Законодавство передбачає дві можливості розірвання договору житлового найму.

1. за ініціативою наймача (п. 1 ст. 825 нового ЦК та ст. 107 ЖК),

2. на вимогу наймодавця (п. 2 ст. 825 нового ЦК і ст. 108 ЖК).

Згідно зі ст. 107 ЖК наймач має право у будь-який час за згодою членів сім'ї розірвати договір найму житлового приміщення. Наймач у своєму праві на розірвання не зв'язаний ні причиною, ні строком, ні згодою наймодавця. Для того щоб розірвати договір, наймач повинен:

- довести до відома наймодавця своє рішення,

- сплатити квартирну плату згідно з пунктами 17 і 20 Правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями

- здати приміщення у належному стані.

Згідно з п. 1 ст. 825 ЦК наймач має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці. Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір житла на тих самих умовах з іншою особою.

Право наймодавця на розірвання договору найму житлового приміщення обмежене цілим рядом умов, передбачених законом, а саме в статтях 108, 109, 113, ч. 2 ст. 114, ст. 114 ЖК та п. 2 ст. 825 ЦК. - це обумовлено тим, що розірвання договору за ініціативою наймодавця тягне за собою виселення наймача та членів його сім'ї.

Умови розірвання договору з ініціативи наймодавця:

1. договір найму житлового приміщення може бути розірваний на вимогу наймодавця лише з підстав, вказаних у законі (ст. 108 ЖК). І виселення допускається лише з підстав, установлених законом (ст. 109 ЖК). Перелік цих підстав є вичерпним. Вимоги про виселення наймача і членів його сім'ї з інших підстав є незаконними і не можуть бути покладені в основу розірвання договору.

2. судовий порядок розірвання і виселення. - І хоч ст. 109 ЖК передбачає і адміністративний порядок виселення, в даному разі позасудовий порядок не застосовується, оскільки визнається верховенство ст. 47 Конституції України. Згідно з конституційною нормою ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

3. наймачам, які підлягають виселенню, одночасно надається інше житло, за винятком випадків, зазначених у законі.

Вимоги, яким має відповідати житлове приміщення, що надається у зв'язку з виселенням, встановлені нормами Житлового кодексу.

Так, ст. 113 ЖК встановлює такі вимоги, що пред'являються до благоустроєного житлового приміщення, яке надається у зв'язку з виселенням.

1. надаване житлове приміщення має бути в межах даного населеного пункту.

2. благоустроєне житлове приміщення має бути розташоване в будинку капітального типу і відповідати певним санітарним та технічним вимогам.

3. якщо громадянин займав окрему квартиру, то йому має бути надана окрема квартира, а якщо кілька кімнат, то йому надається житлова площа з такою самою кількістю кімнат.

4. Надаване житлове приміщення за розміром не може бути меншим за те, яке займав наймач, однак має бути у межах норм житлової площі. Так, якщо до виселення одинокий наймач займав окрему квартиру, що складалася з трьох кімнат, йому має бути надана окрема квартира з однієї кімнати розміром не менше 13,65 кв. м (за умови, що він не має права на додаткову житлову площу).

5. при виселенні з житлового приміщення, меншого за розміром, ніж це передбачено для надання житла в даному населеному пункті, особі, яка виселяється, надається житлове приміщення згідно з нормами середньої забез­печеності житлом у даному населеному пункті.

6. якщо наймач або члени його сім'ї мають право на додаткову житлову площу і фактично користуються нею, житлове приміщення надається з урахуванням права на додаткову житлову площу.

Стаття 114 ЖК та п. 22^і постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 р. "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу" встановлюють такі вимоги до іншого житлового приміщення, що надається при виселенні:

1) це житлове приміщення має відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам;

2) за розміром має бути таким, щоб після вселення в нього наймач не визнавався таким, що потребує поліпшення житлових умов.

Виселення наймачів з наданням іншого благоустроєного житлового приміщення відбувається у випадку, якщо:

- будинок, в якому знаходиться житло, підлягає знесенню,

- будинок або житлове приміщення загрожує обвалом;

- будинок або житлове приміщення підлягає переобладнанню в нежитловий. Такому виселенню підлягають і батьки-вихователі у разі ліквідації дитячого будинку сімейного типу (ст. 114 ЖК).

- Виселення наймачів з наданням іншого житлового приміщення відбувається у разі позбавлення батьків батьківських прав, якщо вони проживають спільно з дітьми, відносно яких позбавлені батьківських прав, та у разі припинення трудових відносин з певними підприємствами (ст. 114 ЖК).

Законодавством допускається виселення без надання житлового приміщення. Ці норми передбачають конкретні випадки житлових правопорушень і виступають як міра цивільно-правової відповідальності.