Договор аренды

388. — Понятие.Договор аренды (имущественного найма) представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель, наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору, нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временное пользование. Наиболее важные нормы о договоре аренды содержатся в гл. 34 ГК, объединяющей ст. 606—670.

389. — Предметомаренды могут быть непотребляемые вещи, т. е. те, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Передача в аренду некоторых видов имущества может быть запрещена, ограничена либо подчинена специальным правилам. Например, законом установлены особенности аренды недвижимости.

390. — Стороны.Арендодателем может быть собственник имущества, а также лица, которым законом или собственником предоставлено право сдавать имущество в аренду. Так, государственное или муниципальное унитарное предприятие может сдавать в аренду имущество, которое принадлежит ему на праве хозяйственного ведения (ст. 295 ГК). Учреждение вправе передавать в аренду имущество, приобретенное за счет своих доходов, если учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять деятельность, приносящую доходы. Государственное и муниципальное имущество, которое находится в казне (не передано предприятиям или учреждениям соответственно в хозяйственное ведение или оперативное управление), может передаваться в аренду органами, уполномоченными управлять государственным или муниципальным имуществом (Министерством имущественных отношений РФ и его территориальными агентствами, комитетами (министерствами) по управлению имуществом субъектов РФ, комитетами по управлению муниципальным имуществом).

391. — Арендаторомможет быть любой субъект гражданского права (гражданин, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование).

392. — Срок.Договор аренды может быть заключен на определенный или неопределенный срок. Во втором случае каждая из сторон может отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, если законом или договором не установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора.

По общему правилу арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК).

393. — Арендная плата.Договор аренды является возмездным. Арендная плата может устанавливаться в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Возможно сочетание указанных форм или иные формы оплаты аренды. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Договором может быть предусмотрена недопустимость пересмотра арендной платы.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (но не более чем за два срока подряд). Договором может быть установлено иное.

394. — Форма.Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если:

· он заключен на срок более года;

· хотя бы одной из его сторон является юридическое лицо. Договор аренды, предусматривающий переход права собственности на предмет аренды к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для купли-продажи такого имущества.

395. — При нотариальном удостоверении договора арендыимущества, которое не подлежит государственной или специальной регистрации и сделки с которым не подлежат государственной регистрации, нет необходимости истребовать какие-либо документы, характеризующие предмет аренды. Он описывается в договоре со слов.

Если же права на имущество или сделки с ним подлежат государственной регистрации или имущество подлежит специальной регистрации, то нотариусу должны быть предоставлены документы, подтверждающие право собственности или право хозяйственного ведения арендодателя. При передаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному унитарному предприятию, следует истребовать согласие на аренду уполномоченного собственником органа (соответственно Министерства имущественных отношений РФ и его территориальных агентств, комитетов (министерств) по управлению

государственным имуществом субъектов Российской Федерации или комитетов по управлению муниципальным имуществом).

Кроме того, при удостоверении договора аренды недвижимости нотариусу должна быть предоставлена справка бюро технической инвентаризации, содержащая техническую характеристику арендуемого объекта.

396. — Содержание. В договоре аренды:

· следует указать данные, позволяющие определенно установить предмет аренды. В противном случае условие о предмете считается не согласованным, а договор не считается заключенным;

· может быть установлен срок для предупреждения о прекращении договора аренды заключенного на неопределенный срок;

· могут устанавливаться требования о том, в каком состоянии должно находиться передаваемое в аренду имущество;

· может быть установлено, что имущество передается в аренду не со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (передается лишь часть принадлежностей и документов, они будут переданы не одновременно с передачей предмета аренды, а позднее и т. п.);

· может устанавливаться срок передачи имущества арендатору. Если срок не установлен, то передача должна быть осуществлена в разумный срок;

· могут устанавливаться сроки изменения размера арендной платы;

· может устанавливаться недопустимость изменения размера арендной платы;

· могут устанавливаться иные, нежели те, что предусмотрены в законе, последствия нарушения арендатором сроков внесения арендной платы;

· могут устанавливаться условия пользования имуществом арендатором;

· могут предусматриваться права арендатора по передаче имущества в субаренду (поднаем), перенаем или безвозмездное пользование, на залог арендных прав и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив;

· может быть установлено, что капитальный ремонт арендованного имущества производит арендатор за свой счет или за счет арендодателя, третье лицо (названное или не названное в договоре) — за счет арендатора, за счет арендодателя, за счет средств, выделяемых арендатором и арендодателем в определенных долях, и т. д. (при отсутствии таких условий капитальный ремонт обязан осуществлять арендодатель);

· может устанавливаться срок проведения капитального ремонта;

· могут распределяться обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии, осуществлению текущего ремонта и несению расходов на содержание имущества. При отсутствии таких условий, если иное не установлено законом, соответствующие обязанности возлагаются на арендатора;

· может быть установлено, что в случае смерти гражданина, арендующего имущество, его права и обязанности не переходят к наследнику либо могут определяться условия перехода прав и обязанностей и т. п. При отсутствии таких условий, если иное не установлено законом, права и обязанности арендатора не переходят к наследнику;

· может предусматриваться, что досрочное прекращение договора аренды не влечет прекращения договора субаренды;

· могут устанавливаться дополнительные к определенным в законе (ст. 619, 620 ГК) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора;

· могут предусматриваться условия реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок либо арендатор может быть лишен указанного права;

· может быть определено, в каком состоянии должно быть имущество, возвращаемое арендодателю при прекращении договора аренды;

· может устанавливаться неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества;

· может предусматриваться, что неустойка за несвоевременный возврат имущества (если она установлена договором) является исключительной (взыскивается только неустойка, но не убытки), альтернативной (по выбору кредитора (арендодателя) взыскивается либо неустойка, либо убытки) или зачетной (убытки взыскиваются в части, не покрытой неустойкой) (ст. 622, 394 ГК). При отсутствии таких указаний неустойка носит штрафной характер (убытки взыскиваются сверх неустойки) (ст. 622 ГК);

· может определяться правовая судьба отделимых улучшений арендованного имущества арендатора. Если в договоре отсутствуют указания на этот счет, то такие улучшения являются собственностью арендатора;

· могут устанавливаться порядок, сроки и условия возмещения арендатору стоимости произведенных им за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшений арендованного имущества, не отделимых без вреда для имущества, либо арендатор может быть лишен права требовать возмещения стоимости таких улучшений;

· может предусматриваться право выкупа арендатором арендованного имущества и устанавливаться срок реализации этого права, условия и порядок его осуществления, выкупная цена и т. д.

397. — Законом установлены особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества.

В частности, договор аренды здания или сооружения заключается всегда в письменной форме. Причем путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора. Кроме того, если в аренду передается здание или сооружение на срок не менее года, то договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Аналогичные требования о форме и государственной регистрации договора установлены и на случай аренды предприятия. Но этот договор подлежит регистрации всегда (независимо от срока аренды).

Существенным условием договора аренды здания, сооружения или предприятия является размер арендной платы. При отсутствии соглашения по этому условию договор считается не заключенным.

Законом также определяются права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания, сооружения или предприятия (ст. 652, 653 ГК), устанавливается порядок передачи здания, сооружения или предприятия (она осуществляется по передаточному акту) (ст. 655 ГК), предусматриваются права кредиторов при аренде предприятия (ст. 657 ГК) и т. п. Государственное или унитарное предприятие может передать в аренду принадлежащее ему недвижимое имущество только с согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК).