Вопрос 21. Залог земельных участков

в соответствии со ст. 89 Кодекса о земле земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан Республики Беларусь и юридических лиц, могут быть предметом залога только в качестве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Владельцы, пользователи и арендаторы не могут сдавать участки в залог. Часть делимого земельного участка, находящегося в частной собственности, может быть предметом залога, если эта часть в установленном порядке предварительно выделена в самостоятельный земельный участок.

В течение всего срока действия залога земельный участок остается собственностью залогодателя и используется им в соответствии с целевым назначением и условиями предоставления.

Залогодержателями могут быть только банки, определяемые Президентом Республики Беларусь.

Размер, порядок выдачи и погашения кредита, взыскания процентов, ответственность сторон, включая момент наступления права реализации банком от имени залогодателя земельного участка, и решение других вопросов, связанных с выдачей кредита под залог земельного участка, определяются кредитным договором и договором залога земельного участка, которые заключаются между банком и залогодателем. Стоимость принимаемого к залогу земельного участка не может быть ниже его нормативной цены.

Предметом залога может быть земельный участок, находящийся в частной собственности, либо его часть, на которые в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание. Так, предметом залога не может быть земельный участок, на котором расположен жилой дом, где собственник постоянно проживает (при условии, что у собственника нет иного жилья).

Законодательством установлено, что договор залога земельного участка, находящегося в частой собственности гражданина, совершается в письменной форме, нотариально удостоверяется и регистрируется в органах государственной регистрации по месту нахождения земельного участка в течение 10 дней после нотариального удостоверения. Если залогодателем является юридическое лицо Республики Беларусь, то нотариальное удостоверение договора залога не требуется.

Договор залога земельного участка считается заключенным именно с момента его государственной регистрации.

В договоре залога может быть предусмотрен запрет на отчуждение земельного участка. В этом случае при нотариальном удостоверении договора нотариус налагает запрет на отчуждение земельного участка.

В случае неисполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства банк-залогополучатель имеет право от имени залогодателя реализовать при сохранении целевого назначения земельный участок соответствующему исполнительному и распорядительному органу, гражданину или юридическому лицу, которые могут быть его собственником, и из вырученной суммы удовлетворить свои претензии к залогодателю. Если полученных от реализации участка средств недостаточно для погашения задолженности перед банком, то в этом случае недостающая сумма возмещается по общим правилам гражданского права и процесса. Если при реализации заложенного участка была получена сумма, превышающая задолженность банку, то остаток в течение 2 недель должен быть перечислен залогодателю.

В случае смерти гражданина-залогодателя право пользования кредитом и обязательства по его погашению переходят к наследникам после оформления ими права собственности на заложенный участок.

Если право частной собственности на участок переходит к другому юридическому лицу в силу правопреемства, то право залога сохраняет силу. Правопреемник становится на место залогодателя и несет его обязанности, если договором с банком не предусмотрено иное.

При ликвидации юридического лица - залогодателя земельного участка залог в отношении этого участка прекращается. В таких ситуациях банк вправе требовать у этого юридического лица досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства из суммы, выплаченной юридическому лицу за выкупленный у него соответствующим исполнительным и распорядительным органом участок.

Если заложенный участок изымается у собственника для государственных или общественных нужд и ему предоставляется в частную собственность новый земельный участок, то право залога переходит на новый участок, если договором о залоге не предусмотрено иное.