Использование двух факторов
Доход, ожидаемый от собственности, часто состоит из двух частей:
1. поток доходов от текущей деятельности;
2. единовременная сумма от перепродажи актива.
Оценка инвестиционной привлекательности требует в ряде случаев дифференциации ставок дисконта в зависимости от уровня риска тех или иных операций. Учет различий в уровне риска требует от оценщика использования соответствующих ставок дисконта.
Пример: Владелец бензоколонки предполагает в течение пяти лет получать ежегодный доход в сумме 30.000 долл. В конце пятого года он планирует продать бензоколонку за 100.000 долл.
Прогнозирование доходов от эксплуатации собственности имеет большую степень точности, чем прогнозирование цены продажи, поэтому ставки дисконта равны соответственно 10% и 15%.
Определить текущую стоимость совокупного дохода от бензоколонки.
Решение:
1. Текущая стоимость потока дохода от эксплуатации
30.000*3,79079=113.723,7 долл.
2. Текущая стоимость дохода от продажи
100.000*0,49718 = 49.718 долл.
3. Текущая стоимость совокупного дохода
113.723,7 + 49.718 = 162.441,7 долл.
Потоки доходов от собственности могут увеличиваться или уменьшаться. Оценка повышающихся или снижающихся потоков доходов с использованием сложного процента может быть проведена различными путями.
Пример: Аренда магазина принесет его владельцу в течение первых трех лет ежегодный доход в 750.000 долл. В последующие пять лет доход составит 950.000 долл. в год. Определить текущую стоимость совокупного дохода, если ставка дисконта равна 10%.
Решение:
Вариант №1
В данном случае текущая стоимость совокупного дохода равна текущей стоимости потока доходов в 750.000 долл. за первые три года и потока доходов в 950.000 долл. за последующие пять лет.
1. Рассчитаем текущую стоимость арендных платежей за первые три года.
750.000*2,48685 = 1.865.137 долл.
2. Определим текущую стоимость арендной платы за последующие пять лет. Фактор текущей стоимости аннуитета в этом случае будет равен разности факторов, соответствующих рыночному и начальному периоду возникновения измененной суммы арендной платы по отношению к текущему, т. е. нулевому периоду. Повышенная аренда поступала с конца третьего по конец восьмого периода, следовательно в расчетах должны быть использованы факторы - 2,48685 и 5,33493.
950.000 *(5,33493-2,48685)=2.705.676 долл.
3. Суммарная текущая стоимость арендной платы
1.865.137 + 2.705.676 = 4.570.813 долл.
Вариант №2
арендная плата
Текущая стоимость суммарного потока доходов равна разности потока доходов в 950.000 долл., полученного за все восемь лет, и несуществующего потока доходов в 200.000 долл. (950-750) за первые три года.
Решение:
1. Рассчитаем текущую стоимость дохода от аренды, исходя из предположения, что все 8 лет она составляла ежегодно 950 тыс. долл.
950.000*5,33493 = 5.068.184 долл.
2. Рассчитаем текущую стоимость завышенной суммы аренды, которая существовала три года.
200.000*2,48685 = 497.370 долл.
Текущая стоимость арендной платы за 8 лет составляет
5.068.184 – 497.370 = 4.570.814 долл.
Вариант №3
арендная плата
Этот вариант решения предполагает, что текущая стоимость совокупного дохода равна сумме дохода в 750.000 долл. за восемь лет и превышения в 200.000 долл., достигнутого в последние пять лет аренды.
Решение:
1. Рассчитаем текущую стоимость доходов от аренды в 750.000 долл. за восемь лет.
750.000*5,33485 = 4.001.137 долл.
2. Рассчитаем текущую стоимость дополнительного дохода от аренды, полученного за последние пять лет.
200.000*(5,33485-2,48685) = 569.600 долл.
3. Текущая стоимость полученной арендной платы
4.001.137 + 569.600 = 4.570.737 долл.
Если полученные результаты имеют некоторые расхождения, то это является следствием округлений, допускаемых при расчетах.
Дата добавления: 2015-05-13; просмотров: 879;