ПРИОБРЕТЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

(ПРАКТИКА ПРИМЕНЕНИЯ СТ. 220 НК РФ В РЕДАКЦИИ ДО 2014 Г.)

Примечание

С 1 января 2014 г. ст. 220 НК РФ действует в редакции Закона N 212-ФЗ, внесшего в нее существенные изменения.

Новые положения (в том числе положения о документах, представляемых для получения вычета) применяются к правоотношениям по предоставлению имущественного налогового вычета, возникшим после вступления в силу Закона N 212-ФЗ, т.е. после 1 января 2014 г. (ч. 1, 2 ст. 2 данного Закона).

К правоотношениям по предоставлению имущественного налогового вычета, возникшим до дня вступления в силу Закона N 212-ФЗ, применяются положения ст. 220 НК РФ в редакции до 2014 г., рассмотренные в настоящем разделе.

Если следовать положениям абз. 5, 20 - 24 пп. 2 п. 1, абз. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, то для получения имущественного вычета необходимо подать в инспекцию:

- налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ;

- документы, подтверждающие ваши права на приобретенное имущество;

- документы об оплате приобретенного имущества;

- заявление на вычет.

См. образец заявления на предоставление имущественного налогового вычета по расходам на приобретение жилья.

Между тем в Письме ФНС России от 22.11.2012 N ЕД-4-3/19630@ приведены подробные перечни документов, которые должны представляться в налоговый орган для получения имущественного налогового вычета в следующих ситуациях:

- если приобретена квартира (либо комната) на вторичном рынке;

- если приобретена квартира по договору долевого участия в строительстве (инвестировании), договору уступки права требования;

- если приобретен земельный участок с расположенным на нем жилым домом;

- если уплачены проценты по целевому займу (кредиту), направленному на приобретение жилья.

В перечнях, приведенных ФНС России, среди подаваемых в инспекцию документов заявление на вычет не поименовано. Однако мы рекомендуем его все-таки подать, чтобы исключить возможность отказа со стороны инспектора принять декларацию ввиду неполноты комплекта документов.

В тех случаях, когда по декларации имеется сумма налога к возврату, подается также заявление на возврат налога (п. 6 ст. 78 НК РФ). На это также указано в Письме ФНС России от 22.11.2012 N ЕД-4-3/19630@.

См. образец заявления на возврат НДФЛ.

По мнению московских налоговых органов, в числе документов на вычет следует подать также справку по форме 2-НДФЛ, полученную у налогового агента (Письма УФНС России по г. Москве от 05.05.2012 N 20-14/040258@, от 17.09.2012 N 20-14/087133@, от 23.04.2012 N 20-14/035793@, от 23.04.2012 N 20-14/035796@).

Отметим, что Налоговый кодекс РФ такого требования не содержит. Поэтому непредставление данной справки не может служить основанием для отказа в вычете.

Примечание

Напомним, что справки о доходах по форме 2-НДФЛ выдаются бухгалтерией организации по заявлению налогоплательщика (п. 3 ст. 230 НК РФ).

Если доход физического лица не позволяет использовать вычет полностью в текущем году, то его остаток можно перенести на последующие годы (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Для этого налогоплательщик представляет декларацию с указанием неиспользованного остатка в следующем году (следующих годах).

При заявлении остатка вычета подавать повторно пакет подтверждающих документов не обязательно (п. 5 ст. 93 НК РФ, см. также Письма Минфина России от 07.06.2013 N 03-04-05/21309, ФНС России от 12.08.2013 N АС-4-11/14599@). Однако во избежание затягивания процесса проведения камеральной проверки рекомендуем, по возможности, представить копии документов повторно.

СИТУАЦИЯ: Документы, подтверждающие права на жилье (практика применения положений ст. 220 НК РФ в редакции до 2014 г.)

Помимо декларации в налоговый орган также необходимо представить документы, подтверждающие ваши права на жилье, а именно (абз. 5, 20 - 23 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ):

- при строительстве (приобретении) жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем (см. также Письма Минфина России от 21.10.2010 N 03-04-05/9-634, от 14.09.2010 N 03-04-08/10-199 (доведено до сведения нижестоящих налоговых органов Письмом ФНС России от 05.10.2010 N ЯК-37-3/12611@), ФНС России от 24.10.2012 N АС-4-2/18053@, УФНС России по г. Москве от 22.10.2009 N 20-14/4/110715, от 15.02.2008 N 28-10/015435@);

- при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них - договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, комнату или долю (доли) в них (см. дополнительно Письма Минфина России от 05.08.2011 N 03-04-05/1-550, от 05.10.2010 N 03-04-05/9-594 (п. 1), от 30.09.2010 N 03-04-05/7-572, ФНС России от 24.10.2012 N АС-4-2/18053@, от 24.06.2009 N 3-5-04/871@, от 17.06.2009 N 3-5-04/819@, УФНС России по г. Москве от 10.03.2011 N 20-14/4/21815@, от 06.05.2010 N 20-14/4/047896@, от 14.04.2010 N 20-14/4/039129@);

- при приобретении прав на квартиру, комнату, доли (долей) в них в строящемся доме - договор о приобретении прав на квартиру, комнату, доли (долей) в них в строящемся доме (договор участия в долевом строительстве), акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру (Письма Минфина России от 01.11.2012 N 03-04-05/7-1243, от 06.09.2012 N 03-04-05/7-1071, от 23.08.2012 N 03-04-05/7-994, от 13.09.2011 N 03-04-05/5-658, от 24.05.2011 N 03-04-05/7-378, от 24.05.2011 N 03-04-05/7-377, от 26.01.2011 N 03-04-05/7-33, ФНС России от 24.10.2012 N АС-4-2/18053@, от 24.06.2009 N 3-5-04/871@, УФНС России по г. Москве от 21.03.2011 N 20-14/4/026176@, от 21.04.2010 N 20-14/4/042708@). Причем акт должен подтверждать передачу жилья в постоянное пользование (Письмо Минфина России от 17.03.2010 N 03-04-05/7-103). Заметим, что, по мнению финансового ведомства, акты осмотра квартиры или открытия доступа в нее таким подтверждением не являются (Письмо Минфина России от 23.08.2012 N 03-04-08/7-273). Если права на квартиру приобретены по договору уступки права требования, то помимо перечисленных документов, по мнению Минфина России, такой договор также необходимо представить (Письмо от 02.06.2009 N 03-04-05-01/402);

- при приобретении земельных участков для индивидуального жилищного строительства и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них - документы, подтверждающие право собственности на земельный участок или долю (доли) в нем, и документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем (Письма УФНС России по г. Москве от 27.04.2010 N 20-14/4/045007@, от 09.03.2010 N 20-12/4/023979@).

Документом, подтверждающим право собственности на приобретенное жилье, является свидетельство о государственной регистрации данного права либо выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (абз. 5 п. 1 ст. 13, п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Если же право собственности признано в судебном порядке, таким документом будет являться решение суда (Письма Минфина России от 23.08.2012 N 03-04-08/7-273, от 02.04.2010 N 03-04-05/7-162, от 19.01.2009 N 03-04-05-01/11, УФНС России по г. Москве от 17.09.2009 N 20-14/4/097196@).

Примечание

Возможность подтверждения факта возникновения и перехода права собственности выпиской из ЕГРП предоставлена с 1 октября 2013 г. Данное нововведение предусмотрено Федеральным законом от 23.07.2013 N 250-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости" (п. 9 ст. 1, ч. 1 ст. 5 данного Закона).

Как отмечают контролирующие органы, право на имущественный вычет неразрывно связано с личностью налогоплательщика. Поэтому для получения вычета нужно, чтобы документы, подтверждающие права на имущество, были оформлены на самого налогоплательщика (Письма Минфина России от 19.10.2010 N 03-04-05/7-625, ФНС России от 29.09.2009 N 3-5-04/1473@). Исключением в данном случае будет являться вычет на супруга, если имущество оформлено на другого супруга.

Примечание

Подробнее о документах, подтверждающих вычет у супругов, вы сможете узнать в разделе "Ситуация: Документы, подтверждающие вычет, если имущество приобретено в собственность супругами (практика применения положений ст. 220 НК РФ в редакции до 2014 г.)".

Отметим, что, по мнению налоговиков, при приобретении жилого дома вместе с земельным участком или хозяйственными постройками для применения вычета стоимость дома должна быть отдельно указана в договоре или соглашении сторон, заключенном в простой письменной форме. Если такая стоимость не прописана, вычет не предоставляется (Письма ФНС России от 09.07.2009 N 3-5-04/1001@, УФНС России по г. Москве от 31.07.2009 N 20-14/4/079021@).

Такие разъяснения ФНС России актуальны в связи с внесением с 1 января 2010 г. в перечень объектов, по которым предоставляется вычет, земельных участков для индивидуального жилищного строительства, земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, и долей в них. Ведь исходя из положений абз. 2, 25 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не ясно, как применить вычет при приобретении жилого дома вместе с земельным участком: в общей сумме расходов на покупку данных объектов или же по отдельности? Поэтому целесообразно в договоре купли-продажи или дополнительном соглашении указать стоимость жилья и земельного участка отдельно.

Примечание

Подробнее о предоставлении вычета в подобном случае читайте в разделе "Ситуация: Можно ли при покупке жилого дома вместе с земельным участком получить имущественный налоговый вычет в сумме расходов на приобретение каждого из этих объектов?".

Если заключается предварительный договор на покупку имущества, то получить вычет только на основании данного договора нельзя (Письма УФНС России по г. Москве от 20.04.2011 N 20-14/4/038922@, от 25.02.2011 N 20-14/4/017357@). ФНС России в Письме от 29.08.2013 N БС-4-11/15716 дополнительно уточнила, что вычет не может быть предоставлен, даже если вместе с предварительным договором будут представлены акт приема-передачи и документы, подтверждающие оплату. Таким образом, для подтверждения права на вычет необходимо представить:

- основной договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности (Письма Минфина России от 30.09.2010 N 03-04-05/7-572, от 28.09.2010 N 03-04-05/7-566, ФНС России от 19.05.2009 N 3-5-04/604@, от 13.04.2009 N 3-5-04/430@, УФНС России по г. Москве от 22.02.2011 N 20-14/4/16485@, от 04.10.2010 N 20-14/4/103555), или

- инвестиционный договор о долевом участии в строительстве квартиры и акт приема-передачи квартиры покупателю (Письма УФНС России по г. Москве от 04.10.2010 N 20-14/4/103555, от 14.04.2010 N 20-14/4/039129@), или

- судебное решение о признании права собственности (Письмо УФНС России по г. Москве от 07.04.2010 N 20-14/4/036241).

Если акта о передаче квартиры нет, можно представить другой документ, свидетельствующий о передаче квартиры налогоплательщику. Например, Протокол участия, выбора и передачи квартиры (Письмо ФНС России от 23.09.2008 N 3-5-03/521@).

В том случае, если документы на имущество оформлены на другое лицо, налогоплательщик не сможет получить вычет, даже если он фактически произвел расходы. Такая ситуация может возникнуть, например, если родитель приобретает жилье для детей (Письма Минфина России от 09.06.2009 N 03-04-05-01/443, от 12.05.2009 N 03-04-05-01/277, ФНС России от 13.08.2009 N 3-5-03/1258@).

Однако это не касается случаев, когда имущество приобретается супругами в период брака.

Примечание

Подробнее о порядке применения имущественного вычета в отношении имущества, приобретенного супругами, вы можете узнать в разд. 3.3.2.8 "Если имущество приобретается в совместную собственность супругами".

Московские налоговики отмечают, что документы, подтверждающие право на вычет, необязательно представлять в оригинале. Можно представить заверенные копии. Причем отметим, что Налоговый кодекс РФ не предусматривает обязательного нотариального удостоверения копий. Поэтому можно представить копии, заверенные самим налогоплательщиком, с расшифровкой подписи и указанием даты. Однако при подаче декларации подлинники нужно предъявить налоговому инспектору, который в свою очередь проставит отметку о соответствии оригиналов копиям и укажет дату принятия копий налоговым органом (Письмо УФНС России по г. Москве от 10.04.2009 N 20-14/4/034564@).

СИТУАЦИЯ: Документы, подтверждающие расходы (практика применения положений ст. 220 НК РФ в редакции до 2014 г.)

Факт оплаты жилья или земельного участка должен быть подтвержден соответствующими платежными документами, оформленными в установленном порядке. В частности, к ним относятся квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и др. (абз. 24 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, Письма Минфина России от 03.05.2012 N 03-04-05/9-592, УФНС России по г. Москве от 16.01.2012 N 20-14/002453@, от 16.01.2012 N 20-14/002451@).

Как видно, перечень документов, подтверждающих факт осуществления расходов по приобретению имущества, является открытым. Следовательно, налогоплательщик вправе представить и иные документы, которые свидетельствуют о его расходах. Например, если в договоре купли-продажи есть запись о том, что на момент его заключения все расчеты по оплате стоимости приобретаемого имущества произведены в полном объеме, то договор выступает документом, подтверждающим понесенные затраты (Письма Минфина России от 15.12.2011 N 03-04-05/7-1047, от 30.11.2011 N 03-04-05/7-973, УФНС России по г. Москве от 09.08.2013 N 20-14/080031@). Суды также признают, что затраты могут быть подтверждены иными документами, помимо тех, которые указаны в ст. 220 НК РФ (Определение Конституционного Суда РФ от 18.12.2003 N 472-О, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 27.10.2004 N Ф03-А51/04-2/2670, ФАС Северо-Кавказского округа от 08.02.2007 N Ф08-174/2007-96А).

Если расчеты осуществляются между физическими лицами, то подтвердить расходы можно каким-либо из следующих документов:

- распиской продавца о получении суммы, указанной в договоре купли-продажи. Нотариально заверять ее не требуется (ст. 161 ГК РФ). При этом в расписке обязательно должны быть указаны Ф.И.О. продавца, его адресные и паспортные данные, сделана запись о сумме переданных продавцу денежных средств, проставлены подпись продавца и дата (Письма УФНС России по г. Москве от 12.01.2011 N 20-14/4/000752@, от 26.11.2009 N 20-14/4/124154@);

- договором купли-продажи, в котором присутствует запись о том, что на момент его подписания расчеты полностью завершены или произошла передача денежных средств (Письма Минфина России от 19.07.2011 N 03-04-05/7-525, от 06.07.2011 N 03-04-05/7-483, от 20.05.2009 N 03-04-06-01/118). Заметим, что московские налоговики утверждают, что данную запись необходимо заверить у нотариуса (Письма УФНС России по г. Москве от 12.01.2011 N 20-14/4/000752@, от 26.11.2009 N 20-14/4/124154@);

- передаточным актом или договором купли-продажи имущества, которые содержат все элементы расписки. Следует учитывать, что в передаточном акте или в договоре должна содержаться запись о конкретной денежной сумме. Указания на то, что расчеты между продавцом и покупателем полностью произведены, недостаточно (Письма УФНС России по г. Москве от 12.01.2011 N 20-14/4/000752@, от 26.11.2009 N 20-14/4/124154@).

Отметим, что согласно разъяснениям ФНС России мемориальный ордер банка о переводе средств со счета налогоплательщика на счет продавца квартиры является основанием для предоставления имущественного вычета (Письмо от 29.10.2008 N 3-5-03/655@). Однако московские налоговики считают, что мемориальный ордер, а также поручение на перевод с отметкой банка о приеме от налогоплательщика заявления не могут подтверждать факт уплаты им денежных средств (Письмо УФНС России по г. Москве от 24.12.2004 N 11-11н/83583). Аналогичный вывод следует из Письма УФНС России по г. Москве от 06.03.2009 N 20-14/4/020538@ о социальном налоговом вычете.

Важно также, чтобы платежные документы были оформлены на налогоплательщика, т.е. содержали сведения о нем как о физическом лице - его имя, фамилию и отчество (Письма Минфина России от 10.11.2011 N 03-04-05/7-874, от 29.04.2010 N 03-04-05/9-240).

Кроме того, как указал Минфин России в Письме от 05.06.2009 N 03-04-05-01/437, налогоплательщик сможет получить имущественный вычет, только если будет подтверждено, что расходы произведены за его счет. Аналогичная позиция высказана УФНС России по г. Москве в Письме от 12.05.2009 N 20-14/4/046504.

Если платежные документы оформлены на одного из собственников, то другой вправе получить вычет, только представив выписанную им доверенность, на основании которой первый собственник внес за него деньги в оплату имущества. Причем доверенность должна быть оформлена в письменной форме до момента внесения денег (Письмо УФНС России по г. Москве от 28.11.2006 N 28-10/104735).

Отметим, что ФНС России в отношении долевой собственности высказала иное мнение. Так, вычет предоставляется на основании платежных документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком - любым из совладельцев объекта имущества или всеми одновременно (Письмо ФНС России от 08.09.2008 N 3-5-04/491@).

Что касается процентов по ипотечным кредитам или целевым займам (кредитам) от российских организаций или индивидуальных предпринимателей, а также банковских кредитов на их перекредитование, отметим следующее. Факт осуществления расходов на их уплату налогоплательщику необходимо подтвердить. Для этого в налоговую инспекцию надо представить (Письма УФНС России по г. Москве от 23.04.2012 N 20-14/035800@, от 20.04.2011 N 20-14/4/38502@, от 18.03.2011 N 20-14/4/25232@, от 05.10.2009 N 20-14/4/103408@):

- копию кредитного (ипотечного) договора;

- копию графика погашения кредита и уплаты процентов по кредитному (ипотечному) договору;

- справку организации, выдавшей кредит, об уплаченных в отчетном налоговом периоде процентах за пользование кредитом;

- платежные документы, подтверждающие уплату процентов (например, банковскую выписку по счету). Следует учитывать, что московские налоговики не относят к таким документам информационные письма банков (Письмо УФНС России по г. Москве от 18.10.2010 N 20-14/4/108837@).

Если оплата жилья производится работодателем, выдавшим ссуду, то, по мнению налоговиков, чтобы подтвердить право на вычет, помимо договора о предоставлении возвратной ссуды нужно также представить заявление налогоплательщика работодателю о перечислении ссудных средств в счет оплаты жилья продавцу, а также платежные документы, подтверждающие перечисление этих средств от имени налогоплательщика (Письмо ФНС России от 03.07.2009 N 3-5-04/952@).

При оплате жилья путем передачи векселей в налоговый орган нужно будет представить их копии с передаточной надписью и акт приема-передачи этих векселей, заверенный организацией-продавцом (застройщиком) (Письмо УФНС России по г. Москве от 08.02.2010 N 20-14/4/012390@).

Если заем (кредит) получен несколькими созаемщиками, но имущество приобретено в собственность только одного из них, право на имущественный вычет в части процентов имеет только созаемщик - собственник имущества. При этом документы об оплате процентов должны быть оформлены на него (Письмо ФНС России от 29.10.2008 N 3-5-03/655@).

Важно иметь в виду, что в Налоговом кодексе РФ не установлена очередность учета расходов на приобретение имущества и затрат на погашение процентов в составе имущественного вычета. Поэтому, чтобы заявить расходы по уплате процентов, не обязательно до этого полностью использовать имущественный вычет по расходам на приобретение данного имущества (Письмо Минфина России от 20.08.2009 N 03-04-05-01/650).

СИТУАЦИЯ: Документы, подтверждающие вычет, если имущество приобретено в собственность супругами (практика применения положений ст. 220 НК РФ в редакции до 2014 г.)

Если при приобретении имущества в период брака документы были оформлены только на одного супруга, то второй супруг также может получить вычет. Такую позицию высказал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 27.11.2007 N 8184/07. Объясняется это тем, что имущество, приобретенное в браке одним из супругов, является совместной собственностью (если иное не установлено брачным или иным соглашением). Причем не важно, на кого из супругов оформлено имущество и кто из них вносил деньги при его приобретении. В этой ситуации право на имущественный вычет имеет любой из супругов по их выбору.

Аналогичного мнения придерживаются и контролирующие органы (Письма Минфина России от 20.01.2011 N 03-04-05/9-19, от 05.10.2010 N 03-04-05/9-594 (п. 2), от 13.04.2010 N 03-04-05/9-196, ФНС России от 26.10.2009 N 3-5-04/1595, УФНС России по г. Москве от 03.06.2010 N 20-14/4/058572, от 12.05.2010 N 20-14/4/049675@).

Для получения вычета необходимо представить следующие документы:

- заявление на предоставление вычета;

- заявление (соглашение) о распределении вычета.

Следует учитывать, что распределить вычет (в любой пропорции) можно только в том случае, если супруги приобретают имущество в общую совместную собственность (Письма Минфина России от 25.05.2010 N 03-04-05/9-288, УФНС России по г. Москве от 08.07.2010 N 20-14/4/071933@). Если же супруги при покупке оформляют недвижимость в общую долевую собственность, то они могут рассчитывать на вычет, соразмерный их долям в праве собственности (Письма Минфина России от 14.12.2010 N 03-04-05/7-728, от 08.09.2010 N 03-04-05/9-526, УФНС России по г. Москве от 19.08.2010 N 20-14/4/087729@).

Примечание

Если имущество приобретено супругами в совместную собственность, но оформлено только на одного из них, и при этом отсутствует заявление на распределение вычета, супруг, на которого право собственности не оформлено, считается не реализовавшим свое право на вычет. Поэтому он может им воспользоваться в полном объеме при приобретении другого объекта недвижимости (Письма ФНС России от 15.10.2009 N 3-5-04/1542, УФНС России по г. Москве от 18.10.2010 N 20-14/4/108837@);

- договор на покупку недвижимости;

- документы, подтверждающие право собственности на имущество;

- платежные документы.

Отметим, что если денежные средства при покупке квартиры внес один супруг, а имущественный вычет заявил другой, то для получения такого вычета наряду с остальными документами нужно представить копию свидетельства о браке (Письма Минфина России от 14.12.2009 N 03-04-07-01/378, УФНС России по г. Москве от 19.01.2010 N 20-14/4/003588@).

Примечание

Подробнее о применении вычета при приобретении имущества супругами вы можете узнать в разд. 3.3.2.8 "Если имущество приобретается в совместную собственность супругами".