Общий коэффициент капитализации (ОКК).
Валовой рентный мультипликатор -это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).
Для применения ВРМ необходимо:
а) оценить рыночный валовой (действительный) доход генерируемый объектом;
б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;
в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:
Цоб = ПВДо ´ ВРМа == ПВДо ´ ( 
)/m (9.1.)
где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
ПВДо - валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;
ВРМа - усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;
Цiа - цена продажи i-го сопоставимого аналога;
ПВДiа - потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;
m – количество отобранных аналогов.
Например. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 150000.В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах (см. табл. 9.4.)
Таблица 9.4 Расчет валового рентного мультипликатора.
| Аналог | Цена продажи, $ | ПВД | ВРМ |
| А | 800000 / | 160000 = | |
| В | 950000 / | 175000 = | 5.43 |
| С | 650000 / | 135000 = | 4.8 |
ВРМ (усредненный по аналогам) = (5 + 5.43 + 4.8) / 3 = 5
Цоб =$150000 * 5 = $750000
ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.
Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:
* может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
* в полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
* не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.
Дата добавления: 2015-05-13; просмотров: 889;