Вимогу про визнання ордера недійсним може бути заявлено протягом 3 років з дня його видачі.
«ЖИТЛОВЕ ПРАВО. ДОГОВІР НАЙМУ ЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ»
1. ДОГОВІР НАЙМУ ЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ В БУДИНКАХ ДЕРЖАВНИХ І КОМУНАЛЬНИХ ЖИТЛОВИХ ФОНДІВ.
2. ФОРМА, СТРОК
3. ТА СТОРОНИ ДОГОВОРУ НАЙМУ ЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ
4. ПОНЯТТЯ ЧЛЕНА СІМЇ НАЙМАЧА ЖИЛОГО ПРИМІЩЕННЯ
5. ПРАВА ТА ОБОВЯЗКИ СТОРІН ДОГОВОРУ.
6. ПРАВО НА ПРИВАТИЗАЦІЮ КВАРТИР (БУДИНКІВ) ДЕРЖАВНИХ І КОМУНАЛЬНИХ ЖИТЛОВИХ ФОНДІВ
7. ЗБЕРЕЖЕННЯ ЖИТЛА ЗА ТИМЧАСОВО ВІДСУТНІМИ ГРОМАДЯНАМИ. БРОНЮВАННЯ ЖИЛОГО ПРИМІЩЕННЯ.
8. ОБМІН ЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ
9. ПІДНАЙОМ ЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ
10. ПРАВОВЕ СТАНОВИЩЕ ТИМЧАСОВИХ ЖИЛЬЦІВ
11. НАДАННЯ ГРОМАДЯНАМ ЖИТЛА В ЗВЯЗКУ З КАПІТАЛЬНИМ РЕМОНТОМ БУДИНКУ
12. ЗМІНА ДОГОВОРУ НАЙМУ ЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ
13. ПРИПИНЕННЯ ДОГОВОРУ НАЙМУ ЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ ПІДСТАВИ ТА ПОРЯДОК ВИСЕЛЕННЯ. ВИПАДКИ ВИСЕЛЕННЯ З НАДАННЯМ І БЕЗ НАДАННЯ ІНШОГО ЖИТЛА.
14. ОСОБЛИВОСТІ КОРИСТУВАННЯ СЛУЖБОВИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ ТА ГУРТОЖИТКАМИ.
1. ДОГОВІР НАЙМУ ЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ В БУДИНКАХ ДЕРЖАВНИХ І КОМУНАЛЬНИХ ЖИТЛОВИХ ФОНДІВ.
Договір житлового найму є одним із засобів реалізації права громадян на житло, яке передбачене та гарантоване ст. 47 Конституції України. За цим договором відбувається задоволення такої основної матеріальної умови життя людини, як забезпечення її житлом.
Договір найму житла можна визначити як договір, за яким одна сторона (наймодавець) зобов'язана передати іншій стороні (наймачеві) за плату житло для проживання в ньому на певний строк.
Юридична характеристика:
1. двосторонній. –
2. оплатний - Розмір і порядок оплати може встановлюватися як домовленістю сторін (у приватному житловому фонді), так і в централізованому порядку органами державної влади або органами місцевого самоврядування (в державному, комунальному та громадському житлових фондах).
3. консенсуальний - вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами. Волевиявлення сторін має бути виражене в письмовій формі.
Особливостями договору найму житлового приміщення є:
1. законодавством встановлено спеціальні умови і порядок надання житлового приміщення в користування. Так, житлове приміщення може бути надано лише громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, згідно з існуючою можливістю отримання житла.
2. він є одним із видів цивільно-правових договорів, спрямованих на тимчасову передачу майна (житла) в користування і водночас основним договором житлового права.
Договір найму житла в державному і громадському житлових фондах опосередковує розподільні відносини житлової сфери, коли держава чи громадські організації певною мірою гарантують громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, безоплатне одержання житла з цих фондів. Ці відносини є договірними, але певні особливості в їх регулюванні й захисті дають можливість говорити про наявність деяких рис публічного характеру.
Договір найму житла в приватному житловому фонді опосередковує ринкові відносини, що складаються у житловому секторі, і має яскраво виражені ознаки приватного договірного права.
3. він укладається на підставі Типового договору, в якому чітко регламентовано, хто є сторонами в договорі, характеристика предмета договору, права, обов'язки та відповідальність сторін за договором.
Згідно з Типовим договором найму житла в будинках державного і комунального житлового фонду (затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 1998 р. № 939) наймодавець зобов'язаний забезпечити належне утримання житлового будинку та прилеглої до нього території, своєчасно проводити ремонт будинку, забезпечити роботу його технічного обладнання, на час капітального ремонту надавати наймачеві та членам його сім'ї інше житлове приміщення тощо.
Права та обов'язки сторін регламентують також Правила користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572.
Громадяни мають право на одержання у користування житлового приміщення за сукупності таких умов:
1) досягнення, як правило, 18-річного віку;
2) постійного проживання в даному населеному пункті;
3) потребування поліпшення житлових умов.
Потреба у житлі визначається певними критеріями, що передбачені у ст. 34 Житлового кодексу України:
· забезпечення житловою площею нижче рівня, який визначається виконавчими комітетами обласних, Київської та Севастопольської міських рад народних депутатів спільно з радами профспілок;
· проживання у приміщенні, що не відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам;
· тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв'язку з чим хворий не може проживати в комунальній квартирі чи в одній кімнаті з членами своєї сім'ї;
· проживання у гуртожитках;
· проживання в одній кімнаті двох і більше сімей незалежно від родинних відносин чи осіб різної статі старших за 9 років, крім подружжя тощо.
Крім того житлові приміщення можуть надаватися позачергово:
Ø громадянам, чиє житло стало непридатним для проживання у зв'язку зі стихійним лихом;
Ø громадянам, направленим у порядку розподілу на роботу в іншу місцевість;
Ø особам, реабілітованим внаслідок незаконного засудження;
Ø особам, обраним на виборну посаду, якщо це пов'язано з переїздом в іншу місцевість, та в деяких інших випадках (ст. 46 Житлового кодексу).
Згідно з ч. 4 ст. 61 Житлового кодексу України умови договору найму житлового приміщення, що обмежують права наймача та членів його сім'ї порівняно з умовами, передбаченими Житловим кодексом, Типовим договором найму житлового приміщення та іншими законодавчими актами, є недійсними. Так, наприклад, якщо у договорі буде обумовлено строк його дії, неможливість проведення обміну тощо, то ці умови є недійсними і під час розгляду спору не беруться до уваги.
Предметом договору може бути лише приміщення, що відповідає вимогам статей 50 і 63 Житлового кодексу, тобто це перш за все може бути окрема квартира, інше окреме ізольоване житлове приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний житловий будинок.
Визначаючи предмет договору, законодавець застосовує поняття "житло" та "помешкання". Під житлом, виходячи зі змісту чинного законодавства України, слід розуміти квартиру або інше ізольоване житлове приміщення, одноквартирний будинок або його частину, а в деяких випадках і неізольоване приміщення. Житло має бути придатним для постійного проживання в ньому і відповідати іншим вимогам, що встановлюються житловим законодавством. Відповідно до ст. 812 ЦК України предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема, квартира або її частина, житловий будинок або його частина, придатне для постійного проживання в ньому.
Предметом договору має бути житлове приміщення, призначене для проживання в ньому, яке впорядковане відповідно до умов даного населеного пункту і відповідає встановленим санітарним та технічним вимогам.
Житлове приміщення також має бути благоустроєним стосовно умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.
Благоустроєність є якісною характеристикою приміщення, що визначається певним набором комунальних, побутових зручностей (водопровід, гаряча і холодна вода, каналізація, центральне опалення, газопостачання тощо).
Рівень благоустрою в різних місцевостях різний, тому питання про благоустрій житлового приміщення вирішується виходячи з конкретних умов даного населеного пункту. Відповідність житлового приміщення рівню благоустрою даного населеного пункту визначається, виходячи з рівня комунальних зручностей, які є в будинках державного, комунального і громадського житлових фондів.
Під житловими будинками розуміють будівлі, що характеризуються сукупністю таких ознак:
- відповідність архітектурно-будівельним, санітарно-гігієнічним, протипожежним нормам, що робить ці будівлі придатними для постійного проживання у них громадян;
- прийняття в експлуатацію приймальною комісією після будівництва чи реконструкції;
- реєстрація в органах державної реєстрації як житлового будинку.
На практиці вважається, що квартири в будинках, збудованих за типовими проектами починаючи з 1958 p., належать до благоустроєних незалежно від їх планування.
У ч. 2 ст. 63 Житлового кодексу зазначено, що не може бути самостійним предметом договору найму житлове приміщення, яке хоч і є ізольованим, але за розміром менше встановленого для надання одній особі, частина кімнати чи кімната, що має з іншою спільний хід, а також підсобні приміщення (кухня, коридор тощо). Розмір жилого приміщення, передбачений Житловим кодексом, не повинен перевищувати 13,65 кв. м на одну особу, але не може бути менше рівня середньої забезпеченості громадян у даному населеному пункті.
2. ФОРМА, СТРОК ТА СТОРОНИ ДОГОВОРУ НАЙМУ ЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ
Сторони договору найму є наймодавець та наймач.
Наймодавцем може виступати як власник житлового приміщення (держава, місцевий орган самоврядування, громадська організація), так і уповноважена власником особа (житлово-експлуатаційна організація).
Наймачем може бути лише громадянин. ЦК в ст. 813 передбачає, що наймачем може виступати і юридична особа, але вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб.
Договір найму може укладатися лише з повнолітніми громадянами. У тих випадках, коли в квартирі залишаються проживати неповнолітні діти, договір найму укладається з опікуном дитини. Неповнолітні діти віком від 15 до 18 років можуть укладати договір самі за згодою батьків (усиновителів) або піклувальників (ст..13 ЦКУ)
Особливістю цього договору є те, що права та обов'язки виникають не лише у наймача, а, як правило, й у осіб, які постійно проживають разом з ним (ст. 816 ЦК).
Договір найму житлового приміщення у приватному житловому фонді спрямований на передачу житла у тимчасове користування і тому, як правило, укладається на визначений строк. У ЦК України договір найму житла укладається на строк, встановлений договором, а якщо в договорі передбачено, що він не визначений, договір вважається таким, що укладений на п'ять років (ст. 821).
Договір найму житлового приміщення в державному, комунальному і громадському житлових фондах спрямований на передачу житла в постійне користування і по суті є довічним.
Форма - договір найму житлового приміщення в будинках державного, комунального та громадського житлових фондів укладається в письмовій формі на підставі ордера на житлове приміщення між наймодавцем (ЖЕО) і наймачем — громадянином, на ім'я якого видано ордер.
3. ПОНЯТТЯ ЧЛЕНА СІМЇ НАЙМАЧА ЖИЛОГО ПРИМІЩЕННЯ
До членів сім'ї наймача належать другий з подружжя, їх діти та батьки. Членами сім'ї наймача може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство.
У частині 1 ст. 64 та ст. 160 Житлового кодексу передбачено, що члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним, користуються усіма правами і несуть усі обов'язки нарівні з наймачем. Повнолітні члени сім'ї наймача несуть солідарну з ним відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з договору.
Дружиною наймача є особа, з якою наймач перебуває у зареєстрованому шлюбі (термін "дружина" стосується не тільки жінки, а й чоловіка), права та обов'язки дружини наймача виникають водночас з наймачем у разі внесення до ордера її прізвища та спільного вселення у житлове приміщення. Дружиною наймача єтакож особа, яка вселилась у найняте приміщення після реєстрації шлюбу з наймачем для створення сім'ї і постійного проживання у найнятому житловому приміщенні.
Неповнолітні діти наймача та його дружини належать до членів сім'ї наймача, оскільки за ст. 29 ЦК України місцем проживання неповнолітніх дітей є місце проживання їх батьків, а повнолітні діти наймача і його дружини є членами сім'ї наймача лише в тому разі, якщо вони проживають разом з наймачем.
Поняття члена сім'ї за сімейним законодавством не можна ототожнювати з поняттям члена сім'ї наймача за житловим законодавством. Так, до членів сім'ї за сімейним законодавством належать особи, пов'язані між собою шлюбом та спорідненістю, а до членів сім'ї наймача ці особи належать лише тоді, коли вони проживають разом з наймачем. Якщо, наприклад, подружжя проживає в одному житловому приміщенні і чоловік — наймач цього приміщення, то його дружина є не лише членом сім'ї цієї особи, а й членом сім'ї наймача. А в тому разі, коли дружина цієї особи живе окремо і має самостійне право на інше житлове приміщення, то вона хоч і є членом сім'ї свого чоловіка, проте не є членом сім'ї наймача. Таке саме правило застосовується і до повнолітніх дітей наймача, які живуть окремо від батьків, та до батьків наймача і його дружини.
Членами сім'ї наймача можуть бути визнані й інші особи, якщо вони постійно проживають разом з наймачем та ведуть з ним спільне господарство. До таких осіб належать не тільки родичі наймача та його дружини, а й особа, з якою наймач фактично перебуває у шлюбних відносинах, опікуни, утриманці наймача тощо. Зазначені особи можуть бути віднесені до членів сім'ї наймача за умови, якщо вони не тільки постійно проживають разом з наймачем, а й ведуть з ним спільне господарство, наявність родинних зв'язків при цьому не обов'язкова.
Згідно з ч. З ст. 64 Житлового кодексу особи, які перестали бути членами сім'ї наймача (наприклад, у зв'язку з розірванням шлюбу між наймачем та його дружиною), але продовжують проживати в одному з ним житловому приміщенні, мають такі самі права та обов'язки, як наймач і члени його сім'ї.
Обов’язковою умовою для визнання особи членом сім’ї окрім спільного проживання є ведення з наймачем спільного господарства. Відсутність прописки не може бути достатньою підставою для відмови у визнанні особи членом сім’ї наймача.
4. ПРАВА ТА ОБОВ’ЯЗКИ СТОРІН ДОГОВОРУ.
Дата добавления: 2015-05-21; просмотров: 1059;