабжающих организаций: ведение учета потребления коммунальных услуг, контроль сроков выставления счетов, их содержания, правильности и соответствия их договорным обязательствам, сверка соответствия выставляемых счетов фактическому потреблению коммунальных услуг.

3) Координация и обеспечение гарантийных обязательств.

Включает в себя координацию и обеспечение выполнения гарантийных обязательств на строительно-монтажные и ремонтные работы, на строительные материалы и инженерное оборудование. Также в состав этого элемента технического консалтинга входит проект- менеджмент. Он включает такие действия как заключение договоров субподряда со специализированными обслуживающими организациями, подготовка тендерной документации и проведение тендеров на выполнение проектных и строительно-монтажных работ, а также на поставку оборудования и строительных материалов. Кроме того, в понятие «проект-менеджмент» входит взаимодействие с подрядными организациями, координация их действий и ведение технической инспекции от имени заказчика.

4) Консультации по вопросам модернизации старых и интегрированию
новых инженерных систем.

6. Обеспечение ресурсами.

Централизованное материально-техническое снабжение (ЦМТС) заключается в закупке всех необходимых для ТО, ТР, ППР и КУ расходных материалов, инструментов и оборудования по конкурентным рыночным ценам.ЦМТС обеспечивает бесперебойное и плановое материально-техническое снабжение по оптовым ценам, а также рациональное использование материально-технической базы и организации складских запасов (резервов) ЗИП.

7. Планирование и бюджетирование – позволяет следить за ходом выполняемых работ и их качетсва.

План мероприятий по эксплуатации и техническому обслуживанию и бюджет финансирования формируются на год с разбивкой по полугодиям и месяцам. Организация системы планирования и бюджетирования дает возможность сделать прозрачной всю деятельность исполнителя, вести постоянное наблюдение за финансированием работ и ходом их выполнения.

Инженерно-эксплуатационная служба при формировании плана мероприятий и бюджета на основе данных технических осмотров предоставляет собственнику информацию о необходимых на планируемый период работах и их ориентировочной стоимости. При выполнении плановых работ вся имеющаяся информация исполнителя фиксируется в специальном документе - паспорте здания. Указанный подход дает возможность корректировки плана выполнения работ и решения оперативных задач, возникающих в ходе рабочего процесса.

14. Критерии качества управления эксплуатацией

Критерии качества технической эксплуатации объекта складываются из критериев качества каждой из семи составляющих понятия «эксплуатация недвижимости». В свою очередь, чтобы определить критерии качества каждой из этих составляющих, нужно выяснить, все ли они присутствуют в процессе эксплуатации объекта. Например, невозможно определить качество проведения мониторинга технического состояния здания, если этот мониторинг вообще не ведется. Затем следует выяснить, насколько точно соблюдаются все требования к каждой составляющей процесса эксплуатации.

1.Критерии качественного мониторинга технического состояния объекта.

1) Наличие фактора мониторинга (контроля) технического состояния инженерных систем на объекте (ведется ли вообще).

2) Наличие соответствующих внутренних приказов и инструкций, разработанных для проведения осмотров.

3) Соблюдение периодичности технических осмотров.

4) Отчетность по мониторингу.

5) Соотнесение информации в отчетах с планами мероприятий по эксплуатации на последующие периоды.

2. Критерии качества технического обслуживания.

Для определения критериев качества технического обслуживания необходимо сформулировать его задачи:

1) Текущее обслуживание - организация ежедневного функционирования инженерной инфраструктуры в целом и обеспечение сохранности строительных элементов и отделочных материалов здания.

2) Планово-предупредительные работы - обеспечение установленного в паспорте срока службы инженерных систем, строительных элементов и отделочных материалов.

3) Текущий ремонт - продление паспортного срока службы инженерных систем, строительных элементов и отделочных материалов.

На основании сформулированных задач управления эксплуатацией можно выделить следующие критерии качества:

1) величина фактического физического износа (насколько он выше, равен или ниже планового, указанного в проектных эксплуатационно-технических характеристиках);

2) оценка количества и видов отказов оборудования (которые должны оперативно устраняться);

3) количество аварий (наличие большого числа аварий свидетельствует о ненадлежащем качестве технического обслуживания объекта недвижимости).

3. Критерии качества выполнения нормативных мероприятий.

1)Наличие данных мероприятий в стандартах, принятых в эксплуатирующей организации.

2)Соответствие деятельности эксплуатирующей компании законодательным нормативным актам, регламентам и т.д., а также их адаптация к конкретному объекту.

3) Отсутствие предписаний от государственных контролирующих органов или надлежащее своевременное исполнение выписанных ранее предписаний.

4. Критерии качества клининга.

1) Профессионализм непосредственных исполнителей.

2) Максимальное соблюдение технологий уборки, заявленных не только собственником или эксплуатирующей организацией, но и производителем отделочных материалов.

Остановимся чуть подробнее на последнем пункте. Например, при покупке ковролина или линолеума служба эксплуатации запрашивает у производителя условия обслуживания данного материала (рекомендации по уходу за этим материалом, наименования подходящих средств очистки, периодичность уборки и нанесения защитных покрытий и т.д.). Таким образом, можно предупредить некорректную эксплуатацию и узнать секрет долгой службы ковролина или линолеума. При покупке сложной уборочной техники следует пригласить представителей компании-производителя для проведения обучающих тренингов с персоналом компании. Такие тренинги помогут персоналу максимально использовать все возможности

оборудования, и при этом сохранить его в течение всего срока службы. Также они избавят компанию от ненужных расходов на ремонт (поломки часто происходят по вине персонала, который просто не умеет обращаться с уборочной техникой).

5. Критерии качества технического консалтинга.

Поскольку при техническом консалтинге происходит взаимодействие с государственными органами контроля и надзора, то критерии качества здесь - это отсутствие штрафов и минимальное количество предписаний (уже исполненных надлежащим образом и в срок).

Критерии качества при представлении интересов собственника перед поставщиками коммунальных услуг - это своевременное выставление и оплата счетов по коммунальным платежам, отсутствие задолженностей и внеплановых отключений. Также критерием качества является наличие системы учета и отчетности по потребляемым энергоресурсам (система учета предоставляет собственнику возможность оперативного анализа).

Один из важнейших критериев качества технического консалтинга -максимальное выполнение гарантийных обязательств. Так, достаточно часто можно наблюдать следующую ситуацию: дистрибьютор приобретает инженерное оборудование на оптовом складе, дилер, в свою очередь, покупает это оборудование у дистрибьютора, а последний продает его субподрядчику. Но субподрядчик - это не конечное звено цепочки, ведь он только передает оборудование генподрядчику, тот - заказчику, а последний -уже собственнику. Формируется длинная цепочка «дистрибьютер-собственник», в которой ответственность ее участников не всегда понятна и прописана в соответствующих документах. В какой-то момент оборудование выходит из строя, и заменить его необходимо в течение суток. Сразу найти ответственных за случившееся и, тем более, призвать их к ответу сложно. В результате эксплуатирующая организация сама приобретает оборудование взамен вышедшего из строя, а собственник его оплачивает. В итоге получается, что собственник оплатил это оборудование дважды. Только потом происходит разбирательство, которое далеко не всегда основывается на правах и обязанностях участников цепочки, прописанных в договорах и указанных в Гражданском кодексе РФ. В большинстве случаев собственник просто пытается выяснить, кто виноват (и в какой степени) и что делать в данной ситуации.

Лучше всего, когда эксплуатирующая организация знакомится с договорной базой заказчика строительства (поставщиками оборудования и материалов) на этапе сопровождения строительства объекта. Работа с этой базой очень важна для обеспечения будущих гарантийных обязательств. Специалисты службы эксплуатации должны уметь заранее предусмотреть возможные

неприятности и рекомендовать заказчику детализацию статей гарантийных обязательств поставщиков.

6. Критерии качественного обеспечения ресурсами.

1) Своевременность поставок.

2) Обоснованность стоимости расходных материалов: проведение конкурсов и тендеров на поставку материалов.

3) Качество материалов (наличие сертификатов).

7. Критерии качества планирования и бюджетирования.

1) Наличие данной позиции в стандартах эксплуатирующей организации.

2) Формат планов и бюджетов (в планах приоритет отдается перечню видов работ и мероприятий, проводимых на объекте, обоснованию их необходимости и взаимосвязей; в бюджете - соответствию стоимости работ и планируемым затратам, указанным в графике финансирования);

3) Детализация (позволяет детально «расписать» сумму, которую планируется потратить: например, на техническое обслуживание запланирована сумма денег N (К=У+Х+М), которая состоит из У (затраты на ППР электрощитов), X (расходы на ремонт смесителя) и М (затраты на ремонт канализации) и т.д.).