Износ зданий и сооружений

Износ- это обусловленное различными причинами уменьшение стоимости объекта недвижимости.

Простейшим вариантом анализа является их сопоставление в динамике. При этом можно выявить наиболее проблемные показатели, которые впоследствии в целях предупреждения или уменьшения кризиса необходимо изменить.

К издержкам производства относится износ зданий и сооружений. Методы определения износа:

ü Метод срока жизни;

ü Метод разбиения:

o Устранимый и неустранимый физический износ;

o Устранимый и неустранимый функциональный износ;

o Внешний износ.

Физический износ – это снижение стоимости объекта, обусловленное эксплуатационными и природными факторами.

Функциональный износ – это снижение стоимости объекта, вызванное ухудшением функциональных характеристик.

Внешний износ – это снижение стоимости объекта, обусловленное внешними факторами относительно объекта или изменение спроса и предложения на рынке недвижимости и предприятий, экологическими факторами.

Методы расчета физического износа:

А. Экспертный– определяется экспертом исходя из конструктивной схемы соответствующего элемента здания и его состояния, выбирается способ обследования, выявляются дефекты. Составляется дефектная ведомость по всем элементам здания. Полученные значения суммируются, затем рассчитывается физический износ (И_i).

(33)

У_i – удельный вес конструктивного элемента в общей стоимости задания, %

ПИ_i – процент износа i-го конструктивного элемента

Расчёт физического износа экспертным методом определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания (таблица 18).

Таблица 18

Удельный вес конструктивного элемента здания

Это наиболее трудоемкий, но самый точный способ расчета износа.

Б. Стоимостной – заключается в определении затрат на восстановление зданий и сооружений.

(34)

И_нак – накопленный износ;

С_вос – восстановительная стоимость;

ПИ – процент износа

Эксперт определяет процент износа каждого элемента сооружения, а затем переводит величину износа в стоимостное выражение.

Процент износа элементов здания может быть определен и как средневзвешенная величина по всем элементам здания.

(35)

В_из - вес износа в стоимости здания;

УВКЭ - удельный вес конструктивного элемента здания;

ПИ – процент износа.

В. Нормативный износили бухгалтерский метод заключается в использовании Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов, утвержденный 29 октября 1990г. Правительством РФ. Эти нормы даются лишь на полное восстановление первоначальной стоимости зданий, а в оценке определяют совокупный физический износ, включающий норму амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий (Н_кр).

(36)

З_ср – средняя величина затрат на капитальный ремонт здания

N_кр – нормативное количество ремонтов за весь нормативный срок службы объекта

З_м – затраты на модернизацию объекта

С_б – балансовая стоимость объекта

Т_н – нормативный срок службы объекта

Г. Метод расчета срока жизни

(37)

Т_ж – срок жизни; Т_хр – хронологический срок; Т_фж – типичный срок физической жизни.

Хронологический срок – период, прошедший со дня ввода в эксплуатацию до даты оценки.

Типичный срок жизни – период, когда здание существует и в нем можно работать или жить.

Если хронологический срок жизни здания превышает нормативный, то величина физического износа (И_ф) определяется:

(38)

Т_хр – хронологический срок жизни объекта

Т₀ – остаточный срок жизни

Взаимосвязь между износом (И), восстановительной стоимостью (ВС), эффективным возрастом (ЭВ) и типичным сроком экономической жизни (ЭЖ) выражается в виде формулы (39).

(39)

Срок экономической жизни (ЭЖ) – временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. Срок ЭЖ заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие устаревания объекта.

Срок физической жизни – срок, в течение которого здание существует, заканчивается износом (И).

Эффективный возраст (ЭВ) – экспертно оцениваемый на основе внешнего вида.

Функциональный износ объекта (устаревание) заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам, с точки зрения его функциональной полезности. Функциональный износ может проявляться в устаревшей архитектуре, в удобствах его планировки, объёмах, инженерном обеспечении.

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счётчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола. Критерием того, является износ устранимым или нет, служит сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устраним. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент оценки с обновлёнными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновлённых элементов.

(40)

УИ – устранимый износ;

ПС_о- потенциальная стоимость здания на момент оценки с обновлёнными элементами;

ПС - потенциальная стоимость здания на момент оценки без обновлённых элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных с качественными характеристиками здания.

Внешний (в том числе экономический) износ, или износ внешнего воздействия – это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими или политическими факторами.

Причинами внешнего износа могут быть общий упадок района, в котором находится объект, действия государственных органов в области налогообложения, страхования, близость к малопривлекательным объектам (болотам, очистным сооружениям, железнодорожным станциям, школам, предприятиям). Износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.

Одним из способов измерения износа внешнего воздействия является анализ спаренных продаж, другим – сравнение доходов от арендной платы. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину износа внешнего воздействия. Капитализация осуществляется с использованием валового рентного мультипликатора.