Виды договоров жилищного найма

- договор социального найма жилого помещения;

- обычный договор жилищного найма (коммерческий жилищный наем);

- договор аренды жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения

Определение

Это договор о предоставлении жилого помещения из государственного или муниципального жилищного фонда во владение и пользование гражданину и членам его семьи в пределах нормы, в соответствии с установленной очередностью, на основании административного акта, за плату, с обезпечением социальных гарантий.

Квалифицирующие признаки:

- субъектный состав.

- предмет.

- основания возникновения.

Юридические признаки

К ним относятся, прежде всего, признаки, присущие любому договору жилищного найма: он направлен на передачу владения и пользования, его предмет - жилое помещение; консенсуальность, возмездность, двусторонне-обязывающий характер, особое целевое назначение, обязательность письменной формы.

Особые признаки договора социального жилищного найма:

1. Особый субъектный состав: нанимателем является только физическое лицо, причем не любое, а социально незащищенное; члены семьи являются сонанимателями, имеют самостоятельное право на жилое помещение. Наймодатель в договоре социального жилищного найма - только государственные и муниципальные жилищно-эксплуатационные организации.

2. Предмет - это жилые помещения, являющиеся государственной или муниципальной собственностью, причем регламентируется размер предоставляемых жилых помещений.

3. Особенности оснований возникновения.

4. Для этого договора характерно наличие определенных социальных гарантий, как например, предоставление жилищных субсидий при оплате жилья.

5. Особенности правового регулирования: как правило, нормы жилищного законодательства для договоров социального жилищного найма имеют приоритет перед нормами Гражданского кодекса, которые применяются, лишь, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Договор коммерческого жилищного найма

(обычный договор жилищного найма)

Определение

Это договор о передаче во владение и пользование гражданина жилого помещения за плату и на срок, установленные договором.

Квалифицирующие признаки:

- свободная форма.

Юридические признаки

Это, во-первых, общие признаки любого договора жилищного найма: консенсуальность, возмездность, двусторонне-обязывающий и целевой характер, обязательность письменной формы.

Особые признаки договора коммерческого жилищного найма:

1. По основаниям возникновения - он является свободно заключаемым.

2. Его предмет - жилые помещения любой формы собственности.

3. Особый субъектный состав: наймодателем может быть собственник любой формы собственности, включая субъектов частной собственности, т.е. граждане и юридические лица, наниматели – любые граждане по свободному волеизъявлению.

4. Размер оплаты определяется соглашением сторон. Закон может установить верхний ее предел.

5. В случае неоплаты в течение 6 месяцев предусмотрено расторжение договора, т.е. выселение без предоставления другого жилого помещения.

6. Особенности правового регулирования - в отличие от социального жилищного найма для этого договора действует приоритет норм Гражданского кодекса, ч. 2, перед жилищным законодательством.

Договор аренды жилых помещении

Главная особенность этого договора - участие в качестве нанимателей лишь юридических лиц. По этому договору арендатору может предоставляться не только совместно правомочия владения и пользования, но и отдельно правомочие пользования жилым помещением.

Предметом могут быть жилые помещения любой формы собственности, причем размер арендуемых жилых помещений не регламентируется, размер арендной платы устанавливается договором (обязательный элемент). Жилые помещения, арендуемые юридическими лицами, также должны использоваться строго по целевому назначению: для проживания граждан. Не допускается передача в аренду заселенных домов государственного и муниципального фондов. Это возможно только с согласия всех проживающих в этом доме совершеннолетних граждан.