Договор найма жилого помещения

398. — Понятие.Договор найма жилого помещения представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. В настоящее время в законе установлены различные правила о договоре коммерческого найма и о договоре социального найма.

Договор социального наймазаключается в простой письменной форме на основании ордера на жилое помещение. Наймодателем по такому договору выступают органы муниципального

самоуправления (местная администрация), государственные и муниципальные предприятия, учреждения (ст. 15 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики").

Договор социального найма нотариально не удостоверяется.

Договор коммерческого найманередко удостоверяется нотариально (поэтому в дальнейшем характеризуется именно этот договор). Нормы о коммерческом договоре найма жилого помещения содержатся в ГК (ст. 671—688) и Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (ст. 17)3.

399. — Предметомдоговора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Изолированным признается помещение, не связанное с другими помещениями общим входом; имеющее автономный выход в места общего пользования или на улицу. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, установленном жилищным законодательством. Жилищным законодательством предусматривается, что жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

400. — Стороны и иные субъекты.Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Сравнительно редко жилым помещением пользуется одинокий гражданин. Специфика рассматриваемого договора состоит и в том, что наниматель заключает договор не только в своих интересах, но и в интересах иных лиц, которые будут проживать вместе с ним в нанимаемом жилом помещении. Такими лицами могут быть как члены семьи нанимателя, так и другие граждане (например, друзья).

401. — В период существования договора найма жилого помещения в жилое помещение могут быть вселены другие лица для постоянного проживания в нанимаемом жилом помещении.

Вселениеможет быть осуществлено с соблюдением двух условий:

1) должно быть согласие на вселение наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется;

2) при вселении должны соблюдаться требования законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей. Норма жилой площади установлена Жилищным кодексом РФ в размере 12 кв. м на одного человека (ст. 38).

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, имеют равные права по пользованию жилым помещением. Однако наниматель отвечает перед наймодателем за действия лиц, постоянно с ним проживающих. Наниматель может заключить договор с гражданами, постоянно проживающими с ним, о том, что все они несут солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

402. — Наймодателемпо договору коммерческого найма может быть юридическое лицо или гражданин.

403. — Срокдоговора коммерческого найма не может превышать пяти лет. Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

404. — Плата за наем.Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон. Однако если законом установлен максимальный размер платы за жилье, то плата, устанавливаемая договором, не должна превышать этот размер.

405. — Форма.Договор найма жилого помещения должен заключаться в простой письменной форме. По желанию сторон может быть облечен в нотариальную форму.

406. — Содержание.Кроме прочего, в договоре:

· должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем;

· может быть установлено, что расходы на коммунальные услуги полностью или в части несет наймодатель. При отсутствии в договоре такого рода указаний наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи;

· может быть предусмотрено, что текущий ремонт жилого помещения осуществляется наймодателем, наймодателем и нанимателем, третьим лицом за счет нанимателя и наймодателя и т. п. Если в договоре нет подобных указаний, то текущий ремонт является обязанностью нанимателя;

· может устанавливаться, что капитальный ремонт жилого помещения производится нанимателем, нанимателем за счет наймодателя, нанимателем в счет платы за пользование жильем и т. п. При отсутствии подобных указаний капитальный ремонт является обязанностью наймодателя;

· может предусматриваться возможность одностороннего изменения размера платы за жилое помещение. Если на этот счет в договоре не содержится никаких указаний, то одностороннее изменение размера платы не допускается, поскольку иное не установлено законом;

· могут устанавливаться сроки внесения платы за жилое помещение. Если такие сроки не определены, то плата должна вноситься ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом, т. е. ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца (ст. 56);

· может устанавливаться срок договора. Если срок не определен, договор считается заключенным на пять лет;

· может выражаться согласие наймодателя на передачу части или всего жилого помещения в поднаем. Чаще всего такое условие в договоре отсутствует, и наниматель должен всякий раз при сдаче жилья в поднаем получать согласие наймодателя.

407. — Порядок расторжения.Договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а также при наличии иных оснований, установленных законом.