Охоронне свідоцтво втрачає силу у разі

- визнання судом його недійсним,

- закінченням строку, на який його було видано

- При переїзді громадянина на постійне місце проживання в іншу місцевість

Якщо наймач та члени його сім’ї не повернулися у заброньоване житлове приміщення протягом 6 місяців після закінчення строку дії броні, договір найму житлового приміщення за позовом наймодавця може бути розірвано в судовому порядку.

Не допускається бронювання житлового приміщення, якщо до наймача пред’явлено позов про розірвання чи зміну договору найму цього приміщення або про визнання ордера недійсним, а також в інших випадках, передбачених законом.

Тимчасова відсутність наймача не знімає з нього обов’язків, що впливають з договору найму жилого приміщення, зокрема вчасно вносити квартирну плату, належним чином утримувати приміщення.

7. ОБМІН ЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ

Право на обмін житлового приміщення є одним із суб'єктивних прав наймача. Потреба у його здійсненні виникає у наймача з різних причин, зокрема у зв'язку з реєстрацією шлюбу чи його розірванням, об'єднанням з батьками в одну сім'ю, наближенням місця проживання до місця роботи.

Право наймача на обмін житлового приміщення та порядок обміну встановлюються і регулюються статтями 79—89 та 164 Житлового кодексу і Правилами обміну житлових приміщень, затвердженими постановою Ради Міністрів УРСР від 31 січня 1986 р. № 31.

Учасниками обміну можуть бути наймачі державного, комунального, громадського та приватного житлових фондів.

Правом на обмін користуються лише наймач та члени його сім'ї, що проживають разом з ним. Такого права не мають піднаймачі та тимчасові мешканці. Обмін допускається лише за наявності письмової згоди всіх членів сім'ї, що проживають спільно, включаючи й тимчасово відсутніх. За неповнолітніх членів сім'ї свою згоду в письмовій формі висловлюють батьки, опікуни чи піклувальники.

Предметом обміну може бути як ізольована квартира чи інше ізольоване житлове приміщення, так, за певних умов, і частина житлового приміщення.

Коли між членами сім'ї наймача (чи колишніми членами сім'ї) не досягнуто згоди про обмін, кожний з них має право вимагати в судовому порядку примусового обміну приміщення, яке вони займають, на приміщення у різних будинках (квартирах).

Однак обмін житлового приміщення на приміщення в загальній квартирі не може розглядатися як погіршення житлових умов осіб, які проживають в ізольованій квартирі і між якими виник спір.

Стаття 81 Житлового кодексу передбачає можливість обміну частини житлового приміщення. Наймач або член його сім'ї має право провести обмін житлової площі, що припадає на нього, в тому числі суміжної кімнати або частини кімнати з наймачем іншого житлового приміщення, але за тієї умови, що особа, яка переїздить у порядку обміну, є членом сім'ї тих, хто залишився проживати у цьому приміщенні. Так, якщо у двокімнатній квартирі проживає подружжя з дорослим сином, а окремо в однокімнатній квартирі — мати наймача, то природно, що в результаті обміну старенька мати перебирається жити до сина та невістки, а син цього подружжя займає однокімнатну квартиру.

Відмова наймодавця в дозволі на обмін може мати місце лише з підстав, зазначених у законі. Стаття 86 Житлового кодексу передбачає підстави, за яких не допускається обмін, зокрема, коли до наймача пред'явлено позов про розірвання чи зміну договору найму, якщо обмін має фіктивний характер, якщо житлове приміщення є службовим або знаходиться у гуртожитку. Відмова наймодавця в обміні може бути оскаржена в судовому порядку.

Угода про обмін житловими приміщеннями в державному, комунальному та громадському житлових фондах набирає чинності з моменту одержання сторонами обмінних ордерів і вважається виконаною з моменту переселення наймачів в обмінювані житлові приміщення. У приватному житловому фонді така угода набуває чинності з моменту досягнення згоди про обмін між наймачами та їх членами сім'ї і власниками обмінюваного житла. Відмову власника житлового приміщення у згоді на обмін не може бути оспорено в судовому порядку.

8. ПІДНАЙОМ ЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ

Згідно зі ст. 823 за договором піднайму наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом.

Договір піднайму припиняється після закінчення строку договору, і піднаймач не має права вимагати поновлення договору, а на вимогу наймача повинен звільнити житлове приміщення.

Договір піднайму може бути розірваний і достроково, якщо піднаймач та особи, що проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують житлове приміщення або використовують його не за призначенням, або, систематично порушуючи правила співжиття, унеможливлюють для інших проживання в одній квартирі чи будинку, а також у разі систематичної несплати квартирної плати (ст. 97 Житлового кодексу).

Якщо договір піднайму укладено без зазначення строку,наймач зобов'язаний письмово попередити піднаймача про припинення договору за три місяці. Якщо піднаймач відмовляється звільнити житлове приміщення, він та члени його сім'ї підлягають виселенню у судовому порядку без надання іншого житлового приміщення. Піднаймач користується правом за згодою членів своєї сім'ї у будь-який час розірвати договір піднайму.

Від піднаймачів слід відрізняти тимчасових жильців, тобто осіб, які можуть бути поселені наймачем (за згодою членів його сім'ї) без стягнення з них плати за користування житловим приміщенням і укладення договору. Згоди наймодавця на вселення тимчасових жильців не потрібно. Але за ст. 818 ЦК наймач має попередньо повідомити наймодавця про вселення тимчасових мешканців. Згідно з п. З ст. 818 ЦК України тимчасові мешканці можуть бути вселені на певний строк, або без вказання строку проживання. В разі спливу погодженого строку проживання тимчасові мешканці повинні звільнити житло відразу, якщо строк не було вказано, то не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання. ЦК відносить піднайм житла до похідних договорів. За договором піднайму житла наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним приміщення у користування піднаймачеві. Відповідальність перед наймодавцем за договором залишається на наймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом незалежно від строку користування.Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. У разі дострокового припинення договору найму житла водночас припиняється договір піднайму. Тимчасові жильці зобов'язані на вимогу наймача або членів його сім'ї негайно звільнити приміщення, яке займають, а в разі відмови підлягають виселенню у судовому порядку без надання іншого житлового приміщення.

9. ПРАВОВЕ СТАНОВИЩЕ ТИМЧАСОВИХ ЖИЛЬЦІВ

Відповідно до ст..98 ЖКУ наймач житлового приміщення та члени його сім’ї, які проживають разом з ними , можуть за взаємною згодою дозволити тимчасове проживання в житловому приміщенні, що є в їхньому користуванні, інших осіб без стягнення плати за користування приміщенням (тимчасових жильців), в тому числі опікуна чи піклувальника, який не є членом сім’ї наймача.

При вселенні тимчасових мешканців згода наймодавця не вимагається, як і не вимагається обговорення підстав, з приводу якої тимчасово вселяється особа. Проте вселення тимчасових жильців на строк понад 1,5 місяця допускається за умови додержання розміру житлової площі, встановленого для надання житлового приміщення.

Право користування житловим приміщенням, до якого вселилися тимчасові жильці, є похідним від прав на нього наймача та членів його сім’ї , які проживають разом з ним.

Тимчасові жильці зобов’язані негайно звільнити приміщення на вимогу наймача або членів його сім’ї, які проживають разом з ним, в разі відмови – підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

Тимчасові мешканці незалежно від тривалості проживання самостійного права на займане приміщення не набувають і відповідно до ст..99 ЖКУ у разі припинення дії договору найму житлового приміщення одночасно припиняється , і проживання в ньому тимчасових мешканців, які зобов’язані негайно звільнити займане житлове приміщення.

Наймодавець користується правом виселення тимчасових жильців , якщо договір найму розірваний чи особа визнана у встановленому порядку такою, що втратила право на житлову площу. Попередження тимчасово жильця про виселення не вимагається. У разі відмови тимчасовим мешканцем звільнити приміщення за умови припинення договору найму виселення проводиться в судовому порядку.

10. НАДАННЯ ГРОМАДЯНАМ ЖИТЛА В ЗВ’ЯЗКУ З КАПІТАЛЬНИМ РЕМОНТОМ БУДИНКУ

Як правило, у зв'язку з капітальним ремонтом громадянам надається інше житлове приміщення. Відповідно до ст. 101 Житлового кодексу наймодавець має право в судовому порядку вимагати переселення наймача та членів його сім'ї в інше житлове приміщення на час капітального ремонту будинку, якщо наймач відмовляється переселитися добровільно.

Необхідність виселення виникає тоді, коли без звільнення житлових приміщень неможливо провести передбачені проектом ремонтні роботи.

Розмір надаваного тимчасового житлового приміщення не визначається законом, проте відповідно до п. 5 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 р. № 2 це житлове приміщення має бути розташоване в межах того самого населеного пункту і бути придатним до проживання в ньому громадян, які виселяються, з урахуванням кількісного складу їх сім'ї, стану здоров'я та інших обставин, що заслуговують на увагу.

Переселення наймача на час капітального ремонту не припиняє договору найму житлового приміщення, проте квартирну плату він вносить за те приміщення, що надане йому на час капітального ремонту.

Відповідно до ч. З ст. 101 Житлового кодексу по закінченні капітального ремонту наймач повертається в житлове приміщення, яке займав раніше, а якщо наймодавець заселить це приміщення іншими особами, то наймач має право в судовому порядку вимагати виселення цих осіб.

Житлові приміщення у будинках державного та громадського житлового фонду надаються громадянам у безстрокове користування. Це не означає, що договір найму житлового приміщення, який був укладений після одержання ордера, з часом (у зв'язку з одруженням наймача, розлученням, смертю тощо) не може бути змінений, виходячи з потреб сім'ї, яка проживає у найнятому приміщенні.

У статті 103 Житлового кодексу передбачено, що договір найму житлового приміщення може бути змінений за взаємною згодою наймача та членів його сім'ї і згодою наймодавця.

Правила про зміну договору найму житлового приміщення на вимогу члена сім'ї наймача не поширюються на житлові приміщення у будинках підприємств, установ та організацій найважливіших галузей народного господарства (ст. 114 Житлового кодексу), крім випадків, коли наймач одержав житлове приміщення у цих будинках не у зв'язку з трудовими відносинами чи коли наймодавець втратив право на його виселення.

Наймачі житлових приміщень, які проживають в одній квартирі на підставі окремих договорів найму, у разі об'єднання їх в одну сім'ю мають право вимагати від наймодавця укладення з певною особою одного договору найму на все житлове приміщення, яке вони займають. Попередні договори припиняють свою дію і виникає зобов'язання на об'єднане приміщення з рівним правом усіх членів сім'ї на це житлове приміщення.

Відмова наймодавця від укладення одного договору найму може бути оскаржена в судовому порядку.

За правилами ст. 106 Житлового кодексу повнолітній член сім'ї наймача має право за згодою наймача та інших членів сім'ї, які проживають спільно, вимагати визнання його наймачем за раніше укладеним договором найму житлового приміщення замість попереднього наймача. Такі вимоги частіше трапляються тоді, коли попередній наймач житлового приміщення виїздить на інше постійне місце проживання, а в найнятому ним приміщенні залишаються проживати члени його сім'ї. Право зміни договору передбачається і в разі смерті наймача або втрати ним права на приміщення.

У разі відмови наймодавця визнати наймачем особу, що подала заяву за згодою інших членів сім'ї, спір вирішується у судовому порядку.

ЦК в ст. 824 передбачає заміну наймача у договорі найму житла. Згідно з цією нормою на вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця наймач може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає разом з наймачем. У разі смерті наймача або його вибуття наймачами можуть стати усі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням із наймодавцем, одна або декілька з цих осіб. У цьому разі договір найму житла залишається чинним на по­передніх умовах.

12. ПРИПИНЕННЯ ДОГОВОРУ НАЙМУ ЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ. ПІДСТАВИ ТА ПОРЯДОК ВИСЕЛЕННЯ. ВИПАДКИ ВИСЕЛЕННЯ З НАДАННЯМ І БЕЗ НАДАННЯ ІНШОГО ЖИТЛА.